■本文作者：佟湘玉 北京在明律師事務(wù)所

一般來(lái)講，在城市里買房子，交完錢不久后就可以拿到房產(chǎn)證。但在農(nóng)村卻不是這樣，農(nóng)村自建房想要拿到房產(chǎn)證要經(jīng)過協(xié)商、申請(qǐng)、審批等流程，即使順利走完所有的流程，后期也有可能膠之于各種糾紛中。

這不，家住F省H縣的辛某新、張某花就因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)證的事情，痛苦不堪。

事情大抵還要從十多年前說起。

2007年11月20日，H縣國(guó)土資源局與辛某新簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向辛某新出讓土地，出讓的宗地位于H縣朝陽(yáng)一路東段北，宗地編號(hào)為xxxxxxx，宗地面積487.05平方米，其中出讓土地面積358.57平方米，出讓宗地的用途為住宅，土地使用權(quán)出讓年限為2007年11月20日至2067年12月31日。

2009年4月1日，辛某新向原H縣房產(chǎn)管理局提交私有房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)及土地證、出讓證、戶口簿、身份證、房產(chǎn)說明、測(cè)繪成果等相關(guān)材料，請(qǐng)求辦理位于龍?jiān)存?zhèn)朝陽(yáng)一路東段北側(cè)的房產(chǎn)登記。

兩天后，經(jīng)相關(guān)人員初審、復(fù)審、批準(zhǔn)，原H縣房產(chǎn)管理局向辛某新和張某花頒發(fā)了武房權(quán)證龍字第00007920-1和武房權(quán)證龍字第00007920-2號(hào)房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)人為辛某新、張某花，屬二人共同所有，房屋坐落龍?jiān)存?zhèn)朝陽(yáng)一路東段北側(cè)（簡(jiǎn)稱案涉房屋），規(guī)劃用途為住宅。

然而，2020年7月9日，H縣房產(chǎn)管理中心根據(jù)《房屋登記辦法》（2008年7月1日起施行）的相關(guān)規(guī)定，認(rèn)為案涉房屋是辛某新與張某花于2009年4月1日申請(qǐng)辦理的，二人在初始房屋權(quán)屬登記時(shí)未提供建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工證明。

緊接著，2020年7月17日，H縣自然資源局向辛某新、張某花送達(dá)《告知書》，讓其三個(gè)工作日提交“建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明”“房屋已竣工的證明”。

經(jīng)過一番波折，2020年10月16日，H縣自然資源局作出2020-001號(hào)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書/登記證明作廢公告》，將辛某新、張某花擁有的案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書予以作廢。期間，辛某新、張某花雖提出異議，但H縣自然資源局卻認(rèn)為二人提出的異議不成立。

房子是自己辛辛苦苦蓋的，房產(chǎn)證也在自己手上，為何房屋產(chǎn)權(quán)能被直接作廢？

面對(duì)H縣自然資源局的做法，辛某新、張某花百思不得其解，于是將H縣自然資源局告上了法庭。

但一審法院卻認(rèn)為，辛某新、張某花上訴理由不足，不予以支持，因此駁回了辛某新、張某花的訴訟請(qǐng)求。

面對(duì)這一結(jié)果，辛某新、張某花找到了北京在明律師事務(wù)所的楊念平律師及孔維松律師。在兩位律師的幫助下，辛某新、張某花（以下簡(jiǎn)稱上訴人）二人向焦作市中級(jí)人民法院提起了上訴，請(qǐng)求法院撤銷一審判決，并判定上訴費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。

庭審中，楊念平律師及孔維松律師認(rèn)為，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行案例實(shí)施細(xì)則》第二十三條規(guī)定，“因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利滅失等情形，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上將收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的事項(xiàng)予以注明；確實(shí)無(wú)法收回的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站或者當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報(bào)刊上公告作廢。”根據(jù)該條規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書進(jìn)行公告作廢的法定前提條件是“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利滅失”等情形，但上訴人對(duì)案涉房屋的所有權(quán)并未滅失，房屋亦未遭遇滅失、毀壞等導(dǎo)致物權(quán)消滅的情況，房屋仍處于上訴人正常的管領(lǐng)，控制之中。

此外，案涉房屋為上訴人投資建設(shè)所得，在房屋建成后，甚至無(wú)論是否登記，即原始取得對(duì)該房屋的所有權(quán)，所以上訴人至今仍對(duì)該房屋享有所有權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利并未滅失，被上訴人作廢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書沒有事實(shí)及法律依據(jù)。

其次，楊念平律師及孔維松律師稱，被上訴人在《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書/登記證明作廢公告》中援引的規(guī)定為《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，該實(shí)施細(xì)則是2016年1月1日公布實(shí)施的，但案涉房屋登記于2009年。根據(jù)法不及既往原則，對(duì)2009年的房屋登記問題進(jìn)行處理，應(yīng)當(dāng)適用當(dāng)時(shí)有效的規(guī)定即《房屋登記辦法》，不應(yīng)以后來(lái)頒布的規(guī)定評(píng)價(jià)，處理先前的行為。

同時(shí)，兩位律師表示，根據(jù)《房屋登記辦法》第八十一條規(guī)定，對(duì)于確實(shí)存在問題的房屋登記，除非司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件予以證明，并且證明登記人故意隱瞞提交虛假材料的，才可以啟動(dòng)撤銷登記程序。而不應(yīng)當(dāng)根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定濫用更正登記和注銷登記。

最后，楊念平律師、孔維松律師表示，案涉房屋所在地存在征收程序的前提下，被訴行政行為嚴(yán)重不合理且不符合比例原則，一審法院不采納上訴人提交的關(guān)于征收的證據(jù)、忽視當(dāng)?shù)卮嬖谡魇粘绦虻男袨閲?yán)重不當(dāng)。

對(duì)于兩位律師的訴稱，被上訴人H縣自然資源局答辯稱，H縣人民法院作出的一審行政判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，適用法律正確，依法應(yīng)子以維持。

經(jīng)審理，二審法院認(rèn)為，一、案涉房屋登記時(shí)間是在建設(shè)部《房屋登記辦法》實(shí)施期間，但根據(jù)2015年3月1日起實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第三十五條規(guī)定，該條例施行前公布的行政法規(guī)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定與該條例不一致的，以該條例規(guī)定為準(zhǔn)。因此，被上訴人適用國(guó)土資源部根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》制定的實(shí)施細(xì)則作出被訴行政行為并無(wú)不當(dāng)。

二、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十三條規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)滅失等情形，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上將收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的事項(xiàng)予以注明；確實(shí)無(wú)法收回的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站或者當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報(bào)刊上公告作廢。本案中，被上訴人H縣自然資源局以涉案房屋登記檔案里沒有“建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明”和“房屋已竣工的證明”為由，依職權(quán)啟動(dòng)更正注銷程序。根據(jù)H縣自然資源局提供的證據(jù)，其在2020年10月16日作出2020-001號(hào)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書/登記證明作廢公告》時(shí)，既未對(duì)辛某新、張某花提出的異議作出回復(fù)，亦未作出注銷登記等相關(guān)行政行為。因此，被上訴人H縣自然資源局作出的2020-001號(hào)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書/登記證明作廢公告》沒有任何事實(shí)和法律依據(jù)，依法應(yīng)予撤銷。

最終，二審法院作出了撤銷一審判決，并撤銷被上訴人H縣自然資源局2020年10月16日作出的2020-001號(hào)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書/登記證明作廢公告》的判決。

面對(duì)這份遲來(lái)的正義，辛某新、張某花激動(dòng)不已，并給楊念平律師、孔維松律師送來(lái)了一面錦旗。

現(xiàn)實(shí)中，類似的案件數(shù)不勝數(shù)。北京在明律師事務(wù)所提醒大家，目前隨著農(nóng)村房產(chǎn)和宅基地確權(quán)工作的推進(jìn)，很多圍繞房屋產(chǎn)權(quán)的糾紛也隨之而來(lái)，如遇上述情形，請(qǐng)大家一定記住找專業(yè)的律師幫忙，以免自身利益受損。

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