江小亭/發(fā)自東莞

近日，58安居客研究院發(fā)布了春節(jié)假日樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，內(nèi)容提到，“新一線”城市中東莞找房熱度同比漲幅最高，在10%以上。

隨著政策持續(xù)松綁成效發(fā)揮以及購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的信心緩慢恢復(fù)，樓市的關(guān)注度明顯上升，給2023年的東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了積極預(yù)期。同時(shí)預(yù)備入市新盤中，亦不乏眾多核心板塊優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，或?qū)⑦M(jìn)一步助推樓市回溫。

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近百個(gè)新盤浮出水面

最高或沖破“6字頭”

看房熱度回升的過(guò)程中，又有哪些預(yù)入市新盤值得期待？

據(jù)中房君不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，2023年已浮出水面的尚未開(kāi)盤出售新項(xiàng)目已超90個(gè)，主要以2021年-2022年招拍掛地塊以及醞釀?shì)^久的城市更新項(xiàng)目為主。

片區(qū)來(lái)看，六大片區(qū)均有分布，其中一直以來(lái)處于缺貨狀態(tài)的中心城區(qū)更是挑起供應(yīng)大頭，預(yù)計(jì)將有超10個(gè)項(xiàng)目入市，迎來(lái)新盤供應(yīng)大年。且多為改善及豪宅產(chǎn)品，還將填補(bǔ)城市品質(zhì)住房短板。

由于站位城市核心板塊資源，范圍內(nèi)部分項(xiàng)目雖尚未入市，相關(guān)熱度已有目共睹，中心城區(qū)無(wú)疑將成為2023年?yáng)|莞樓市的高光區(qū)域。

另外便是松山湖片區(qū)將繼續(xù)延續(xù)多供應(yīng)狀態(tài)，尤其松山湖高新區(qū)，年內(nèi)有包括三限房在內(nèi)的三個(gè)純新盤預(yù)入市，其中華僑城項(xiàng)目將于2月初開(kāi)啟首批誠(chéng)意登記，預(yù)計(jì)三月正式開(kāi)盤。

整體來(lái)看，2023年的新房供應(yīng)主要集中于相對(duì)核心區(qū)域，水鄉(xiāng)、東部等房?jī)r(jià)較低的外圍板塊供應(yīng)減量明顯，同時(shí)疊加新盤備案價(jià)機(jī)制調(diào)整，屆時(shí)全市成交均價(jià)或出現(xiàn)一定抬升，部分豪宅房源備案價(jià)格或突破“6字頭”。

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5萬(wàn)元+/㎡項(xiàng)目扎堆，不排除重現(xiàn)“打新”熱

2023年新房市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)便是改善及豪宅產(chǎn)品的大規(guī)模涌現(xiàn)，為高凈值人群帶來(lái)?yè)碛兄T多選擇。與此同時(shí)，東莞全域取消限購(gòu)、貸款政策調(diào)整等，還在進(jìn)一步拓寬進(jìn)場(chǎng)空間。

從目前個(gè)別項(xiàng)目銷售透露出的蓄客數(shù)據(jù)，不排除重現(xiàn)“打新”熱，屆時(shí)對(duì)于市場(chǎng)信心恢復(fù)可帶來(lái)積極作用。

其中作為品質(zhì)項(xiàng)目的供應(yīng)主力，主城區(qū)和松山湖成為這輪樓市信心回升的關(guān)鍵，各盤亮點(diǎn)十足。

中心城區(qū)的莞城目前僅有豐華匯單盤在售，項(xiàng)目已于2022年12月底正式取證，備案均價(jià)4.8萬(wàn)元/㎡，由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對(duì)落后，即便是地處斷供數(shù)年的莞城，項(xiàng)目也未能掀起熱度。

豐華匯沙盤 中房君攝

而同為長(zhǎng)期缺貨的東城2023年則終于迎來(lái)多盤露面。

包括萬(wàn)科星河傳說(shuō)二期、瑧山境、光大天驕國(guó)際花園、曉風(fēng)印月花園、東莞國(guó)際金融大廈等，絕大部分都位于城市核心區(qū)域。

萬(wàn)科星河傳說(shuō)二期，緊鄰星河城，地處黃旗山傳統(tǒng)富人區(qū)，周邊分布著天驕峰景、中信御園等老牌豪宅，二手房掛牌均價(jià)破5萬(wàn)元/㎡。項(xiàng)目定位萬(wàn)科“瑧”系，由3棟超高層塔樓與4棟街區(qū)商業(yè)組成，其中住宅產(chǎn)品為250㎡-300㎡天際大平層。

瑧山境即東城體育公園地塊，近距離可抵達(dá)國(guó)貿(mào)、匯一城等核心商圈，距離地鐵1號(hào)線（在建中）新源路站約500米。由中天、宏遠(yuǎn)、峰景三大開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)，不過(guò)考慮到萬(wàn)科與這些家的緊密關(guān)系，以及項(xiàng)目所在的黃旗南片區(qū)的城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商亦是萬(wàn)科，萬(wàn)科大概率將參與開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目主力戶型為143㎡-260㎡，預(yù)計(jì)今年5月入市。

光大天驕國(guó)際花園，緊鄰國(guó)貿(mào)，目前爛尾樓即將完成拆除，最快將于一季度開(kāi)工。項(xiàng)目總建筑面積約39萬(wàn)㎡，限高150米。

曉風(fēng)印月花園，為主山片區(qū)旺盈舊改項(xiàng)目，目前地面建筑物已拆除完畢，且已于1月18日獲批施工許可。據(jù)悉該項(xiàng)目將于綠城管理代建代管，共規(guī)劃有7棟住宅。

繼潤(rùn)府日光后，2023年的南城，繼續(xù)迎來(lái)核心板塊優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，其中CBD悅府、廣發(fā)南瑧灣匯進(jìn)程最快，預(yù)計(jì)將于一季度開(kāi)售；不同于瑧灣匯、悅府的大面積，位于第一國(guó)際旁的中海源美華庭定位改善，產(chǎn)品規(guī)劃為124㎡-143㎡純四房，預(yù)計(jì)5月份入市。

2023年的萬(wàn)江，高光區(qū)域再次集中于龍灣板塊。

范圍內(nèi)將迎來(lái)保利鷺灣花園、萬(wàn)科龍灣巨無(wú)霸舊改兩大項(xiàng)目。其中保利鷺灣花園緊鄰龍灣濕地樂(lè)跑公園，生態(tài)資源優(yōu)渥，產(chǎn)品規(guī)劃為143㎡-249㎡改善型戶型。

另外的松山湖高新區(qū)則主要為華潤(rùn)松湖潤(rùn)府和華僑城松湖原岸兩大神仙盤打架。

松湖潤(rùn)府位于松山湖中部，是湖內(nèi)的行政文化中心，公共配套豐富，宜居度高；項(xiàng)目占地約6萬(wàn)㎡，有13棟住宅，合計(jì)1612套房源，是松山湖近年來(lái)少有的大社區(qū)新盤。產(chǎn)品規(guī)劃了95㎡-143㎡，整體定位剛需及改善；

華僑城松湖原岸位于松山湖北部CBD位置，生活配套資源更加豐富，產(chǎn)品類型也更加豐富，既有96㎡的小面積，也有199㎡的大平層；

緊鄰松湖潤(rùn)府，是松山湖規(guī)劃建設(shè)的首個(gè)三限房：松山湖科學(xué)城國(guó)際人才社區(qū)，該項(xiàng)目體量超2000戶，產(chǎn)品為70㎡-80㎡2-3房，預(yù)計(jì)最快明年入市。

效果圖

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多盤常年準(zhǔn)入市狀態(tài)，實(shí)際供應(yīng)減量明顯

值得注意的是，統(tǒng)計(jì)的準(zhǔn)入新盤雖有近百個(gè)，但參考過(guò)往樓盤們的入市節(jié)奏，部分項(xiàng)目的銷售進(jìn)程大概率仍會(huì)出現(xiàn)推遲。

如其中不少一部分不乏為過(guò)去2022年乃至2021年甚至再往前的預(yù)備入市名單之上的老面孔，有的仍無(wú)施工動(dòng)作，有的雖已是現(xiàn)樓，受市場(chǎng)預(yù)期不足、房企自身營(yíng)銷節(jié)奏或房企本身困境等各種因素影響，遲遲未能入市。今年能否順利面市，仍無(wú)定論。

如位于塘廈的前灣府&桂灣府，以及樟木頭的金穗潤(rùn)華府便是典型的房企過(guò)去激進(jìn)拿地，最終因高價(jià)難脫手，遲遲未入市項(xiàng)目。早于2017年，深圳市金穗投資有限公司便斬獲樟木頭一宗地塊，樓面價(jià)僅次于鎮(zhèn)街溢價(jià)率達(dá)329%的北大資源地塊。2018年項(xiàng)目通過(guò)備案，但截至目前，仍無(wú)進(jìn)一步動(dòng)作。

高地價(jià)與鎮(zhèn)街房?jī)r(jià)勢(shì)頭的減弱，加劇了這一批“地王”的入市艱難。

早已封頂?shù)那盀掣?中房君攝

除了個(gè)別高地價(jià)項(xiàng)目選擇“等待”行情重啟，不同于城市更新項(xiàng)目或協(xié)議地塊的緩慢開(kāi)發(fā)，一直以來(lái)，作為快速且成本相對(duì)較高的獲取土地方式，招拍掛拿地項(xiàng)目對(duì)回款資金要求都較大，也使得整體入市進(jìn)程更快，成為每年新盤的核心供應(yīng)支撐。

但僅從招拍掛市場(chǎng)來(lái)看，過(guò)去的2022年無(wú)疑是供應(yīng)小年。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年全市合計(jì)成交20宗商住用地，總計(jì)容建筑面積約248萬(wàn)㎡，相比2021年，成交宗數(shù)下降了近4成，成交總建筑面積更是下降約5成，招拍掛供應(yīng)減量明顯。

20宗出讓商住地中，位于虎門的三胞胎地塊已合并開(kāi)發(fā)為南部灣萬(wàn)科城5期，于2022年11月正式開(kāi)盤銷售，另外長(zhǎng)安的一灣云璟以及橫瀝的保利和悅濱江也已處于在售狀態(tài)，剩余的十余宗地塊項(xiàng)目大部分則處于建設(shè)中。

對(duì)此，有房企人士認(rèn)為，除了核心區(qū)的市場(chǎng)及項(xiàng)目活躍外，大部分板塊尤其外圍區(qū)域，由于房企不拿地，新盤供應(yīng)將會(huì)減少，不排除出現(xiàn)隨著置業(yè)信心回暖，庫(kù)存消化，房?jī)r(jià)回升現(xiàn)象。

不過(guò)根據(jù)東莞市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2022年12月31日，東莞新建商品住宅剩余庫(kù)存為37609套，總建筑面積436.48萬(wàn)㎡，按2022年月均成交面積計(jì)算，該庫(kù)存量消化周期為15.23個(gè)月。