中國(guó)房地產(chǎn)有三大系統(tǒng)性失衡：城鎮(zhèn)住宅供需失衡帶來(lái)的高住宅房?jī)r(jià)泡沫、過(guò)度供給的工業(yè)用地帶來(lái)的負(fù)向價(jià)格泡沫、未來(lái)將會(huì)大量閑置浪費(fèi)的農(nóng)村房地產(chǎn)泡沫。

作者 | 劉勁 段磊

來(lái)源 | 深度產(chǎn)業(yè)研究

劉 勁

長(zhǎng)江商學(xué)院會(huì)計(jì)與金融學(xué)教授

投資研究中心主任

過(guò)去兩年是中國(guó)房地產(chǎn)的多事之秋：“三條紅線”政策的出臺(tái)、房企債務(wù)違約頻發(fā)、逾期交房潮的涌現(xiàn)、明星企業(yè)的轟然倒掉、到近期的“金融16條”（《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》）等房地產(chǎn)金融穩(wěn)定政策的出臺(tái)來(lái)試圖重新平衡市場(chǎng)。

住房商品化改革以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展取得了巨大的成就，人均居住面積得到了大幅提升（1995年至2020年提升2.5倍）；在經(jīng)濟(jì)大盤中占有重要的地位（房地產(chǎn)疊加上下游產(chǎn)業(yè)占GDP30%左右），對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)有系統(tǒng)性的影響。

但另一方面，高房?jī)r(jià)、高杠桿等現(xiàn)象已經(jīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融穩(wěn)定、民生安居產(chǎn)生越來(lái)越大的負(fù)面影響。中央近年來(lái)不斷強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。為了遏制房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)，監(jiān)管層采取了很多辦法，包括限購(gòu)、限貸和限價(jià)等行政手段。

其中近兩年帶來(lái)重大影響的“三條紅線”是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的去杠桿要求，對(duì)行業(yè)產(chǎn)生了深刻的影響。

但我們的研究認(rèn)為，這些辦法并不能從根本上解決中國(guó)房地產(chǎn)目前的問(wèn)題，并且會(huì)帶來(lái)次生問(wèn)題。

比如限價(jià)引發(fā)灰色市場(chǎng)，過(guò)于迅速的去杠桿帶來(lái)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈流動(dòng)性危機(jī)等。

城鎮(zhèn)住宅高房?jī)r(jià)的底層原因是供需失衡，必須找到供需失衡的癥結(jié)才能從根本上找到解決問(wèn)題的辦法。

我們進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際上有三個(gè)互相關(guān)聯(lián)的系統(tǒng)性失衡，把這三個(gè)失衡都梳理清楚，解決中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題的辦法就比較清晰了。

中國(guó)房地產(chǎn)有三大系統(tǒng)性失衡，或者可以稱為三個(gè)泡沫：

城鎮(zhèn)住宅供需失衡帶來(lái)的高住宅房?jī)r(jià)泡沫

過(guò)度供給的工業(yè)用地帶來(lái)的負(fù)向價(jià)格泡沫

未來(lái)將會(huì)大量閑置浪費(fèi)的農(nóng)村房地產(chǎn)泡沫

這三個(gè)失衡是互相關(guān)聯(lián)的：城鎮(zhèn)和農(nóng)村的房地產(chǎn)需求是背離的，原因在于持續(xù)的城鎮(zhèn)化；

城鎮(zhèn)住宅和工業(yè)地產(chǎn)的一正一負(fù)兩個(gè)價(jià)格泡沫的原因來(lái)自于土地財(cái)政激勵(lì)下的土地配置不平衡。

城鎮(zhèn)住宅和工業(yè)用地的分配失衡造成兩個(gè)價(jià)格泡沫：一正一負(fù)。

房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)像任何商品一樣，取決于供給和需求兩端的平衡性。過(guò)去房?jī)r(jià)的長(zhǎng)線上漲，根本因素肯定是發(fā)生了持續(xù)的供不應(yīng)求；投資投機(jī)的影響只是在此基礎(chǔ)上的推波助瀾。

對(duì)城鎮(zhèn)住宅房地產(chǎn)的需求主要來(lái)有兩個(gè)驅(qū)動(dòng)力：城鎮(zhèn)化和消費(fèi)升級(jí)。

根據(jù)我們的估算，城鎮(zhèn)化率的進(jìn)一步提升和居住方面的消費(fèi)升級(jí)未來(lái)有望分別帶來(lái)50億平方米和140億平方米的新增住宅需求。

那么供給呢？

有兩個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)的供給有影響：最前端的土地供給和房地產(chǎn)企業(yè)持有的土地/在建/建成房屋的庫(kù)存情況。

后者的影響在2012年國(guó)土資源部頒布《閑置土地處置辦法》后已經(jīng)得到了有效的抑制；所以決定住宅供給的實(shí)際上就是土地供給，而土地供給是由地方政府主導(dǎo)的。

住宅用地的供給和需求過(guò)去是長(zhǎng)期失衡的，我們發(fā)現(xiàn)造成失衡的原因并不是土地供給總量的不足，而是由供給結(jié)構(gòu)造成的：對(duì)工業(yè)用地的超量供給大幅擠壓了對(duì)住宅用地的供給，導(dǎo)致住宅用地價(jià)格畸高而工業(yè)用地價(jià)格極其低廉。

以和日本對(duì)比為例：日本工業(yè)用地和住宅用地價(jià)格的對(duì)比約為1：2，中國(guó)的這一數(shù)字約為1：20，背后是差異極大的土地配置比例。（詳細(xì)分析見(jiàn)前作《中國(guó)房地產(chǎn)有兩大泡沫，但背后原因只有一個(gè)》）

為什么出現(xiàn)這種失衡？

因?yàn)橹贫仍O(shè)計(jì)令地方政府有很強(qiáng)的動(dòng)力和能力如此配置土地。

首先，在中國(guó)的體制下，地方政府有很強(qiáng)的動(dòng)力和一定的資源去招商引資、發(fā)展經(jīng)濟(jì)（尤其體現(xiàn)在GDP等指標(biāo)上）。

其次，地方政府對(duì)當(dāng)?shù)赝恋赜泻軓?qiáng)的主導(dǎo)權(quán)，這體現(xiàn)在1994年分稅制改革后，中央政府將所有與土地有關(guān)的稅收，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅，全部劃歸給了地方政府；也將當(dāng)時(shí)規(guī)模還很少的土地出讓收益劃給了地方政府。

此外，地方政府在很大程度上能夠影響建設(shè)用地在工業(yè)、商業(yè)服務(wù)和住宅用途之間的分配比例。

以此兩點(diǎn)為前提，地方政府在招商引資時(shí)往往會(huì)提供稅收和其它資源的優(yōu)惠來(lái)增強(qiáng)對(duì)外資、大企業(yè)等優(yōu)質(zhì)企業(yè)的吸引力。

其中，土地是地方政府能掌握的最重要的資源，廉價(jià)的工業(yè)用地成為招商引資的標(biāo)配。

當(dāng)然，引入的新企業(yè)也帶來(lái)了新的就業(yè)機(jī)會(huì)，就業(yè)機(jī)會(huì)吸引人口的流入進(jìn)而也增大對(duì)住宅用地的需求。

與此同時(shí)，地方政府用超低的工業(yè)地價(jià)來(lái)招商引資，必然留給商用和住宅用地就會(huì)減少。

住宅用地的供給緊俏令住宅土地價(jià)格上升，上升的住宅用地價(jià)格又能讓地方政府獲得更多土地出讓收益，用以彌補(bǔ)招商引資中對(duì)企業(yè)的補(bǔ)貼成本。

實(shí)際上，土地出讓金加上土地相關(guān)的稅收，在地方政府的財(cái)政收入中已經(jīng)平均占到一半以上。

以大量的供給和低廉的工業(yè)用地價(jià)格招商引資，帶動(dòng)GDP和就業(yè)，推動(dòng)房地產(chǎn)的需求；以緊缺的住宅土地和高昂的住宅土地價(jià)格來(lái)補(bǔ)貼財(cái)政收入。

這就是被大家稱為“土地財(cái)政”的經(jīng)濟(jì)邏輯，土地財(cái)政的經(jīng)濟(jì)邏輯在短期內(nèi)是閉環(huán)的，投資和融資是相輔相成的存在，但這種邏輯也是脆弱的。

土地財(cái)政在一定階段幫助了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但現(xiàn)在一正一負(fù)兩個(gè)泡沫帶來(lái)的問(wèn)題之大讓這個(gè)模式無(wú)法維系。

高住宅房?jī)r(jià)已經(jīng)成為了進(jìn)一步城鎮(zhèn)化的阻礙因素、對(duì)消費(fèi)有擠出效應(yīng)、不利于共同富裕，還伴生著高杠桿、高債務(wù)，從而有金融危機(jī)的隱患。

壓低工業(yè)用地價(jià)格來(lái)增加招商吸引力的方式從全局來(lái)看并無(wú)意義：不同城市之間在招商引資上的競(jìng)爭(zhēng)，在全國(guó)范圍來(lái)看都是零和博弈。

而且這種模式會(huì)帶來(lái)企業(yè)資源錯(cuò)配、產(chǎn)能過(guò)剩，再疊加地方競(jìng)爭(zhēng)模式所伴生的地方保護(hù)主義，甚至可能會(huì)產(chǎn)生負(fù)和博弈的局面，帶來(lái)大量的效率損失。

一個(gè)容易被忽視的泡沫是農(nóng)村住宅的泡沫。綜合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和中國(guó)發(fā)展情況，中國(guó)城鎮(zhèn)化率未來(lái)還有10到15個(gè)百分點(diǎn)的提升空間，意味著未來(lái)仍將有1.5億到2億人離開(kāi)農(nóng)村，這將帶來(lái)農(nóng)村住宅的大量空置。

并且這種空置是不可逆的、永久性的。所以農(nóng)村的房產(chǎn)實(shí)際上是個(gè)巨大的泡沫，只不過(guò)這個(gè)泡沫比較隱蔽；另外農(nóng)村的房產(chǎn)沒(méi)有杠桿，也沒(méi)有很高的價(jià)格，所幸不會(huì)引爆金融危機(jī)。

現(xiàn)在也有不少進(jìn)城務(wù)工人員把辛苦積攢下的錢拿回農(nóng)村去建屋修樓，這從總體上看是資源的極大浪費(fèi)。

因?yàn)閺拈L(zhǎng)期來(lái)看，“回農(nóng)村養(yǎng)老”的想法是不成立的，城鎮(zhèn)化帶來(lái)的人口聚集能夠更有效率地為老百姓提供各種必需的服務(wù)，這也是為什么所有現(xiàn)代國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都伴隨著城鎮(zhèn)化。（詳細(xì)分析見(jiàn)《中國(guó)到底蓋了多少房子》）

但從制度設(shè)計(jì)的角度必須要注意到現(xiàn)在有一些阻礙農(nóng)民往市民轉(zhuǎn)型的因素：首當(dāng)其沖的就是前面討論的高房?jī)r(jià)；此外還有農(nóng)村宅基地和田地的流轉(zhuǎn)/退出方式、戶籍制度的優(yōu)化等。

脫離土地財(cái)政是理順這三個(gè)不平衡的破題辦法。

前面分析了土地財(cái)政邏輯造成城鎮(zhèn)住宅用地和工業(yè)用地價(jià)格剪刀差的一正一負(fù)兩個(gè)泡沫。

此外，現(xiàn)行的戶籍制度和高房?jī)r(jià)顯然不利于農(nóng)民在城鎮(zhèn)穩(wěn)定下來(lái)，令一些擔(dān)心無(wú)法在城鎮(zhèn)置業(yè)安家的農(nóng)民選擇在農(nóng)村投資建屋，實(shí)際上在增大農(nóng)村的房地產(chǎn)泡沫。

土地財(cái)政邏輯下的招商引資是零和博弈甚至負(fù)和博弈，不利于優(yōu)化資源配置，不利于“全國(guó)一盤棋”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

但是地方政府的財(cái)政收入又極度依賴于土地財(cái)政。

為了改善零和博弈，為了能夠讓地方政府陣痛更小的擺脫土地財(cái)政，我們有三點(diǎn)建議：

第一，加速改革戶籍制度，讓城鄉(xiāng)達(dá)到制度上的一體化；

第二，設(shè)立地方政府為招商引資所能提供的最高補(bǔ)貼率，杜絕零和博弈；

第三，重新梳理央地在財(cái)政收入上的分享關(guān)系，降低地方政府以住宅價(jià)格用地補(bǔ)貼工業(yè)用地的動(dòng)機(jī)和能力。

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