上月底，南山中心區(qū)的正東名苑入市，推售172套住宅，共有102批客戶認(rèn)籌。

不過，讓人意外的是，跟項(xiàng)目差不多時(shí)間段入市的中海光明項(xiàng)目、中海龍崗項(xiàng)目、卓越寶安項(xiàng)目，認(rèn)籌人數(shù)和比例都高于正東名苑。

更好笑的是，其他三個(gè)項(xiàng)目都公布的開盤成績(jī)，棄籌率不算高，而正東名苑連開盤去化成績(jī)都不敢公布。

南山中心區(qū)的新盤，賣不過西部的新盤也就算了，現(xiàn)在連東部的新盤都能踩正東名苑一頭。

可能是因?yàn)閿?shù)據(jù)延遲的緣故，截止今日（9月5日），在深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)上，正東名苑所有在售的現(xiàn)房房源均顯示“未售”狀態(tài)。

都說今年深圳的豪宅不愁賣，怎么就正東名苑拉胯了？

高密度社區(qū)、產(chǎn)品差，低性價(jià)比是硬傷

正東名苑屬于南光村舊改二期，南光村舊改一期“南光城市花園”已于2009年入伙。

南光村于2005年被納入舊改計(jì)劃，據(jù)資料顯示當(dāng)時(shí)共規(guī)劃三期開發(fā)，共占地面積約7.48萬(wàn)㎡。

正東名苑總建面約15.94萬(wàn)㎡，其中住宅約6.1萬(wàn)㎡，辦公約3.77萬(wàn)㎡，1萬(wàn)㎡商業(yè)（全部用于回遷）。

由于項(xiàng)目占地面積不大，又有2棟超高層住宅，1棟寫字樓，導(dǎo)致容積率偏高，達(dá)到了6.4。雖然有規(guī)劃空中園林，但在居住環(huán)境和相關(guān)園林配套設(shè)施等方面還是有一定的缺陷。

項(xiàng)目雖然規(guī)劃有600多套住宅，但絕大部分都是回遷房，真正可售的僅172套。

并且，項(xiàng)目回遷的房源和可售的房源是混合在一起的，比較混雜。

此前，不少關(guān)注正東名苑的購(gòu)房者，都是想買項(xiàng)目的59平的小戶型產(chǎn)品，上車門檻相對(duì)較低。

結(jié)果，項(xiàng)目真正能拿出來(lái)賣的產(chǎn)品，是63套、建面約78-102平的平層，總價(jià)762萬(wàn)起；109套、建面約129-143平的復(fù)式，總價(jià)1182萬(wàn)起。

這個(gè)價(jià)格去買前海或者寶安中心地段的限價(jià)新盤，不香嗎？

更何況，項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)也是一言難盡，設(shè)計(jì)者找個(gè)工廠擰螺絲算了。

建面約79平是項(xiàng)目平層戶型中設(shè)計(jì)最好的產(chǎn)品，廳出陽(yáng)臺(tái)、方正兩房，整體布局緊湊，實(shí)用性不錯(cuò)。

建面約90平的三房，這是淑芬見過深圳新房市場(chǎng)近年來(lái)，最差的三房設(shè)計(jì)，沒有之一。別的開發(fā)商都絞盡腦汁把79平、80多平的三房空間利用到極致，正東名苑倒好，怎么擺爛怎么來(lái)。

90平的三房，只有一個(gè)衛(wèi)生間，整個(gè)戶型設(shè)計(jì)動(dòng)線也是亂的。

在戶型圖上，客廳旁是畫了陽(yáng)臺(tái)，但是客廳不往外拓，活動(dòng)空間就很擠，往外拓，所謂的陽(yáng)臺(tái)就變成了擺設(shè)。

更離譜的是，其中一個(gè)次臥就在廚房旁邊，即使廚房的排氣系統(tǒng)做得再好，這間次臥里的油煙味也不可避免。

項(xiàng)目的復(fù)式，也很逼仄，二層的利用率低。

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項(xiàng)目戶型圖，左右滑動(dòng)查看更多

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不少網(wǎng)友直言，這復(fù)式簡(jiǎn)直就是普通的公寓設(shè)計(jì)，不如平層住得舒服。

正東名苑真的一無(wú)是處嗎？

其實(shí)并不是。

首先是地段上，正東名苑就在南山中心區(qū)地段，從項(xiàng)目出發(fā)，步行300米可到地鐵9號(hào)線南山書城地鐵站，步行680米可到地鐵11號(hào)線南山站。

南山站還是地鐵11號(hào)線與正在修建的12號(hào)線的換乘站，預(yù)計(jì)今年年底、明年初就能開通。

其次是資源配套，從南山書城站一出來(lái)，就有海雅繽紛城、茂業(yè)百貨、南山書城等配套，項(xiàng)目周邊沿路各色餐飲店、便利店、藥店等也十分齊全，生活便利。

在教育資源方面，正東名苑家門口就是幼兒園，距離不到100米是掛名“廣東省一級(jí)學(xué)校”的向南小學(xué)。

中學(xué)可按積分申請(qǐng)隸屬南二外集團(tuán)的學(xué)府中學(xué)，就在海岸城的對(duì)面，在南山區(qū)屬于中上游的學(xué)校。

再加上項(xiàng)目已經(jīng)是現(xiàn)房，購(gòu)房者也不用擔(dān)心爛尾、無(wú)法按時(shí)收房的風(fēng)險(xiǎn)。

可以說，除開項(xiàng)目本身的高密度、產(chǎn)品差等缺點(diǎn)之外，正東名苑的地段、資源配套放眼深圳新盤都是數(shù)一數(shù)二的。

對(duì)于正東名苑，金峰只能說，可惜了這么好的地段和資源。