珠海房產(chǎn)之窗訊 十年前，前山、上沖、南灣等都還是剛需隨便挑的區(qū)域，可那時(shí)還有置業(yè)者嫌棄它們離傳統(tǒng)城市中心太遠(yuǎn)、商業(yè)配套不足，觀望多年如今再看，卻都是大寫的“買不起”，真想說10年前買房是最正確的決定。

剛需持幣置業(yè)從曾經(jīng)的100萬無奈擴(kuò)大到400萬，但符合額度的房源仍舊鳳毛麟角，加上市區(qū)對(duì)非本地戶籍限購，門檻越來越高，更有不少板塊價(jià)值急速升級(jí)，逼離剛需們開始有了逃離主城區(qū)的沖動(dòng)。

上個(gè)月730中央政治大會(huì)召開，大會(huì)對(duì)2019年下半年樓市的定調(diào)是：

劃重點(diǎn)：房住不炒，不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

由于主城區(qū)房價(jià)高、換房成本高，置業(yè)者除關(guān)注房屋居住屬性外，還期待有可觀的增幅。

曾幾何時(shí)，房價(jià)暴漲，短期一年就可獲利15-30%房價(jià)收益，而租金收益相比房價(jià)漲幅卻微不足道，純投資置業(yè)者基本不對(duì)外出租坐等溢價(jià)。

但既然政策形勢不讓房價(jià)漲，以后就要改變這種邏輯了，長線持有是必然命題，在漲幅空間縮小、消化周期延長、供應(yīng)庫存加大的局面下，置業(yè)者如何控制成本尤為重要。

重視房租、以租養(yǎng)貸就是現(xiàn)階段貼補(bǔ)現(xiàn)金流的有效手段。然而你要的租金不成熟的新區(qū)給不起，因此我們面對(duì)當(dāng)下節(jié)點(diǎn)最適合回歸主城區(qū)，在那里尋找能夠給你提供持續(xù)現(xiàn)金流的房子。

越中心的房子越貴，租金自然也越高，未來升值空間也會(huì)更高。比如，西區(qū)金灣、斗門供應(yīng)量及成交量均領(lǐng)先全市，價(jià)格也有誘惑力，但人口、產(chǎn)業(yè)遲遲跟不上，住房空置率高，租金沒有上漲動(dòng)力。但南灣比金灣大概率能租得出去，也更租得上價(jià)。

既然房價(jià)漲幅不允許走上快車道，那么主城區(qū)更值得置業(yè)者踮踮腳夠一夠。西區(qū)房價(jià)直逼主城區(qū)，優(yōu)質(zhì)地段新房的優(yōu)勢更全面凸顯。提到主城區(qū)買房四萬的價(jià)格早已畏首畏尾，但有主城情結(jié)的置業(yè)人群就沒有了立足之地了嗎？具有核心發(fā)展價(jià)值的城市次中心區(qū)域你是否好好看過了呢？

隨著整個(gè)城市的不斷擴(kuò)張，另一方面也是因?yàn)楹诵某菂^(qū)房價(jià)越來越高，需求逐漸轉(zhuǎn)移，剛需客、投資客一退再退，曾經(jīng)的城市邊緣化地帶跟隨城市發(fā)展的步伐，如今成為了城市次中心區(qū)域，珠海可以說就有幾個(gè)這樣存在的區(qū)域。

前山明珠路版塊

憑借交通和商業(yè)活力，明珠路板塊正從剛需洼地向改善需求定位升級(jí)。

交通路網(wǎng)十分便捷，通達(dá)城市內(nèi)外。覆蓋包括城市內(nèi)部的主干道——明珠路，在建打通珠海南北交通的快速線金琴快線，以及對(duì)外貫通灣區(qū)主要城市的廣珠輕軌。

珠海交通路網(wǎng)/南方+

商業(yè)發(fā)展日新月異，已從單一商超、百貨形式發(fā)展為多業(yè)態(tài)、多功能組合的綜合體模式。珠海奧園廣場、珠海印象城、新香洲華潤萬家、明珠商業(yè)廣場、誠豐廣場共同構(gòu)筑版塊商業(yè)熱度，生活氛圍更加醇熟。

有產(chǎn)業(yè)支撐，版塊內(nèi)“三溪”科創(chuàng)小鎮(zhèn)是政府重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)布局的要地，聚焦數(shù)字經(jīng)濟(jì)、高端智造等領(lǐng)域，引進(jìn)一批有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商，建設(shè)高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

版塊內(nèi)最有價(jià)值的地段當(dāng)屬城軌沿線物業(yè)，中海環(huán)宇城在售44-127㎡一到三房面價(jià)3.5-3.6萬/㎡。

城軌明珠站旁新盤綠景喜悅薈營銷中心、樣板房均已開放，整個(gè)項(xiàng)目約45萬㎡，其中南區(qū)由7棟住宅和2棟酒店式辦公組成，北區(qū)由2棟超高層寫字樓組成，是集住宅、辦公和商業(yè)于一體的都市綜合體，戶型涵蓋95-160㎡三-五房。

據(jù)現(xiàn)場銷售口徑，首批單位推出3棟、5棟95-110㎡三房，驗(yàn)資20萬享99折優(yōu)惠，吹風(fēng)價(jià)三萬，預(yù)計(jì)9月初開盤。

綠景喜悅薈效果圖/項(xiàng)目公眾號(hào)

與之相隔一條明珠路的樂富里預(yù)計(jì)本月加推2棟73㎡2+1房，98㎡三房，目前誠意登記中，據(jù)珠海住建局公布備案均價(jià)34998元/㎡。

樂富里效果圖

周邊二手房價(jià)（數(shù)據(jù)來源于貝殼網(wǎng)）

南灣灣仔版塊

灣仔板塊與澳門隔江相望，占位港珠澳大橋延長線的第一出口及落橋點(diǎn)，穿版塊北面而過。毗鄰十字門中央商務(wù)區(qū)，處于橫琴新區(qū)與保稅區(qū)、洪灣、灣仔一體化發(fā)展區(qū)域。

緊鄰規(guī)劃面積17.6萬方，體量之大、業(yè)態(tài)之豐富珠澳兩地商業(yè)新地標(biāo)——十字門華發(fā)商都，據(jù)悉今年年底一期開業(yè)，二期明年開業(yè)。

十字門華發(fā)商都效果圖

環(huán)繞灣仔、跨境工業(yè)區(qū)、拱北、橫琴四大口岸，大批命運(yùn)工程正在十字門灣仔片區(qū)交匯。據(jù)珠海傳媒集團(tuán)報(bào)道，珠機(jī)城軌一期珠海站至橫琴長隆站預(yù)計(jì)今年11月20日開通，設(shè)立灣仔北站、灣仔站、十字門站。洪鶴大橋、洪灣樞紐互通二期工程、金琴快線等主骨干路網(wǎng)開工建設(shè)。

高標(biāo)準(zhǔn)、全方位的交通規(guī)劃和完善的公共、商業(yè)配套服務(wù)，既為十字門灣仔片區(qū)的發(fā)展按下了“加速鍵”，也為追求品質(zhì)住居的精英人士找到了落腳點(diǎn)和新路徑。

近期版塊也有新動(dòng)向，水岸華都升級(jí)之作——二期·悅港灣全新面市，將帶來89-120㎡精裝三、四房，現(xiàn)已開放營銷中心。

佳兆業(yè)悅港灣效果圖

周邊二手房價(jià)（數(shù)據(jù)來源于貝殼網(wǎng)）

南屏科技園版塊

這個(gè)版塊是銜接珠海主城區(qū)和西區(qū)的必經(jīng)地帶，與珠海整個(gè)地域的中心點(diǎn)——鶴州一江相望。

此前公布的《珠海城市概念性空間發(fā)展規(guī)劃2013—2060》(下面簡稱《珠海概規(guī)》)中，到2060年，珠海將形成“一核、兩心、六片”的城市結(jié)構(gòu)。“一核”指鶴洲被定位為城市未來的中央商務(wù)區(qū)，新建6條軌道線也將由此經(jīng)過，樞紐地位即刻顯現(xiàn)。

交通前行，規(guī)劃四條高速鐵路：廣江珠澳高鐵、廣中珠澳高鐵、深珠高鐵、珠江肇高鐵。

按照《珠海概規(guī)》，對(duì)鶴洲的開發(fā)將于2020年正式啟動(dòng)，屆時(shí)香海、洪鶴、金海大橋相繼通車，與廣澳高速珠海段、金海高速、江珠高速、鶴港高速等形成真正高效的高速公路網(wǎng)。

市公路局媒體見面會(huì)公布我市正規(guī)劃在珠海大橋南側(cè)修建一條雙向六車道的珠海隧道連接珠海大道，同時(shí)擴(kuò)建珠海大橋西至泥灣門大橋西段，屆時(shí)，珠海大道通行能力將大幅提升，鶴州CBD藍(lán)圖指日可待。

目前版塊內(nèi)居住氛圍還在培育，住宅用地規(guī)劃較為分散，分布在珠海大道兩側(cè)。社區(qū)商業(yè)配套有華發(fā)水岸新天地及泰樺廣場、傳統(tǒng)底商。但住宅價(jià)格在南灣高端住宅區(qū)實(shí)屬洼地，華發(fā)水岸距離華發(fā)商都核心商圈10分鐘左右車程。

在售新盤碧桂園·華發(fā)香洲府以23萬㎡建面成為版塊內(nèi)最大規(guī)模社區(qū)，主打改善居住客群。7月已推約94-110㎡三、四房，折后約23500-26000元/㎡帶精裝。全新組團(tuán)【璽樾】122-144㎡江景四房8月10日內(nèi)部解籌，均價(jià)25000元/㎡帶精裝。

周邊二手房價(jià)（數(shù)據(jù)來源于貝殼網(wǎng)）

如果置業(yè)者與以上三個(gè)版塊有工作地緣性關(guān)系，可以多留意關(guān)注下動(dòng)態(tài)，不要遺忘主城區(qū)還有優(yōu)質(zhì)地段次新房、新房在向你伸出邀請的手，置業(yè)者可以擇機(jī)入市。