01

海外地產投資的概念

國際資產配置是一個比較大的概念，在資產沒有到達一定量的時候或者不具備風險意識的人沒有辦法去實現(xiàn)這種配置。

而海外地產投資是一個國際資產配置的入門級任務。簡單的來說他是一個跳板，通過這個跳板了解海外的知識，積累海外生活的閱歷，從而一步一步的規(guī)劃自己資產配置和未來生活的重心。

其實有時候我特么很佩服國外開發(fā)商的機智，國外的開發(fā)商知道中國人喜歡投資房產，于是通過高傭金收買國內代理公司，國內代理公司知道中國人愛圖小便宜，于是通過各種低價、包租、優(yōu)惠等形式引導客戶購買。中國人不清楚怎么回事，買了一個又一個在本地賣不出去的盤。

坑是源于不了解。現(xiàn)在的投資客戶大部分全是小白，高凈值的客戶已經完成了自己的國際資本配置，現(xiàn)在小白還停留在買房投資的概念里。

國外的房子是用來住的不是用來投資的。

支撐投資的不是便宜不是包租也不是品質，

而是這個房子換手的時候有多少老外選擇自住。

請記住，國外你的接盤俠是本地人。所以投資的時候務必選擇適合本地人的樓盤。千萬別按照國內的那一套標準來。比如說戶型南北通透啊，國外的戶型是沒有朝向的，窗外的景觀哪好就買哪兒。最重要的是不要拿自己自住習慣選擇戶型，買老外喜歡的戶型即可。

02

海外地產投資的三個階段

海外地產投資需要經歷三個階段，

第一個階段是消費者買房子，

第二階段是運營管理，

第三階段是變現(xiàn)換手。

第一個階段最大的坑，來自于項目的選擇。

海外地產投資是理性的，首先確保的是投資安全，不要讓自己購買的產品成為高風險資產，每一個項目都有每一個項目的優(yōu)勢，需要結合自己需求選擇合適的產品。

海外的房地產市場發(fā)展速度不是很快，如果你選擇做投資，最關鍵的是買的房子要在核心城市例如：擁有北上廣深這種經濟發(fā)達、人口眾多、資源集中的城市因素。

國外的地產是剛需地產，不要圖便宜購買價格低、配套不完善的區(qū)域，換手的時候有剛需接手的盤才是好盤。一個城市如果經濟跟不上，金融資金跟不上，僅僅是靠短期內進入的投機資金進行瘋狂炒作，最終還是支撐不了高房價。

這和國內投資要買二手房，首選二手房市場活躍的區(qū)域為投資標的是一樣的。投資要先考慮有沒有接盤俠的問題，其次再考慮你的收益問題。

第二階段確定租金回報。

通過調研周邊的租金情況，確定你的資產是否有價值。在國外有很多專業(yè)的酒店托管團隊，可以把項目交給他們打理收益還是很可觀的。如果租房親歷親為肯定賺的更多，但是要有專人打理。要考慮到時間成本和來往成本，另外，如果能在Airbnb掛租也是不錯的選擇。

第三階段的換手變現(xiàn)。

只要不是剛需地產，只要你買的位置不佳、價格相對便宜、配套不完善、投資盤比例大在變現(xiàn)的時候都是賠錢的。

2015年8月一個客戶在美國某旅游城市購買了一套300平米大別墅，區(qū)域是新區(qū)，配套不算成熟，她買的時候算下來一共花了32萬美金，今年3月她來找我?guī)退u房，說這兩年不是遇到租客沒錢交租金就是租金越來越低，現(xiàn)在她的這個房子如果對外出售價格在29-30萬美金，扣除過戶費用還有給經紀人的傭金她大概要賠5萬美金。

切記剛需是第一生產力。

03

泰國地產投資需要注意什么

泰國的房產投資黑幕主要出現(xiàn)在產權形式、房產類型、開工許可證、回購等問題上。

在泰國土地是永久產權的，還有一些土地是皇室封地，泰國政府明文規(guī)定外國人只能購買Condo（公寓），不能買土地和別墅。（只能以成立公司的形式購買土地和別墅）

Condo如果是建在皇室用地或軍隊用地上這些Condo都不是永久產權，土地是開發(fā)商租來的，外國人或當?shù)厝瞬荒苤苯淤徺I，只能租不能拿房產證的。

除了上面特殊的土地性質，其他的Condo都是永久產權的，投資泰國房產第一個坑就在這里，泰國的Condo外國人能買的份額最多占整個Condo49%產權，51%產權必須由泰國人持有。（比如一棟Condo有100套房子，外國人只能買49套，剩下51套只能由泰國人購買）

回購的坑一般源于兩個部分，第一部分是一定是小開發(fā)商，開發(fā)期間資金壓力大快速回籠資金；第二部分是5年或10年回購期到后，開發(fā)商會根據(jù)當時情況執(zhí)行回購或解約。

泰國房產投資在海外地產投資算是低投入高回報的城市，我本人還是比較看好的，東南亞國家跟20世紀初的北京特別像，資源高度集中，城市正在快速翻新，基礎配置正在改善，軌道交通規(guī)劃等等。

如果還想了解更多投資知識，可以來參加Laguna Park2期項目品鑒會。

悅榕集團普吉島Lauguna Park2期新品發(fā)布首付55萬起擁理想度假天堂

2017年，萬科與悅榕集團合資成立“悅榕中國”，在酒店、養(yǎng)老、養(yǎng)生領域拓展全新合作業(yè)務。2017年的冬天，萬科海外獨家首發(fā)悅榕普吉島明星產品，首發(fā)聯(lián)排售罄。今年秋天，萬科將聯(lián)袂悅榕集團，于11月3日14：00，在國貿萬科城市展廳舉行Laguna Park2期項目品鑒會。

首付55萬起即可享門前普吉島海岸時光，VIP通道預約正式開啟。

VIP預約報名通道：

萬科（北京）海外營銷中心電話：010-85873654

掃描以下二維碼咨詢報名：

悅榕掌舵，萬科護航

許您一個專屬度假家

悅榕莊普吉島度假區(qū)位于普吉島西岸的富人聚集區(qū)，面朝一派原始風情安達曼海的碧藍水域，是亞洲一流的度假天堂。悅榕集團花費30余年心力傾誠打造，擁有1000英畝熱帶綠地、清幽的瀉湖四周環(huán)繞著壯觀的私人沙灘，一流的度假設施和極致的服務體驗，吸引著全球精英游客和高端住戶慕名前往，距離普吉島國際機場僅25分鐘車程。

悅榕莊品牌取意于大榕樹向身心疲憊的旅人提供蔭庇，“悅榕”象征著大自然所賦予的放松與舒適，用悅榕命名，寓意為厭倦俗世的人們提供休憩及放松的場所。從1994年首家悅榕莊在普吉島建立，經過第一個10年，悅榕酒店及度假村集團在全球20個國家擁有15個度假村、35家Spa和38家零售商店；到目前悅榕酒店及度假村集團已發(fā)展成在全球28個國家擁有逾30家度假村及酒店、70家Spa、90家零售商店及三個錦標賽高爾夫球場的規(guī)模，并擁有悅榕莊（Banyan Tree）、悅椿（Angsana）、悅梿（CASSIA）、悅苑（DHAWA）四個品牌。悅榕莊致力于為客人打造融匯優(yōu)越品質與靜謐風格的獨特美景。

普吉島Laguna Park二期

傾情首發(fā)

普吉島樂古浪是亞洲首個屢獲大獎的綜合度假村，擁有1000英畝熱帶樹林和3公里邦濤海灘、多個豪華酒店及封閉社區(qū)。度假村內配套完備，廣泛贊譽的SPA、高爾夫球場、餐廳酒吧、Xana海灘俱樂部、購物及零售商店，讓度假生活更享便利與極致服務。Laguna Park二期將推出30棟別墅，包括聯(lián)排及獨棟。

Laguna Park二期項目信息

開發(fā)商：悅榕集團

總體量：30套別墅（包括聯(lián)排和獨棟）

產權：別墅永久產權

戶型：二居，三居，四居、五居

套內面積： 聯(lián)排別墅（約220-222㎡）；獨棟別墅（約375-378㎡）

付款節(jié)奏：首付20%簽約

價格：總價約人民幣273萬—371萬左右

悅榕普吉度假區(qū)

全家人的專屬私人領地

普吉島古浪18洞71桿高爾夫球場，2017年被高爾夫文摘編輯選擇獎評為“泰國最佳高爾夫球度假村”，部分業(yè)主可獲贈高爾夫俱樂部會籍。

屢獲殊榮的悅榕、悅椿和Chill Chill水療中心，讓你放松身心，極致spa全面呵護您的家人。

榕源會——使業(yè)主可以享受奢華的 生活方式并探索一系列新的旅居地和美好的體驗。向業(yè)主提供免費會籍，酒店品牌租賃計劃管理物業(yè)的業(yè)主可以用其部分年度權利換取已參與交換范圍內的任何旅居地的免費入住。

一帶一路上的橋頭堡

泰國經濟發(fā)展天時地利人和

2017年12月21日，中泰鐵路合作項目一期工程在泰國呵叻府舉行開工儀式。這條鐵路是泰國第一條標準軌高速鐵路，成為“一帶一路”交通網絡的一部分，將會大力帶動泰國整個國家及周邊區(qū)域經濟圈發(fā)展。

安達曼海上明珠

普吉島布局“旅游+投資”雙贏版塊布局

普吉島（PHUKET），位于馬來半島西海岸外的安達曼海，泰國最大島嶼，被稱為“安達曼海上的一顆明珠，目前東南區(qū)地區(qū)具有吸引力的旅游度假勝地，享有“東南亞夏威夷”的盛譽。這里有清澈壯闊的熱帶水域，美輪美奐的全景風貌，國際頂尖高爾夫俱樂部及多所5星酒店、度假村、購物中心，設備先進的高端醫(yī)療環(huán)境、世界一流的國際學校。

據(jù)《中國游客境外旅游調查報告》顯示，2016年泰國成為國內客戶出境游的首選國家，而從泰國旅游和體育部公布的數(shù)據(jù)顯示，中國仍是泰國入境游最重要的旅游客源國。其中普吉島是最熱門的目的地海島城市。

普吉島的經濟總量領先位置，主要得益于其強大的旅游業(yè)，憑借優(yōu)渥的旅游環(huán)境，完備的醫(yī)療、教育與交通吸引大批國際游客。

2017年前5個月，普吉島的游客抵達率以10%的速度增長；2017年3月至10月，海外游客抵達率以每年9%的速度增長。日益增長的游客數(shù)量的增加導致租房需求超過供給，而優(yōu)質的物業(yè)產品更為稀缺。據(jù)泰國中華網稱，普吉島地價10年跳漲5倍。由于普吉島山多平地少的自然環(huán)境，政府規(guī)定臨海項目不能超過8層的限高規(guī)定，島上房產供應量更為有限。

西岸邦濤富人區(qū)，聚焦全球名流

享悅榕全球極致服務

邦濤海灘（Bang Tao Beach），普吉島西岸的富人聚集區(qū)，面朝一派原始風情安達曼海的碧藍水域，是亞洲一流的度假天堂。這里更因5星級度假村和酒店樂谷浪(Laguna Resorts and Hotels)而享譽全球。由世界知名酒店品牌悅榕集團花費30余年心力傾誠打造。擁有近 1,000 英畝熱帶綠地，清幽的瀉湖四周環(huán)繞著壯觀的沙灘，度假區(qū)內一流的度假設施和極致的服務體驗，吸引了全球精英游客和高端住戶慕名前往。

悅榕集團是頂尖度假村、酒店及Spa的跨國營運開發(fā)商。于1994年在泰國普吉島開設首家度假村。目前于28個國家擁有43家酒店及度假村、64間Spa、77間精品店及三座高爾夫球場，每間酒店及度假村都擁有75至300間客房，且客房房價均定位于當?shù)馗叨耸袌觥傞徘f致力于為客人打造融匯優(yōu)越品質與靜謐風格的獨特美景。

為了打造完美的生活環(huán)境，悅榕集團專業(yè)技術人員從理念到建造，每一步力求達到最高水準，個人業(yè)主可選擇接受物業(yè)管理服務，例如家政服務/女傭服務，常規(guī)和預防性維護、害蟲防治、勤雜工服務和一般維修服務。

活動預告：

萬科海外&悅榕集團，于11月3日在國貿萬科城市展廳，舉辦Laguna Park2期項目品鑒會。敬請蒞臨。

VIP預約報名通道：

萬科（北京）海外營銷中心電話：010-85873654

掃描以下二維碼咨詢報名：

-END-

開發(fā)商：【悅榕集團】,銷售方：【萬科海外營銷中心】。本宣傳資料為要約邀請，針對【Laguna】項目概況進行介紹，產權年限、戶型面積、物業(yè)類型、圖文內容、繳付期限、繳付比例和金額、交房期限等僅供參考不作為銷售承諾。項目各項要素（包括本頁面所發(fā)布的各項信息內容）不排除因政府相關規(guī)劃、規(guī)定，當?shù)胤煞ㄒ?guī)的變化和調整以及開發(fā)商未能控制的其他原因而發(fā)生變化，最終以雙方簽署的正式交易合同及其他相關協(xié)議文本約定為準。 項目宣傳資料對項目周邊學校等教育配套資源的介紹旨在提供相關信息，僅供參考，并不意味著本公司對就學安排作出承諾。教育資源的名稱、辦學性質、辦學規(guī)模、學位設置、開學（班）時間、招生條件、收費標準及招生區(qū)域存在調整的可能，應以政府教育主管部門及辦學方頒布的政策規(guī)定為準。為了您孩子的順利就學，建議您咨詢當?shù)亟逃鞴懿块T。圖中區(qū)位示意圖 僅為項目位置示意圖，實際距離、比例等，或與實際存在差異，僅供方位示意參考，不作為銷售承諾。圖中對項目周圍環(huán)境、交通、商業(yè)、教育及其它公共設施的介紹，旨在提供相關信息，不意味著對此作出了承諾。