眉山的一個大型廢棄化學(xué)品項目沒有中標(biāo)，有點小郁悶。今天來研究一下眉山的房價。有廢棄化工廠、廢棄化學(xué)品、危險廢物有關(guān)業(yè)務(wù)可以找我，房價有關(guān)咨詢也可以。

圖1

仁壽縣城的基準(zhǔn)地價為2790元每平米，一級住宅用地。

圖2

仁壽縣視高片區(qū)（含情水鎮(zhèn)）的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價為3000元每平米，為一級住宅用地，比仁壽縣城還高。

圖3

仁壽縣富加鎮(zhèn)、汪洋鎮(zhèn)、文宮鎮(zhèn)、向家鎮(zhèn)、高家鎮(zhèn)、龍正鎮(zhèn)、北斗鎮(zhèn)、龍馬鎮(zhèn)、觀寺鎮(zhèn)、興盛鎮(zhèn)、黑龍灘鎮(zhèn)、元通鎮(zhèn)、方家鎮(zhèn)、中崗鎮(zhèn)、里仁鎮(zhèn)等15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價如上表所示。

圖4

仁壽縣大化鎮(zhèn)、鐘祥鎮(zhèn)、寶飛鎮(zhèn)等其余42個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價略。

圖5

2019年底鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)劃調(diào)整后的地價表中區(qū)域名稱相應(yīng)調(diào)整，如上表所示，如興盛鎮(zhèn)改為視高街道興盛片區(qū)等。

圖6

青神縣的一級住宅用地的基準(zhǔn)地價才1600元每平米，但這是2014年的價格，按照4.8%的年漲幅推算2020年的基準(zhǔn)地價為2120元每平米。

7

丹棱縣的地價很便宜，一級住宅用地才708元每平米。按照4.8%的年漲幅推算2020年應(yīng)為778元每平米。注意容積率是1.8，相當(dāng)于樓面地價432元每平米。

8

洪雅縣的基準(zhǔn)地價為1265元每平米，2017年一級基準(zhǔn)地價。按照4.8%的年漲幅推算2020年的基準(zhǔn)地價為1456元每平米，按照容積率1.8計算樓面地價為809元每平米。

9

眉山主城區(qū)的基準(zhǔn)地價分為岷江以東和岷江以西兩部分分別發(fā)布。其中岷江以東的價格為1275元每平米，一級基準(zhǔn)地價，不高，但這是2016年的價格，按照4.8%的年漲幅推算到2020年的價格為1538元每平米，按照1.8的容積率推算樓面地價為854元每平米。

岷江以西的價格，屬于老城區(qū)，2019年發(fā)布的新文件，但是因系統(tǒng)報病毒等原因暫時沒有下載到。而該片區(qū)2013年就已經(jīng)達到3185元的一級基準(zhǔn)地價，推算2020年大約為4422元每平米，容積率2.2，因此樓面地價為2010元每平米。

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基準(zhǔn)地價將作為征收土地出讓金和有關(guān)稅費的依據(jù)，不作為具體出讓宗地的價格。土地出讓時，可參考本輪基準(zhǔn)地價，并結(jié)合土地條件進行評估，設(shè)定起始價。

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實際2019年眉山的主城區(qū)基準(zhǔn)地價為4062元每平米，沒有達到剛才計算的4422元每平米這么高。這是因為眉山2013-2017年的實際基準(zhǔn)地價漲幅只有4.0%，而不是筆者剛才武斷的按照4.8%去估算。雖然只有0.8%的差別，但多年積累后誤差會比較大；對前面使用4.8%計算的其他區(qū)縣，只有3~5年的變化，差異不大。

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彭山區(qū)的一級基準(zhǔn)用地地價為2700元每平米，按照4.0%的漲幅從2017推算到2020年約為3037元每平米，容積率為2.5，則樓面地價為1215元每平米。

基準(zhǔn)地價排序：東坡區(qū)4062元每平米＞仁壽縣2790＞彭山區(qū)2700＞青神縣2120＞洪雅縣1456＞丹棱縣778元每平米。

仁壽比彭山高，洪雅比丹棱高，看起來有點反常。

樓面地價排序：

東坡區(qū)2031＞仁壽1395＞彭山1215＞青神1060＞洪雅809＞丹棱432元每平米。

多家開發(fā)商為了拿地經(jīng)過市場競爭溢價后的地價，假設(shè)溢價50%，實際樓面地價排序：

東坡區(qū)3047＞仁壽2093＞彭山1823＞青神1590＞洪雅1214＞丹棱648元每平米。

下面按照建筑造價2000元每平米來估算房價，高檔建筑高于2000，有的建筑也能做到低于2000。

在筆者之前的文章中，都是按照稅費15~20%、房地產(chǎn)公司利潤與利息約20%來估算房價，由于房地產(chǎn)公司實際利潤較高（10-11%），前面已經(jīng)取了一級地價（而不是低端更差的2、3級地價），這樣計算的房價較高。因此本文計算的房價不包括房產(chǎn)公司利潤，僅包括國家的稅費和開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁的利息（開發(fā)商財務(wù)成本），后者被銀行等食利階層取得。

（2000+2093）/(1-20%-10%)=5847元每平米。加500元每平米的利潤后大約為6347元每平。

（2000+1590）/0.7=5129元每平米。加500元每平米的利潤后大約為6347元每平。

（2000+648）/0.7=3783元每平米。加500元每平米的利潤后大約為4583元每平。

（2000+1214）/0.7=4591元每平米。加500元每平米的利潤后大約為5091元每平。

（2000+3047）/0.7=7210元每平米。加500元每平米的利潤后大約為7510元每平。

（2000+1823）/0.7=5461元每平米。加500元每平米的利潤后大約為5961元每平。

別的房價預(yù)測如下：眉山空間—房價圖，眉山房價大約為7371元每平米。

眉山時間—房價圖：眉山房價大約為6050元每平米。

與上面兩個時空房價圖比較，我的計算結(jié)果符合實際嗎？

最后請各位朋友，看在寫文章十分辛苦的基礎(chǔ)上，點個贊，加個關(guān)注，謝謝！

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