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■本文作者：段雙雙 北京在明律師事務(wù)所

導(dǎo)讀：在征收拆遷過程中，許多被征收人為了解決居住需求，而選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式。但是，一些被征收人對(duì)拆遷安置房的了解少之又少，以致于入住安置房后才發(fā)現(xiàn)各種問題接踵而至。本文，在明律師就來帶你了解一下有關(guān)安置房的6個(gè)問題，幫助你住上放心、滿意的安置房屋。

拆遷安置房，是指因社會(huì)公共利益需要進(jìn)行征收拆遷，在被征收人、公房承租人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式時(shí)，征收方提供給被征收人或公房承租人居住使用的房屋。

實(shí)踐中的拆遷安置房主要分為兩類：一類是因政府重大工程建設(shè)項(xiàng)目動(dòng)遷而建設(shè)的商品房或配置購買的中低價(jià)商品房；另一類是因房地產(chǎn)開發(fā)等因素動(dòng)遷，動(dòng)遷公司代為安置人購買的相對(duì)中低價(jià)位的商品房。

常規(guī)情況下，征收方應(yīng)當(dāng)使用依法征收后的國有土地建設(shè)安置房屋予以調(diào)換，并為被征收人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。

但是，實(shí)踐中的拆遷安置房，許多都沒有產(chǎn)權(quán)證。沒有房產(chǎn)證的原因是多種多樣的，諸如：安置房屋的開發(fā)商資金不足，未繳納土地出讓金；規(guī)劃審批手續(xù)不齊全；房屋竣工驗(yàn)收不合格；未繳納相關(guān)稅費(fèi)等。

在此，需要廣大被征收人特別注意的是，有些拆遷方提供的安置房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房。國家嚴(yán)格禁止建設(shè)、租售小產(chǎn)權(quán)房，此類房屋本身就是違法建筑，居住者的權(quán)利也難以得到有效保障。

故此，被征收人在選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式前需向征收方詳細(xì)了解安置房源的情況，尤其是要查看其相關(guān)合法憑證。對(duì)于期房安置的更要及時(shí)咨詢專業(yè)律師，通過法律途徑盡量避免安置房辦不下來產(chǎn)權(quán)證的情況出現(xiàn)。

如果拆遷安置房取得了合法有效的房產(chǎn)證，一般情況下，可以進(jìn)行上市交易。但是，可能會(huì)存在一定的限制。

例如：有的地方政策規(guī)定，拆遷安置房辦理權(quán)屬登記滿5年，被征收人補(bǔ)繳土地出讓金后，才可以進(jìn)行上市交易。

由于各地方的用地指標(biāo)情況不一致，所以，對(duì)于拆遷安置房上市交易的時(shí)間沒有明確規(guī)定，有一些安置房即使超過5年也是不能上市交易的。

需要廣大被征收人注意的是：由于房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)以登記備案為準(zhǔn)。因此，沒有取得房產(chǎn)證的拆遷安置房，不具有物權(quán)法中的所有權(quán)效力，不能進(jìn)行買賣交易。

傳說中，拆遷安置房的質(zhì)量是個(gè)大問題，不過從法律層面上講，這種情形著實(shí)不該出現(xiàn)。

拆遷安置房如果由沒有相關(guān)資質(zhì)的開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行建設(shè)，實(shí)際使用壽命可能會(huì)大打折扣，并存在各種建筑質(zhì)量問題，如用材偷工減料、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理、水電氣無法入戶、無消防應(yīng)急設(shè)施等等。

為了避免這種情況，廣大被征收人應(yīng)當(dāng)關(guān)注產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的詳細(xì)情況。在簽訂補(bǔ)償協(xié)議前，應(yīng)當(dāng)確保安置房的面積戶型、方位朝向、層高、交付期限等符合自身意愿。沙盤模型、樣板間等該看要去看。同時(shí)，可以要求征收方提供安置房建設(shè)單位的資質(zhì)證明，安置房屋建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃審批手續(xù)。

必要時(shí)，大家還可以請(qǐng)專業(yè)律師協(xié)助審核把關(guān)。

補(bǔ)償安置協(xié)議中，不僅要明確約定安置房的地點(diǎn)、交付時(shí)間、產(chǎn)權(quán)登記事宜，還要約定房屋價(jià)格（應(yīng)當(dāng)具體、明確、固定化，不能受市場(chǎng)變化而隨時(shí)改變）、面積、設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、消防設(shè)施、房屋質(zhì)量等各種詳細(xì)信息。

當(dāng)然，重中之重仍是保護(hù)被征收人權(quán)益的違約責(zé)任條款和爭(zhēng)議解決方式。

只有補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容具體、詳細(xì)，才能最大程度地維護(hù)被征收人的合法權(quán)益。后期，即便發(fā)現(xiàn)安置房存在無法辦理房產(chǎn)證等問題，也可以要求征收方承擔(dān)違約責(zé)任。

有一些拆遷安置房，由于開發(fā)建設(shè)單位的原因未能及時(shí)辦理權(quán)屬登記，或者需要等待后期取得相應(yīng)手續(xù)后，才可以辦理產(chǎn)權(quán)證書。

在符合為安置房辦理房產(chǎn)證的條件下，廣大被征收人需要準(zhǔn)備下列材料：

1．補(bǔ)償安置協(xié)議

2．已回遷安置的證明

3．被征收人的身份證明材料

4．被拆除房屋的權(quán)屬證書原件

5．與征收相關(guān)的證明材料，如結(jié)算差價(jià)的發(fā)票及付清差價(jià)的證明、增加安置面積的證明

除了上述基本材料，大家還應(yīng)當(dāng)咨詢所在地區(qū)的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門以及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，了解有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)辦理的管理政策。

總之，在明律師提示廣大被征收人，在選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，一定要多注意了解相關(guān)的法律知識(shí)，以便選擇到合適、滿意的安置房，并順利辦理權(quán)屬證書。若在簽約前了解到安置房可能存在較大風(fēng)險(xiǎn)，可考慮及時(shí)調(diào)整補(bǔ)償方式選擇，通過簡(jiǎn)便易行的貨幣補(bǔ)償或者選擇面更寬的“房票”來盡量規(guī)避可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)問題。

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