春節(jié)過后樓市可能迎來“小陽春”行情。

呂穎雅/發(fā)自廣州

“上周剛成交一套東風(fēng)廣場(chǎng)70平方米兩房，成交價(jià)576萬元，較上一套成交價(jià)560萬元有所上漲。”

中原地產(chǎn)環(huán)市東二分行店董廖錦春表示，最新成交的單位樓層更好，雖不能完全稱之為漲價(jià)，但至少表明價(jià)格已經(jīng)止跌，不再創(chuàng)新低，這是一個(gè)好兆頭。

2月初，中房君對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行走訪調(diào)研，發(fā)現(xiàn)廣州解除120平方米以上住宅限購后，市場(chǎng)信心得到提振，部分潛在買家積極性增強(qiáng)，一些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還在一線奮斗。

還是旺季，學(xué)位房買家最后沖刺

不是在帶客戶看房，就是在帶客戶看房的路上。盡管1月、2月是房地產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)淡季，廖錦春所在的門店仍然比較繁忙。

這并非偶然，門店坐落于繁華的環(huán)市東路，500米外便是廣州家長(zhǎng)們夢(mèng)寐以求的東風(fēng)東路小學(xué)，1公里范圍內(nèi)更是聚集了東風(fēng)廣場(chǎng)、君匯世家、錦城花園等名盤。

東風(fēng)東板塊名盤云集。呂穎雅/攝

按照廣州的政策，每年5月是小學(xué)新生的報(bào)名季。為了確保購房能夠入讀對(duì)口小學(xué)并滿足人戶一致的條件，用時(shí)間倒推，要完成貸款申請(qǐng)、網(wǎng)簽過戶，再到房產(chǎn)證出證，最后戶口遷移，所有這些手續(xù)辦下來，最遲要在3月初將房子定下來。

“每年總有一些客戶拖到最后關(guān)頭。”對(duì)此，廖錦春已經(jīng)習(xí)以為常。從去年三季度開始，東風(fēng)東板塊放盤量大增，市場(chǎng)“業(yè)弱客強(qiáng)”，買家壓價(jià)成交已成為常態(tài)，議價(jià)空間高達(dá)10%~15%，多個(gè)盤源讓利超過百萬元，觀望情緒濃厚。

但如今情況有所改變。春節(jié)前發(fā)布了新政，預(yù)計(jì)價(jià)格跌幅將逐漸收窄，一些原本還在觀望、猶豫的買家開始有所行動(dòng)。因此，廖錦春決定留守到春節(jié)假期前最后一天。此外，可能在年初三或初四就要提前溝通好節(jié)后看房的事宜，為帶學(xué)位房買家做最后沖刺。

春節(jié)假期前夕，廖錦春在門店整理盤源和客戶需求。呂穎雅/攝

新政發(fā)布后，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，二手房成交價(jià)指數(shù)大幅增長(zhǎng)了14.58個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到36.27。然而，由于春節(jié)假期前市場(chǎng)活躍度難有明顯回升，消費(fèi)者入市意愿指數(shù)僅增長(zhǎng)了0.66個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到34.31，而成交量指數(shù)環(huán)比下降了1.72個(gè)百分點(diǎn)，至29.41。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)測(cè)，春節(jié)過后樓市可能迎來“小陽春”行情。

廖錦春表示，過去一周門店的咨詢量有所增長(zhǎng)，即便臨近放假疊加降溫，門店每天都要接待3~6臺(tái)客戶看房。一些外區(qū)來的客戶，一次至少要看5~10套房源，最近一天下來通常需要走2萬~3萬步。

買房的人沒少，但賣房仍然艱難

如今的置換客大概率都會(huì)遇到同一個(gè)難題――賣房。

2月2日上午，廖錦春與一位置換客戶預(yù)約好，前往君匯世家看兩套房源。客戶已經(jīng)看房半年，但舊房一直沒有達(dá)到心水價(jià)位，無法成功賣出。幸運(yùn)的是，他關(guān)注的小區(qū)房源逐漸增多，價(jià)格也在下跌，他正等待一個(gè)合適的時(shí)機(jī)出手。

春節(jié)假期前夕，廖錦春帶客戶看房。呂穎雅/攝

廖錦春表示，他手頭有不少類似情況的客戶，由于房子賣不出去，置換計(jì)劃暫時(shí)擱置，尤其是“老破小”房源，賣出更為困難。過去，很多人傾向于購買小面積單位作為學(xué)位殼，孩子畢業(yè)后將其賣掉。但如今“老破小”的市場(chǎng)流通性相比以前大幅降低，人們更趨向于購買用于自住的房子。

“賣房難并非因?yàn)橘彿空邷p少，而是隨著掛牌房源的急劇增加，在分子不變的前提下，分母大增導(dǎo)致賣出的機(jī)會(huì)減少。” 廖錦春說。

數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一說法。根據(jù)中原研究發(fā)展部的監(jiān)測(cè)，2023年東風(fēng)東板塊憑借其教育資源的優(yōu)勢(shì)，成交量仍保持在區(qū)域高位水平，新增客戶數(shù)量及二手帶看量均高于周邊板塊。特別是活躍樓盤東風(fēng)廣場(chǎng)，成交宗數(shù)漲幅高達(dá)6成，遠(yuǎn)超區(qū)域漲幅。

整體來看，二手房市場(chǎng)也迎來修復(fù)行情。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年廣州二手房成交面積達(dá)1045萬平方米，同比增長(zhǎng)3成，創(chuàng)下近五年來第3個(gè)成交面積超千萬平方米的紀(jì)錄，同時(shí)也是首度超越新房成交量的年份。

究其原因，首先，出于對(duì)房企資金鏈承壓和新房延期交付風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，購房者更傾向于購買確定性更高的二手房。其次，隨著周期轉(zhuǎn)換，二手房掛牌量大增，業(yè)主紛紛折價(jià)拋售，房源性價(jià)比突出。第三，政策助力，包括置換個(gè)稅返還、增值稅“5改2”等利好政策接踵而至，助推了二手房交易。

與客戶分別后，廖錦春回到門店，繼續(xù)忙碌不停。他與同事們開始商討拍攝房源視頻的事宜。他強(qiáng)調(diào)：“現(xiàn)在二手房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，除了勸說賣家讓利，經(jīng)紀(jì)人要更積極出謀劃策。例如，拍攝房源視頻必須運(yùn)用有趣的文案和獨(dú)特的拍攝風(fēng)格，才能提高傳播力，擴(kuò)大獲客機(jī)會(huì)。”

對(duì)于新一年的展望，廖錦春表示，過去兩三年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)相當(dāng)困難，即便被譽(yù)為“硬通貨”的學(xué)位房也不能幸免。因此，期盼新的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠平穩(wěn)復(fù)蘇，從業(yè)人員和每個(gè)普通人都能安居樂業(yè)。