臺(tái)海動(dòng)蕩。為何商務(wù)部最先出臺(tái)的措施是暫停天然砂對(duì)臺(tái)出口？很多分析指出，暫停天然砂的出口對(duì)臺(tái)灣的建筑業(yè)和芯片業(yè)會(huì)帶來立竿見影的影響，顯然對(duì)直接關(guān)聯(lián)的臺(tái)灣房地產(chǎn)和房價(jià)也會(huì)帶來很大影響。臺(tái)灣是中國的一個(gè)省，在不久的將來，“住到臺(tái)灣去”是一個(gè)理所當(dāng)然的自由選項(xiàng)。因此，我們對(duì)臺(tái)灣房價(jià)做了一個(gè)歷史和趨勢研究。【許子樓市】

臺(tái)灣海峽是祖國統(tǒng)一和中華民族偉大復(fù)興必須跨越的溝洫。最近，海峽對(duì)岸氣氛再度波譎云詭，境外的魍魎魑魅粉妝登場。讓愛國同胞頗有群情激憤意難平之慨，其實(shí)大可不必。國家的統(tǒng)一是由兩岸的實(shí)力差距所決定，是大勢所趨。去年出臺(tái)的《國家綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱要》中，已明確將臺(tái)北列入2021-2035年建設(shè)的國內(nèi)交通主軸之中。引發(fā)兩岸熱議的流行歌曲《2035去臺(tái)灣》唱出了國人的心聲。既然統(tǒng)一時(shí)間表和路線圖都已框定，何必在乎一時(shí)紛擾？不久的將來，能自由去寶島驢行，能自由地到臺(tái)灣投資買房置業(yè)，想想就讓人激動(dòng)！提前了解臺(tái)灣的房地產(chǎn)現(xiàn)狀和房價(jià)趨勢，讓內(nèi)地潛在投資客戶做好規(guī)劃，想想也是既有意思、也挺有意義的一件事。

▼▼臺(tái)灣的房地產(chǎn)發(fā)展史和房價(jià)周期特征

臺(tái)灣是亞洲四小龍之一，早在上世紀(jì)六、七十年代臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)開始騰飛。居民收入提高，經(jīng)濟(jì)快速增長，對(duì)房地產(chǎn)的需求十分旺盛。在臺(tái)灣高速增長期，房地產(chǎn)業(yè)得到長足發(fā)展。

上世紀(jì)從70年代初到90年代末，臺(tái)灣房價(jià)經(jīng)過三個(gè)階段：

1-平緩上升期（1971-1985年）：房價(jià)啟動(dòng)上漲，升幅穩(wěn)定、波動(dòng)較小。

2-快速飆升期（1986-1993年）：房產(chǎn)需求井噴，房價(jià)連創(chuàng)歷史新高。

3-房價(jià)下跌期（1994-1999年）：需求飽和，樓市低迷，房價(jià)負(fù)增長。

2001-2020年臺(tái)灣房價(jià)指數(shù)

本世紀(jì)前二十年，臺(tái)灣房價(jià)最初幾年依然沿續(xù)上一波調(diào)整期，房價(jià)上漲微小。從2004年起，臺(tái)灣房價(jià)又開始新一輪大漲，一直持續(xù)到2015年。2015-2020年，受經(jīng)濟(jì)低迷，出生率下降和兩岸關(guān)系影響，臺(tái)灣房價(jià)又進(jìn)入滯漲期。根據(jù)臺(tái)灣信義不動(dòng)產(chǎn)公司發(fā)布的房價(jià)指數(shù)，臺(tái)灣房價(jià)20年來漲了兩倍多。

從20年臺(tái)灣房價(jià)季度漲幅榜上可以發(fā)現(xiàn)，前十年臺(tái)灣房價(jià)漲多跌少，季度房價(jià)兩位數(shù)增長是常態(tài)。而從2015年起，出現(xiàn)歷史罕見的連續(xù)七個(gè)季度房價(jià)負(fù)增長，臺(tái)灣房價(jià)季度平均漲幅開始5%以內(nèi)的低增長。

臺(tái)灣本世紀(jì)經(jīng)濟(jì)告別高增長后，房價(jià)仍然大幅上升。根源始于寬松的貨幣政策。臺(tái)灣20年貨幣量M2有加速膨脹的勢頭，房價(jià)飆升的主因，是市場資金過多。

臺(tái)灣是資本主義社會(huì)，行業(yè)調(diào)控完全由市場左右。房地產(chǎn)又是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)；50年來，臺(tái)灣利率變化和房價(jià)走勢成負(fù)相關(guān)作用。低利率是刺激房價(jià)上升的推手。 但是最近幾年，利率水平已經(jīng)跌無可跌，臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)和人口前景又始終疲軟，兩岸關(guān)系撲朔迷離，臺(tái)灣未來的房價(jià)走勢不確定因素增加。

▼▼臺(tái)灣人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境與房價(jià)最新走勢

臺(tái)灣省，面積3.6萬平方公里，2020年地區(qū)GDP4.58萬億（人民幣），人口2360萬。臺(tái)灣市縣級(jí)行政區(qū)有20來個(gè)。

根據(jù)地理特征和人口經(jīng)濟(jì)區(qū)位，臺(tái)灣分為臺(tái)北、新北、桃園、臺(tái)中、臺(tái)南、高雄6個(gè)都會(huì)區(qū)，房地產(chǎn)特征按六大都市區(qū)描述更加直觀。

臺(tái)灣的經(jīng)濟(jì)重心和人口分布北強(qiáng)南弱，新北（原臺(tái)北縣）和臺(tái)北組成的大臺(tái)北都市圈，在經(jīng)濟(jì)總量上遙遙領(lǐng)先。高雄和臺(tái)南組成的臺(tái)南地區(qū)一直經(jīng)濟(jì)殿后，臺(tái)中地區(qū)的桃園市和臺(tái)中市由于電子信息產(chǎn)業(yè)的蓬勃興旺，發(fā)展?jié)摿艽蟆?/span>

（單位換算：1坪≈3.3平方米，1元人民幣≈4.45新臺(tái)幣）

2021年，臺(tái)灣六大都會(huì)區(qū)的最新房價(jià)，房價(jià)最高的為臺(tái)北市，均價(jià)折合人民幣為7.6萬元，其次是新北市3.6萬元；臺(tái)中市2.5萬元，高雄市2.1萬元，臺(tái)南和桃園市最低均為1.9萬元。在房價(jià)漲幅上，臺(tái)北、新北由于基數(shù)較高，漲幅不大；臺(tái)中、臺(tái)南和臺(tái)積電大本營新竹市房價(jià)均有兩位數(shù)增長。

臺(tái)灣與內(nèi)地的比較是無法回避的問題。臺(tái)灣由于發(fā)展較早，在人均GDP和人均收入上已是國際公認(rèn)的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。但內(nèi)地沿海省份和一線城市的人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與臺(tái)灣的差距在迅速縮小。在經(jīng)濟(jì)總量上，臺(tái)灣2021年排在全國各省市中的第八位，在兩岸實(shí)力最接近時(shí)，臺(tái)灣GDP最高時(shí)達(dá)到內(nèi)地的四成以上，而去年只占4.4%。兩岸實(shí)力對(duì)比的拉開，才是統(tǒng)一的最有力保障。

臺(tái)灣六都會(huì)的房價(jià)，除了臺(tái)北市房價(jià)獨(dú)樹一幟，堪與北上廣深一線城市比肩外，其他城市房價(jià)基本相當(dāng)于內(nèi)地新一線、二線城市房價(jià)水平。

考慮到臺(tái)灣發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的高收入，成熟穩(wěn)定甚至陷入停滯的房地產(chǎn)走勢，臺(tái)灣房價(jià)相比內(nèi)地并不算高。但由此認(rèn)為臺(tái)灣是房地產(chǎn)投資的幸福洼地，就容易被帶入坑里。相比內(nèi)地，在臺(tái)灣買房還有兩個(gè)隱形的成本。

1-公攤率

很多人對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)不滿的原因，除了高房價(jià)，還有公攤率。屢屢拿國外住宅套內(nèi)面積銷售案例做先進(jìn)典型。其實(shí)，國外賣房算公攤的地方也不少。臺(tái)灣房產(chǎn)銷售不僅有公攤，而且公攤率高得嚇人。

臺(tái)灣房產(chǎn)項(xiàng)目公攤率一般是住宅面積的三分之一甚至更高。如上圖售樓廣告，28.7%的超低公設(shè)（內(nèi)地的公攤）就成了大賣點(diǎn)，而在內(nèi)地，高層住宅公攤率超過25%，都會(huì)嚴(yán)重影響銷售。

2-房產(chǎn)稅

內(nèi)地房產(chǎn)稅出臺(tái)喊了很多年，遭遇經(jīng)濟(jì)下行和地產(chǎn)調(diào)整后，估計(jì)推出時(shí)間又遙遙無期。臺(tái)灣是土地私有制，購置不動(dòng)產(chǎn)都是要交房產(chǎn)稅的。

在持有環(huán)節(jié)，臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)稅被稱為房屋稅，屬于地方稅的一種，房屋稅一年征收一次，自住房稅率為1.2-2%。除了房屋稅之外，在持有環(huán)節(jié)還有地價(jià)稅。2016年，臺(tái)灣地區(qū)重新調(diào)整地價(jià)和土地現(xiàn)值，兩者平均上漲幅度分別達(dá)6.7%和30.54%。在交易環(huán)節(jié)，則多了遺產(chǎn)及贈(zèng)與稅。

在臺(tái)灣買房，表面上房價(jià)不算太高，但實(shí)際使用和持有成本并不便宜。

▼▼臺(tái)灣的房地產(chǎn)發(fā)展前景與房價(jià)未來走勢

判斷一個(gè)地方的房地產(chǎn)前景，全世界的標(biāo)準(zhǔn)都差不多。人口、產(chǎn)業(yè)和收入水平是決定性因素。這些要素，臺(tái)灣都存在后繼乏力的問題。

內(nèi)地長期擔(dān)憂的出生率雪崩，人口負(fù)增長現(xiàn)象已經(jīng)在臺(tái)灣發(fā)生。臺(tái)灣地區(qū)2021年生育率只有1.09，位列全球倒數(shù)第1。2020年，臺(tái)灣地區(qū)死亡人數(shù)為173156人，人口自然增長率為-0.34‰，人口第一次出現(xiàn)負(fù)增長。當(dāng)人口負(fù)增長趨勢不可逆后，臺(tái)灣房地產(chǎn)的上升空間已經(jīng)被鎖死，未來只存在急跌還是緩降的選擇。

（注：107=2018年，108=2019年，109=2020年）

臺(tái)灣地區(qū)經(jīng)濟(jì)，這些年發(fā)展長期保持低位。過去的二十年，也是臺(tái)灣失去的二十年。核心表現(xiàn)就是收入增長陷入停滯狀態(tài)。

（臺(tái)灣地區(qū)薪酬分布圖，表中單位：新臺(tái)幣）

根據(jù)臺(tái)灣勞動(dòng)主管部門統(tǒng)計(jì)，2000-2016年臺(tái)灣大學(xué)生畢業(yè)后平均起薪為26k-28k新臺(tái)幣（人民幣6000元上下），長達(dá)17年起薪幾乎零增長。

從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)極度畸型。拿得出手的產(chǎn)業(yè)，只有以臺(tái)積電為代表的信息技術(shù)。除了信息技術(shù)等極少數(shù)行業(yè)外，其它行業(yè)職員幾乎看不到未來。

從房地產(chǎn)地區(qū)前景來看，臺(tái)北、新北市飽受高房價(jià)、老齡化困擾，生活成本高，北部都市圈多年人口外流，房地產(chǎn)需求疲軟。南部高雄、臺(tái)南市經(jīng)濟(jì)蕭條，年輕人在此看不到希望。而中部都市圈，桃園市連續(xù)六年累計(jì)凈遷入人口13.7萬，冠絕六都會(huì)之首。臺(tái)中是目前臺(tái)灣算發(fā)展最快，潛力最大的城市之一，與桃園齊平。新竹市是臺(tái)積電的大本營，是全臺(tái)平均薪資最高的城市，年輕白領(lǐng)多。再加上臺(tái)灣地方不大，通勤線路發(fā)達(dá)。臺(tái)中地區(qū)到臺(tái)灣南北部都非常方便。臺(tái)灣中部都市圈房地產(chǎn)成長空間更大。

由于臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，普通民眾薪資十幾年如一日不變；而以臺(tái)積電為代表的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)造就了一大幫新富階層，臺(tái)灣貧富差距懸殊。反映到房地產(chǎn)上，住宅產(chǎn)品需求兩極分化，高端豪宅和小戶型公寓成為臺(tái)灣這些年最暢銷的住宅。

根據(jù)臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)資訊平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，六都會(huì)單身公寓逐年攀升，2020年三季度六大都市單身公寓共銷售131.7萬套，與2009年一季度開始統(tǒng)計(jì)時(shí)的74.8萬套相比，11年來增長了75.9%。人口流入居臺(tái)灣之冠的桃園市，小戶型公寓也是熱門產(chǎn)品。2020年，桃園市2房的平均總價(jià)在760萬元，自2013年一季度起，創(chuàng)下31季以來新高點(diǎn)；1房產(chǎn)品，平均總價(jià)384萬元，為31季來的第三高記錄。小戶型公寓熱銷除了總價(jià)低，購房負(fù)擔(dān)輕外，也與臺(tái)灣少子化、老齡化、單身人群增多有關(guān)。

另一端，臺(tái)灣的豪宅銷售也非常火爆，絲毫不受經(jīng)濟(jì)下行和疫情沖擊的影響。

2021年，全臺(tái)灣房價(jià)最高的臺(tái)北市，豪宅平均售價(jià)141.1萬/坪；價(jià)格最高的松山區(qū)，平均單價(jià)170.9萬新臺(tái)幣/坪，約合人民幣11.63萬元/平方米。在內(nèi)地房價(jià)天花板的北上深，這樣的價(jià)格算不上離譜。但臺(tái)北豪宅的戶均面積僅127平方米，相當(dāng)于大陸高檔小區(qū)住宅，與內(nèi)地人心目中豪宅等同于別墅、洋房、大平層完全兩碼事。

臺(tái)灣最新頂級(jí)豪宅代表，是外型奇特、S型旋轉(zhuǎn)的陶朱隱園。項(xiàng)目共21層，每戶面積約1000㎡，每套售價(jià)10億新臺(tái)幣（約為人民幣2.2億元）。整棟僅40戶，每戶陽臺(tái)面積就有165㎡左右。與大陸檔次對(duì)標(biāo)的產(chǎn)品，最相似的是上海湯臣一品。

隨著兩岸交流加深，大陸到臺(tái)灣婚嫁、讀書、就業(yè)的人為數(shù)不少。對(duì)在臺(tái)灣的內(nèi)地居民購置房產(chǎn)，臺(tái)灣政策允許但有許多苛刻條件，除了要提交繁瑣的個(gè)人材料外，主要是限購限貸的“345政策”。大陸人在臺(tái)灣最多購買1套房產(chǎn)，且不能出租。

臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)在上世紀(jì)就過了高峰期，在經(jīng)濟(jì)低迷、人口負(fù)增長、收入停滯的作用下，臺(tái)灣房地產(chǎn)無疑將長期處在蕭條的下降通道內(nèi)。除了部分人口流入都會(huì)和產(chǎn)業(yè)繁榮城市外，大部分地區(qū)的房地產(chǎn)未來將維持低需求穩(wěn)定狀態(tài)。臺(tái)灣的前途在大陸，房地產(chǎn)興盛離不開人口、資金。大陸居民對(duì)臺(tái)灣的山水人文，社會(huì)環(huán)境是非常熱愛的。只有祖國最終統(tǒng)一，兩岸人民可以自由來往、投資置業(yè)，臺(tái)灣的房地產(chǎn)才會(huì)有光明的未來。（申明：凡轉(zhuǎn)載本頭條號(hào)原創(chuàng)文章，須注明“轉(zhuǎn)載自【中國地標(biāo)城策院】頭條號(hào)@許子 原創(chuàng)文章”，否則視為侵權(quán)并被追究責(zé)任。）