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降價3000沒人要？當前南京都市圈樓市確實是這么“現實”！

今年2月8日，國家發改委官方發文同意《南京都市圈發展規劃》，且志在把南京都市圈建設成為具有全國影響力的現代化都市圈。雖然消息很好，但一條君要提醒大家兩個事實：

其一、南京都市圈部分城市的房價已經3年沒漲甚至二手還跌了，買房業主直喊后悔！

其二、全國都在關注的”華夏幸福債務問題“，其根源就與環京樓市近四年房價大跌有關！

業主、房企”失利“案例在前，剛剛批復的南京都市圈值得看好嗎？前兩年入手南京都市圈房源的業主該拋房嗎？今天一條君也對話樓市大V，跟大家分享他們的觀點。

1、環京房價腰斬！一哥華夏幸福也”撐“不住了

華夏幸福債務危機目前已愈演愈烈，名下多幅地塊轉讓：在嘉興，南湖的一宗地塊出售給融創；在南京，其旗下孔雀城也宣布退出南京上秦淮G81項目開發！

從曾經的”環京一哥“到目前的危機四伏，華夏幸福怎么了？其董事長王文學近日的內部講話披露，華夏幸福危機的主要原因是錯誤研判了環京的房地產形勢，在環京板塊布局太重，2016年至今四年來，環京住宅市場量價齊跌，累積影響公司銷售回款超過1000億元。

環京房價的暴跌的原因，在于2017年6月以來的超級別的調控政策，其中北三縣政策最為嚴厲，本地戶籍家庭可以購買兩套住房，外地戶籍連續繳納三年社?；蛘邆€稅的家庭可以購買一套住房。京南各縣限購稍微寬松，一般只需要一年社保。

這樣的調控幾乎鎖死了流動性，二手市場房價暴跌！這是去年一份流傳甚廣的“2017年和2020年的環京地區房價對比圖”：

燕郊2017年房價3.8萬元/㎡，到2020年只能賣到1.8萬元/㎡

大廠2017年房價3.5萬元/㎡，到2020年只能賣到1.3萬元/㎡……

各環京城市的房價的跌幅普遍在40%以上，最高的永清房價下跌幅度達到了71%，直接從2.3萬元/㎡跌倒了6500元/㎡。

而今年春節前夕，一份燕郊房產免費贈送的消息又登上了熱搜。顯然前期一些高位接盤的投資客明顯支撐不住了，捂在手里要還房貸，賣也賣不出去……

不過也有觀點指出，經過4年的房價大跌，當前環京樓市已經到底，或許可以在今年慢慢回暖也未可知。

2、南京都市圈頻現降價潮，二手市場大批業主降價拋房

回到南京都市圈，在南京樓市”南京都市圈“概念其實由來已久，句容寶華、安徽滁州、和縣等樓盤很早就開始打著都市圈概念賣房，價格一度破萬，甚至沖到一萬五、六，但如今呢，他們房價還好么？

①句容寶華：2016年鼎盛時期賣1.6萬/㎡，如今半價拋售，跌至“8”字頭

2016年寶華房價如火箭般突突突上行，有這樣一家樓盤在這個時間點入市，鼎盛時期房價最貴賣到1.6萬/㎡?？稍?017年的3月末4月初，句容接連兩個調控政策頒布，寶華進入限購期！至此，區域住宅成交量暴跌，一大批樓盤紛紛降價促銷，該樓盤房價一路下跌，如今“8”字頭“半價”拋售。

另一位于句容的超級大盤，2019年的銷售價格在9600至9800元/平，2020年該盤進行了全國降價銷售活動，2月份的銷售價格跌至精裝8000多元/平！從9600元/平到8000多一平，降了約1000元/平。而今日，一條君看到該樓盤再次做活動，一套102平的房源秒殺價96萬起，價格依舊在萬元內。

②馬鞍山和縣：8000元/㎡單價買入，三年后房價卻跌至7500元/㎡，購房者三年虧了20萬！

四年前，大火的南京都市圈城市還有馬鞍山和縣，當時，很多購房者買了區域宣傳力度較大的明發江灣新城。2017年，就有人以8000元/㎡的價格購入該房源。但在2020年中下旬，鋪天蓋地的消息傳來，該樓盤均價僅需7500元/㎡即可購入，而在二手房網站上，有購房竟以5715元/㎡的低價拋售，該購房者買房三年不但沒賺錢，反而虧了近20萬。

③滁州：直降6萬！滁州一大批業主年前降價賣房！

滁州近段時間以來的行情也不容樂觀，一大批業主在牛年春節前降價賣房。如祥生壹號院，該盤是滁州的熱門學區房，降價后報價為206萬，直降6萬！

不過我們注意到，這一次南京都市圈規劃批復，鎮江、揚州、淮安、常州也進入都市圈城市行列，這些城市在過去的一年里房地產市場還是挺熱的！

例如淮安去年10月份一次拍出3個地王，樓面價超9000元/㎡；

揚州去年進入爆發期，大批房企首進區域，安居、卓越首進揚州，就直接上手萬元地塊，中南首進也拿下了8000元/㎡+的高價地……

都市圈”老人“和”新人“的表現迥異，我們該怎么看？看看樓市大V的觀點。

3、樓市大V：南京都市圈樓市需要利好支撐力！揚州、淮安等有上升期

②南京都市圈會朝著既定的產城融合方向發展

③就業設施、公共配套、教育醫療等要素發展好的，市場有支撐力，反之則要承受一些壓力

市場表現上，在“房住不炒”的時代，應該更多的去分析判斷各個板塊所能吸引的就業人口、產業人口轉換為常駐人口的能力，主要在于就業設施、公共配套、教育醫療等這些要素，凡是這些要素發展的很好的，市場依然是有支撐力的，而這些要素發展不好的，也要相應的承受一些壓力。

南京工業大學教授、南京市房地產學會會長吳翔華：

①都市圈起作用，一看公共服務、能否打破戶籍制度，其次是產業布局

如果南京都市圈發展是過去的思路的話，那么依然沒有什么明顯的作用。都市圈要想起作用，首先要看公共服務能不能同步、都市圈內的城市之間戶籍能不能相互認同，其次是產業能不能往都市圈布局，做到這樣，都市圈才能真正的起到作用。

②都市圈對周邊城市房地產市場沒有明顯作用，投資的房產盡快拋售

就目前來看，南京都市圈的批復，對城市聯動、經濟發展有驅動，對周邊城市的房地產市場沒有什么明顯的作用。如句容、滁州、和縣等地，這些地方沒有多少剛需，且樓盤的空置率都超過50%，一二手房之間價格也沒有很好的倒掛……對于已經在這些區域置業的購房者來說，最好是盡快拋售，但可能目前也不好出手。

③揚州、淮安等為都市圈中的核心城市，還有上升空間

而對于揚州、淮安等新進入南京都市圈的城市來說，這些城市本身就有自己的都市圈，是南京都市圈中的核心城市，這些區域一是可以靠自身的改善客來拉動市場行情，二是通過城市改造來拉動行情，其紅利還沒有消化掉。因此，這些區域是往上走的，還有上升期。

一條君認為：

從以上信息來看，降價房源主要集中在寶華、和縣、滁州這些過于貼近南京的城市，這些城市恰恰是早在四五年前就打著南京都市圈的旗號賣房的板塊，過早的把價格打上去，但一些規劃利好都還未兌現，導致房價被透支了，進而出現房價下跌的情況。

反觀剛進入南京都市圈的淮安、揚州等地，表現還是非常好的，加上南京與都市圈城市之間的交通規劃正在不斷上馬，遠期來看還是有潛力的。

那么目已經在都市圈置業的購房人該拋售嗎？一條君建議：或許可以穩一點，不要急于拋售，給都市圈一點時間。畢竟一些大牌房企如世茂，在都市圈仍有布局，側面證明區域仍然是有價值的。隨著幾條城際線開工提上日程，寧句城際年底也有望通車，不妨等等利好落定再做打算，畢竟房價也不能更低了不是？