曾經(jīng)被寄予厚望的北湖片區(qū)，蛻變過(guò)程緩慢又艱難。

根據(jù)規(guī)劃，北湖片區(qū)是濟(jì)南十二個(gè)地區(qū)中心之一，跟華山、唐冶、柏石峪、港溝等片區(qū)的定位高度一樣。北湖片區(qū)的地理位置很好，地處老城區(qū)中心偏北位置，北起黃河，東至歷山北路，南至膠濟(jì)鐵路，西至津浦鐵路，總用地1624.44公頃，其中規(guī)劃城市建設(shè)用地1424.60公頃，居住人口36萬(wàn)人。

北湖片區(qū)本該是濟(jì)南北城的形象窗口，現(xiàn)如今卻是一片破敗的景象，這里2015年就啟動(dòng)拆遷了，直到今天還未拆遷完畢，效率可謂“驚人”。北湖的城建速度相比華山片區(qū)、唐冶片區(qū)，差距非常明顯，從片區(qū)內(nèi)幾處樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度就能感知一二。

北湖片區(qū)目前共有四處新樓盤(pán)在售：山鋼錦繡華府、海爾云世界、恒大濱河左岸、加州啟城。在房地產(chǎn)行業(yè)普遍“快周轉(zhuǎn)”的模式下，這里樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度慢慢悠悠，顯得十分另類。

山鋼錦繡華府

早在2016年8月份，山鋼地產(chǎn)以8.479億元競(jìng)得濟(jì)南國(guó)棉三廠地塊，也就是現(xiàn)在的山鋼錦繡華府地塊。地塊面積96588平方米，樓面價(jià)約2660元/㎡。不知何種原因，該項(xiàng)目手握這么低的樓面價(jià)，卻遲遲未能開(kāi)盤(pán)，或許是開(kāi)發(fā)商有感于當(dāng)時(shí)過(guò)于火爆的濟(jì)南樓市，想讓再飛一會(huì)？

2018年7月份，錦繡華府西側(cè)的濟(jì)南大有恒紡織市場(chǎng)1宗住宅和1宗商業(yè)地塊迎來(lái)成交，其中住宅地塊樓面價(jià)高達(dá)9794元/㎡。大約1個(gè)月后，山鋼錦繡華府踩著隔壁地塊較高地價(jià)的神助攻迎來(lái)首開(kāi)。

山鋼錦繡華府毛坯交付，在售戶型建面約86-150㎡，單價(jià)17500-20000元/㎡。項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)是地處北園大街以南，周邊商業(yè)、交通、醫(yī)療配套較為成熟。北園銀座、東亞家具等商業(yè)配套樓盤(pán)不超過(guò)1公里，三孔橋附近有多輛公交車(chē)經(jīng)過(guò)。

項(xiàng)目敏感點(diǎn)是挨著北園大街高架橋和京浦鐵路較近，部分樓棟存在不同程度的噪音污染。尤其注意緊挨鐵路的樓棟和挨著北園高架橋較近的樓棟。

海爾云世界

海爾云世界曾被宣傳為天橋區(qū)的標(biāo)桿性項(xiàng)目，天橋區(qū)第一大盤(pán)，很多人曾滿懷期待海爾云世界可以帶領(lǐng)北湖片區(qū)完成逆襲。理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。海爾云世界交出了一副怎樣的答卷，在此買(mǎi)房的業(yè)主和北湖的原著居民估計(jì)有話要說(shuō)。

海爾云世界目前在售產(chǎn)品位于B3地塊。B3地塊從2016年就已經(jīng)開(kāi)始出售了，直到3年后的今天仍在出售。倒不是房子賣(mài)不出去，主要是開(kāi)發(fā)進(jìn)度太慢，該項(xiàng)目曾經(jīng)很長(zhǎng)一段時(shí)間沒(méi)有房子賣(mài)！

項(xiàng)目住宅有精裝產(chǎn)品和毛坯產(chǎn)品，在售戶型建面約90-200㎡。其中毛坯房源均價(jià)16500元/㎡，帶裝修房源均價(jià)19500元/㎡。

海爾云世界很多地塊容積率較高，像目前在售的B3地塊容積率3.2，很多樓棟的中低樓層存在很多采光不足的居住公寓。像B3地塊4#樓東戶1-17層全部是居住公寓，在此買(mǎi)房盡量避開(kāi)采光較差的矮樓層。

2015年的時(shí)候，參考君曾到該樓盤(pán)實(shí)地考察，當(dāng)時(shí)置業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)整個(gè)片區(qū)的開(kāi)發(fā)周期為7年，大約在2022年前后開(kāi)發(fā)完成。4年時(shí)間過(guò)去了，已開(kāi)發(fā)的地塊屈指可數(shù)，照目前這個(gè)進(jìn)度，如期開(kāi)發(fā)完成的難度極大，打算在此買(mǎi)房的購(gòu)房者一定要做好打持久戰(zhàn)的心里準(zhǔn)備。

恒大濱河左岸

恒大濱河左岸位于小清河北路和水屯路交叉口，自從接手北大時(shí)代后，頻出。刻意炒作、人為制造恐慌氣氛被濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)通報(bào)；延期交房引發(fā)業(yè)主維權(quán)等。至于恒大在濟(jì)南的口碑，很多恒大的業(yè)主估計(jì)有話說(shuō)。

北湖片區(qū)以小清河為分界線，河南岸和河北側(cè)的片區(qū)成熟度相差很大，周邊區(qū)域各項(xiàng)配套較為匱乏。但即使如此，在濟(jì)南樓市較為瘋狂的前幾年，恒大濱河左岸售價(jià)曾高達(dá)17000-18000元/㎡。隨著濟(jì)南樓市回歸理性，該項(xiàng)目售價(jià)不斷調(diào)整。參考君近期在朋友圈看到，恒大濱河左岸近期推出單價(jià)1.3萬(wàn)左右的特價(jià)房。

很多業(yè)主非常關(guān)心項(xiàng)目東側(cè)的歷黃路北延事宜，這項(xiàng)道路工程從2015年便開(kāi)始了招標(biāo)，但是四年過(guò)去了，仍舊是雜草一片，很多恒大業(yè)主出行非常不方便。

早在2012年，北大時(shí)代就拍得小清河以北地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)，2015年又摘得兩宗地塊，在建設(shè)過(guò)程中北大時(shí)代工程進(jìn)度緩慢、質(zhì)量問(wèn)題頻出，且遭遇銷售困境。2016年恒大接手后繼續(xù)開(kāi)發(fā)，工程進(jìn)度同樣緩慢。去年底，參考君曾到該項(xiàng)目探盤(pán)，當(dāng)時(shí)在售的是南7地塊住宅項(xiàng)目，一共13棟居民樓。大約1年時(shí)間過(guò)去了，該地塊目前仍有大量房源在售。項(xiàng)目去化率不高的原因有很多，跟周邊人口較少、購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)有很大關(guān)系，當(dāng)然還有其他原因。

北湖片區(qū)小清河以北區(qū)域，建有大量的舊村改造房，像河畔景苑、李莊社區(qū)、北徐家園、匯源華庭等。周邊原著村民非常多，這里自成生態(tài)，在濟(jì)南城建的滾滾大潮中巋然不動(dòng)，多年來(lái)保持著臟亂差的特色。

加州啟城

加州啟城地處天橋區(qū)的趙莊片區(qū)，具體位于二環(huán)北路以南、順河高架以西。趙莊片區(qū)以化工和物流企業(yè)聚集為主，片區(qū)存在很大改造壓力。加州啟城北部有高壓走廊，南部有北方化工廠，周邊交通較為混亂，出行不便。

受趙莊改造片區(qū)環(huán)境嘈雜、道路不暢、發(fā)展張力不足等因素制約，加州啟城漲價(jià)乏力。項(xiàng)目2016年首開(kāi)時(shí)均價(jià)7300元/㎡，直到現(xiàn)在項(xiàng)目在售均價(jià)13500元/㎡左右，近期則推出了單價(jià)12300元/㎡的特價(jià)房。

加州啟城目前在售戶型面積段在96㎡-123㎡之間，是北湖在售四座樓盤(pán)中位置最靠北，同時(shí)也是單價(jià)最低的一個(gè)項(xiàng)目。樓盤(pán)周邊不利因素明顯且位置偏遠(yuǎn)，得益于樓盤(pán)單價(jià)及總價(jià)都較低，不少剛需置業(yè)者來(lái)此安家落地。

參考君每次路過(guò)北湖片區(qū)，都會(huì)感慨一番。北湖片區(qū)的區(qū)位非常好，距離大明湖、火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站等都很近。只是片區(qū)城市發(fā)展太慢，像聯(lián)四路城中村，10年前后幾乎沒(méi)有變化，生產(chǎn)路、歷黃路北延遙遙無(wú)期。在濟(jì)南的城建大潮中，這里就像被遺忘一樣。希望北湖片區(qū)借北跨的東風(fēng)，盡早實(shí)現(xiàn)蛻變。