房產已抵押-房產已抵押給銀行后還可以進行二次貸款嗎

在房屋買賣過程中還有一類風險較為常見的風險，即購買的上商品房已被抵押給銀行或者第三人。隨著《民法典》的頒布實施，禁止轉讓抵押財產的規定已被取消，但人們在觀念上還未完全接受，再加上法律知識的缺乏，很有可能在過戶交易遇到障礙時，便誤認為此類買賣合同無效，這種觀念是錯誤的。當然，也有不少人在購買了新房后才發現整棟樓都被開發商抵押給了銀行，即使入住后也無法辦理房產證。面對實務中遇到的這一系列的問題，今天就跟大家來聊聊購買抵押房屋的風險和對策。

一、 購買抵押房屋的風險。

由于抵押是一個較為復雜的法律概念，對大多數人來說并不一定能準確理解和把握。厘清抵押權和房屋買賣合同的概念和關系有助于我們了解購買抵押房可能產生的法律風險。抵押權屬于一種物權，通常是用于擔保債務人到期不能清償的債務，在申請司法拍賣后具有優先受償的權利。抵押人既可以是債務人也可以是第三人。而基于買賣合同所得的請求出賣人轉移房屋所有權的權利屬于債權。由于房屋屬于不動產，其所有權發生變動是以在交易中心不動產登記作為生效要件。所以僅支付了房屋的價款，即使實際占有居住也不是法律意義上的房屋所有權人。而且在法律上物權是優先于債權的，因此購買的房屋被抵押給銀行或者第三人，很有可能無法在交易中心進行不動產轉讓登記，也就是說購房者最終辦理不了房產證。

誠然《民法典》已經取消了禁止轉讓抵押財產的規定，但最高人民法院出臺的《民法典擔保制度解釋》第四十三條第二款同時規定了抵押人和抵押權人約定禁止抵押財產轉讓并且將約定登記，即使抵押財產已經交付或者登記，也不發生物權變動的效力。而實務中銀行為規避自身風險一般都會與抵押人做禁止轉讓的約定并且進行登記，這無疑給購買抵押房產的購房者帶來了風險。雖然法律也賦予了房屋受讓人滌除房屋抵押權的權利，即購房者可以通過替代債務人（房東或第三人）償還債務來使銀行的抵押權消滅，從而獲得房屋的所有權，并日后以替代償債的款項為限主張抵消應支付的房款。但并不是所有銀行都會接受債務人以外的第三人替代還款或者提前還款，而且如果債務金額遠大于購房者應支付的房款，那么購房者仍將面臨艱難的抉擇。除此之外，若購買的是新房，開發商通常是將整個住宅項目抵押給銀行的。屆時購房者即使想要滌除自己房屋的抵押權，銀行也無法將整個項目的抵押權拆分開。

此外，除了無法辦理房產證，購房者可能還會面臨更嚴重的情況。如果銀行最終因債務人不能清償債務而行使抵押權，要求法院拍賣抵押房屋而該房屋也被他人購得并辦理了房產證，那么即使購房者已經實際居住，也有可能面臨被法院強制要求搬離。

二、 因房屋被抵押給銀行導致無法過戶交易算不算違約？

既然購買抵押房屋可能存在風險，那因房屋被抵押而導致無法過戶交易算不算違約呢？要回答這個問題，我們要考察各種因素綜合判定。首先我們要考察雙方在磋商及簽訂買賣合同之前房東或者中介有無如實告知購房者該房屋存在抵押的情形。如果有證據證明房東已盡到告知義務，但中介未如實告知或者有意隱瞞交易房屋設有抵押權的事實，那房東并不構成違約，而中介則可能違反了居間協議，并構成欺詐。如果是房東未如實告知并有意隱瞞，而中介也有證據證明其也受到了房東的欺詐，那么房東既構成了欺詐，同時也違反了買賣合同。如果房東和中介均未如實告知或有意隱瞞，那么房東和中介均構成了違約和欺詐。

除了考察告知義務以外，若買賣雙方在合同中約定了在過戶前解除抵押，而房東在收到房款后并未按約解除抵押同樣可能構成違約。若雙方未對解除抵押做約定，而房東也并未與銀行約定禁止轉讓抵押房屋，則不能認定房東違約，除非房東與銀行約定了禁止轉讓抵押房屋，并將該約定在交易中心登記。需要提醒購房者的是即使與房東約定了過戶前解除抵押，但仍有可能發生銀行拒絕提前還款，導致無法按時解除抵押的情況。因此在做此類約定前買賣雙方務必先于銀行確認好還款及解押的時間。

三、 房屋被抵押給銀行，買房人還能繼續要這套嗎？若不想要該如何救濟？

購買抵押房屋有這么多的風險，那萬一不幸被我們碰到了，還能繼續要這套嗎？若不想要該如何救濟？首先，我們來談一下若要繼續交易該怎么辦？前面我們已經說過購買抵押房屋有很多風險，建議最好謹慎購買。但若你執意鐘情于這套房子的話你，在交易中最好要做到以下幾點。一、要求房東去交易中心拉產調報告，全面了解該房屋抵押權的設立情況，并要求房東提供所擔保債務的詳細信息，包括債務人、債權人、債權金額、還款方式、還款期限及是否有其他擔保人等。二、與銀行確定好提前還款及解除抵押的具體時間，并在合同中約定房東必須在該期間解除抵押，若未按時解壓則承擔違約責任，購房人有權解除合同。第三、向銀行提出資金監管申請，房款必須打入銀行的監管賬戶，待辦理完過戶登記后才能向房東放款。如此操作才能有效預防風險，但也可能在購房者提出這些要求后房東就不賣給你了。所以購房者還是要具體情況具體分析的。若是在交易過程中知道房屋設有抵押，也想繼續購買。建議購房者要求房東出具在過戶前解除抵押的承諾書，并約定違反承諾的法律后果，同時要求房東提供保證人或者抵押物擔保因違約而返還購房款及違約金的履行。

還有一種情況就是購房者不想繼續購買了，如前述因房東或中介未如實告知的情形，購房者可以違約或者欺詐為由要求解除或者撤銷合同，并由相關責任人賠償損失。如果事先也知道了房屋存在抵押，也約定了在過戶前由房東解除抵押，只是在履行過程中不想要了。那要看房屋是否能在過戶前解除抵押，如果房東確實解除了抵押，購房者不想要的話恐怕要承擔違約責任。如果房東并未按約解除抵押，且經催告后仍然不能解押，此時購房者是可以要求解除合同的。但要是雙方并未對解除抵押及解押的時間做約定，而銀行也未與房東約定禁止轉讓抵押房屋或者約定了并未登記，那理論上這套房屋是可以過戶辦理產證的。但該房屋上的抵押權仍然存在，不過相信沒有多少人愿意買有抵押的房屋吧。所以購房者是否要選擇繼續交易，還是應當結合以上因素綜合考慮。

四、 購房者如何做到“防患于未然”？

如果說購買抵押房屋有這么多的麻煩，那購房者如何才能做到防患于未然。這里我們為大家介紹一些具體的措施。其實對于想要購買二手房的購房者來說避免風險并不難，在簽約前想辦法要看到房屋的產調信息，如果發現房屋有抵押，果斷放棄簽約。若是仍要繼續交易，則按照之前介紹的方法按部就班即可。不過還是要建議大家遇到此類問題后，最好咨詢專業的法律人士或在其指導下進行操作才會更加穩妥。

但若要購買的是新房可能會更加復雜。有些開發商為籌集資金往往將整個住宅項目抵押給銀行，而另一方面在取得預售許可證后便開始進行銷售。而一旦遇到開發商無法清償債務時，購房者就沒法辦理房產證。類似的案例在全國范圍內也不少見。因此，購房者在購買新房前最好先了解開發商的情況，盡量選擇那些實力雄厚的開發商。同時要對項目的基本情況加以了解，也可以向開發商詢問或者委托專業律師去調查項目的抵押情況。如果樓盤項目已經抵押給銀行，那購房者還是要謹慎對待，權衡一下是否一定要購買該樓盤房屋。最后在簽訂購房合同時，要對開發商解除房屋抵押的情況加以約定，加重開發商違約的賠償責任。當然大多數購房者在面對開發商時可能還做不到這么強勢。因此還是建議大家盡量去選擇那些實力強、信譽好的開發商做的項目。