地價計入房產原值(地價計入房產原值繳納房產稅)

房產稅申報計稅難點解析——地價如何并入房產原值征稅

2010年12月21日，財政部國家稅務總局下發了一個似乎和房產稅八竿子搭不上邊的文件《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》財稅[2010]121號，就是這個文件對其后的房產稅影響極大。

該文關于將地價計入房產原值征收房產稅問題明確如下：

對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

　　本通知自發文之日起執行。

該政策的出臺是為了解決企業由于執行企業會計制度和會計準則不同而造成的固定資產計稅基礎不同問題。但對于該文存在一定的爭議。認為對土地已經征收了土地使用稅，現在對地價又征收房產稅，有重復征稅之嫌。許多納稅人不理解，有一定的抵觸情緒。

在具體計算納稅上，地價如何并入房屋原值征稅有一定的難度，許多企業會計人員不知道如何計算。下面舉例加以說明。

例一：某省一企業擁有辦公樓一棟，建筑面積3000平米，賬面原值240萬元；車間2棟，建筑面積150000平米，賬面價值9000萬元。廠區土地100000平米，取得土地價款共計2800萬元。假使該省原值扣除率30%。請計算每年應繳納多少房產稅。

首先確定容積率。

該企業容積率=建筑面積/土地面積=（3000+150000）/100000=1.53>0.5

地價全額記入房產原值征稅。

年度應納稅額=（240+9000+2800）*（1-30%）*1.2%=101.136萬元。

例二：某省一企業擁有辦公樓一棟，建筑面積3000平米，賬面原值240萬元；車間2棟，建筑面積150000平米，賬面價值9000萬元。廠區土地340000平米，取得土地價款共計9520萬元。假使該省原值扣除率30%。請計算每年應繳納多少房產稅。

該企業容積率=建筑面積/土地面積=（3000+150000）/340000=0.45<0.5

地價不能全額記入房產原值征稅，應計算應稅地價。

單位地價=9520/340000=0.028萬元/平米

應計稅土地面積=（3000+150000）*2=306000平米

應計稅地價=306000*0.028=8568萬元

年度應納稅額=（240+9000+8568）*（1-30%）*1.2%=149.5872萬元。

例三，考慮日期因素。某省一企業于2016年12月份繳納土地出讓金9000萬元，繳納契稅360萬元。2017年一月份取得土地證，土地面積340000平米。辦公樓于2017年8月份竣工驗收，建筑面積3000平米，竣工驗收價值240萬元；11月份車間竣工驗收，建筑面積150000平米，竣工驗收價值9000萬元。如何計算房產稅？

2016年12月份繳納土地出讓金9000萬元，繳納契稅360萬元，并不繳納房產稅。

2017年一月份取得土地證，也不涉及房產稅。

2017年8月份辦公樓竣工驗收，應于次月開始繳納房產稅，三季度應繳納的稅款只有一個月即9月份的應納稅款計算如下，計算時考慮地價并入征稅問題。

首先計算容積率，計算容積率時應考慮沒有完工的車間的建筑面積。

容積率=（3000+150000）/340000=0.45<0.5，按2倍建筑面積計算地價。

單位地價=（9000+360）/340000=0.02753元/平米。

應計稅土地面積=3000*2=6000平米。

應計稅地價=6000*0.02753=165.1765萬元。

第三季度應納房產稅=（240+165.1765）*（1-30%）*1.2%/12=0.2836萬元。

2017年11月份車間竣工驗收，應于次月開始繳納房產稅。

車間12月份應納房產稅=（9000+2*150000*0.02753）*（1-30%）*1.2%/12=12.0813萬元。

該企業第四季度應繳納房產稅=0.2836*3+12.0813=12.9321萬元。

僅供參考。