房產協議有法律效力嗎;房產協議有法律效力嗎知乎

一、裁判觀點：

行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。

二、案情簡介：

原、被告系兄弟姐妹關系，均系許某5和吳某的子女。系爭房屋原系某某廠分配給許某5家庭的公房，并于1994年左右買為產權房，產權登記在許某5一人名下，但屬于許某5和吳某的夫妻共同財產。吳某于2005年12月29日去世，許某5于2022年12月29日去世。許某5去世后，原告向被告提及父母房產如何繼承分配的事宜才得知，許某2已于2022年9月與許某5簽訂房屋買賣合同并辦理房屋產權過戶手續，將系爭房屋產權變更至許某2一人名下。原告認為，許某2和許某5在明知系爭房屋為許某5和吳某的夫妻共同財產且有其他繼承人的情況下，仍擅自簽訂房屋買賣合同并辦理產權轉移登記手續，顯然屬于惡意串通，損害了原告的合法權益，故原告提出訴請如上。

三、原告起訴：

判令確認被告許某2與許某5（已故）就上海市寶山區房屋（以下簡稱“系爭房屋”）簽訂房屋買賣合同無效。

四、被告答辯：

被告許某2、許某3、許某4共同辯稱，吳某早已去世，許某5有權處理系爭房屋。許某5曾說過系爭房屋要留給許某3、許某4，后經商量，將系爭房屋出售給許某2用以另行購買經濟適用房。許某2與許某5之間的房屋買賣真實合法有效，系雙方真實意思表示。不同意原告的訴訟請求。

五、一審法院判決結果：

本院認為，根據本案查明的事實，許某2與許某5簽訂的上海市房地產買賣合同對房屋交付時間、付款協議均未作約定，許某2自述其與許某5并未確定房屋價格，而買賣合同約定的房屋價格明顯過低，許某2亦無證據證明其向許某5支付過任何款項。

綜合上述事實，本院認定許某2與許某5并無買賣的真實意思表示，實為贈與，該房地產買賣合同應為無效。對于雙方之間的贈與合同關系的效力，本院認為，系爭房屋是吳某與許某5的夫妻共同財產，吳某去世后，其繼承人對系爭房屋中吳某的權利未進行過析產和繼承，故系爭房屋應由許某5與許某1、許某2、許某3、許某4共有。在該共有財產未予以分割之前，各共有人對系爭房屋并無明確的份額，對于該共有財產的處分，需各共有人一致意見才能作出。現在沒有證據證明在許某2與許某5簽訂買賣合同時已經征得許某1的同意，故許某5的行為構成無權處分，侵犯了許某1的合法權益，應認定為無效合同。

合同被確認無效后，系爭房屋的房地產權利應當恢復登記至許某5名下。由于許某5已經去世，故現在房地產權利應當由其繼承人許某1、許某2、許某3、許某4共有。至于系爭房屋的具體析產繼承及分割問題，與本案并非同一法律關系，本案對此不予處理，當事人若協商不成可另行起訴。綜上，依照《中華人民共和國民法典》第一百四十六條、第一百五十七條的規定，判決如下：

一、“許某5”與被告許某2就上海市寶山區房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》無效；

二、上海市寶山區房屋由原告許某1與被告許某2、許某3、許某4共有，被告許某2應于本判決生效之日起十日內，配合辦理上述房屋的產權恢復登記手續。

六、法律依據：

1、《中華人民共和國民法典》

第一百四十六條行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。

以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。

第一百五十七條民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。

……本文由上海市浩信律師事務所王俊偉律師根據裁判文書網查詢整理，如需轉載請注明出處。另可參考《二手房陷阱：買賣合同條款解讀與風險防范》一書。專注于各類房產案件的訴訟、執行和處置，尤其擅長代理小業主起訴開發商這一群體性訴訟 “螞蟻斗大象”律師團隊。