房產抵押律師,房產抵押律師可靠嗎

房產抵押貸款作為銀行貸款中非常普遍的擔保措施被廣泛運用，銀行抵押權因抵押登記而產生。但銀行享有房產的抵押權并不能代表抵押權一定能夠對抗其他權利人的合法權利。齊精智律師提示在本文第一種、第五種、第七種、第八種情況中，銀行因貸款而抵押房產所產生的抵押權不能對抗其他權利人。

本文不惴淺陋，分析如下：

一、房屋購買者的居住權優先于銀行房產貸款抵押應當適用《執行異議和復議案件規定》第二十九條。

二、銀行對用已銷售的房屋抵押審查有過失的，抵押登記無效。

三、父母以未成年人子女房產對外設立抵押擔保，有效。

四、未經審批抵押劃撥土地上的自有房屋,并不必然導致抵押無效。

五、抵押權人同意銷售抵押房產，抵押登記雖未注銷，抵押權已消滅。

六、房產抵押登記范圍記載不清，在后買受人可對抗“抵押權人”。

七、銀行以抵押期間未經抵押權人同意不得轉讓抵押財產為由，主張開發商在抵押登記后出售商品房的行為無效，最高法不予支持。

八、銀行抵押房產在前，開發商出售抵押房產在后，買受人可排除抵押權的優先受償。

九、若抵押人的配偶沒有在登記簿或權屬證書上顯示出來，抵押權人主張自己善意時，要盡合理的查詢和注意義務，對真實權利狀況不知情應不存在重大過失。

十、房產已抵押登記,土地另抵押他人，雖登記也無抵押權。

綜上，銀行貸款房產抵押權并不能對抗在后的符合《執行異議和復議案件規定》第二十九條的房屋購買者的居住權。

作者：齊精智律師，陜西明樂律師事務所高級合伙人，金融、合同、公司糾紛專業律師

（部分內容有刪減）

來源：北大法律

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