洞涇房產(洞涇房價新房)
洞涇一直是松江最缺乏存在感的區域之一。
松江最早進行房地產開發的片區是九亭，畢竟這里距離市區最近，最先獲得客群外溢，所以九亭也是松江知名度最高的區域之一。
2006年前后開始開發松江新城，幾乎將全部的區級資源投入這里，松江新城也得以成為最成熟的五大新城，影響力不容小覷。
佘山是上海最高峰，得天獨厚的自然條件注定這里會成為名揚魔都的別墅區，但凡在上海生活過一段時間一定聽說過或者來過這里。
新橋錯過了9號線，所以即使靠近市區也沒有獲得大量客流，不過這里背靠莘莊，打造的莘閔別墅區也在房地產開發史上留下一筆。
車墩地處遠郊，交通不便，不過車墩影視基地的名聲不少人也聽說過。
泗涇之前也是默默發展，不過2010年后金地就在這里深耕，2016年拍出兩塊地王后成為上海炙手可熱的剛需板塊，現在房價已有趕超九亭之勢。
唯獨洞涇，得不到松江新城輻射，沒有拿得出手的資源，好容易通條9號線地鐵站周邊卻未開發。
洞涇地鐵站周邊以荒地為主
甚至，這里連動遷房都沒建多少。松江規劃了三大動遷基地：佘山北、松江南、泗涇-洞涇，洞涇實際落地的保障房其實并不多，其中還有不少是當初洞涇三千戶農民的配建小區。
所以洞涇的知名度也就僅強于黃浦江南岸的幾個農業為主的鄉鎮。
當然洞涇也曾經開發過房地產，十幾年前這里陸續建成了長泰西郊別墅、保利十二橡樹莊園、合生國際花園等別墅，不過沒有持續深耕，這里并沒有形成別墅區的概念。
但是今年以來洞涇選擇不再低調。
前面提到過洞涇的位置是不幸的，遠離松江行政中心錯失區級資源，遠離市中心沒有受到市區外溢。
不過萬物負陰抱陽，外部環境一旦扭轉，洞涇的劣勢馬上成為優勢。
郊區通常都不會在靠近市區的地段布局核心產業，所以松江的產業帶基本圍繞松江新城展開。
所以九亭是居住區，新橋靠近閔行一側是莘閔別墅區。九亭成熟后泗涇接棒，在泗涇北也打造成剛需居住基地后泗涇的產業之路基本破碎。
泗涇北居住區
相對而言洞涇就安全得多。
所以2016年洞涇就籌建了人工智能產業基地，引入相關企業100余家。在今年7月份發布的《松江區洞涇鎮國土空間總體規劃（2020-2035）》中進行了進一步明確。
可以看出洞涇的空間結構相當簡單，兩側為居民區，中間為產業區。
結合用地規劃，中間的制造業產業區大片區域都為預留用地，所以片區實際落地第二產業可能有限。
西側9號線洞涇站附近留有部分商辦地塊以及大量住宅地塊，這里可能會借助地鐵站打造TOD項目，類似徐涇萬科天空之城。
當然最耀眼的還是中間地帶的人工智能產業基地。
近些年松江的發展經歷過幾波浪潮，最早是松江工業區為主的第二產業，后來大學城開發后陸續有一些互聯網企業入駐，最著名的就是松江大學城東部的巨人網絡。
新時代松江又找到了新的增長點：以G60科創走廊為核心的高新產業，洞涇的人工智能基地就是其中一部分。
日常關注新聞的朋友都知道，現在似乎G60是松江全區的希望，報道次數越來越多。
在這個背景下，洞涇熱度開始暴增。
當然讓洞涇熱起來很簡單，只要抓住大家最關心的資源就足夠：教育、醫療、交通。
12號線西延的消息一直流傳在江湖，今年重新登上“熱搜”一定是有助推，12號線西延新聞中出現次數最多的就是洞涇。
西延線設置站點名稱有幾個版本，走向卻出奇的一致，且在洞涇設置3-4站。
12號線西延過來松江將擁有兩條地鐵，兩條均經過洞涇。如果線路最終敲定上述方案，12號線、9號線交匯處還真適合打造TOD項目，作為區域公共活動中心，輻射佘山乃至泗涇。
而且12號線擔負著重大使命，不僅需要解決9號線擁擠的狀況，更重要的是解決G60科創走廊通勤問題，將G60與莘莊CBD連為一體。
實質上12號線將在莘莊CBD（七莘路站）換乘嘉閔線，與閔行僅僅的綁定在一起。
之前都說洞涇是莘莊小跟班，這下可以名正言順了。
洞涇交通上另一個重大變化是，即將新建兩條快速路：滬松公路、賣新公路-辰花公路。
以前提起交通我們更多的是關注地鐵線路，其實快速路的意義不會低于地鐵，西南部的發達很可能與密集的高速、高架密切相關。
之前泗涇、洞涇一帶只能夠得到沈海高速，可惜的是沈海高速只是過境，出入市區仍然不方便——泗涇自駕到市區用時可能超過松江新城，正是因為松江新城有G60加持。
目前滬松公路快速化方案已經基本確定，將在七寶對接漕寶路快速路，直通中環。
洞涇將重登歷史舞臺，另一個標志是華二附校的落地。
今年8月13日華師大與松江區簽約，將在松江建設兩所學校：一所高中、一所九年一貫制學校，后者就選址洞涇。
選址確定后大家其實蠻意外：這里并不是密集的居民區，教育需求沒有那么強烈，為什么不定在幾個別墅小區附近？
所以大家紛紛表態，認為這所學校不一定就近入學，可能同時服務周邊的泗涇、九亭等區域，大家搖號入學。
當然具體的入學方式2023年開學才能確定，現在能確定的是，選在這里服務的一定是未來。
華二附校這里不僅規劃了學校，還有公共圖書館、特色劇院、歷史文化館、科技展示館、體育館等等，儼然一副五大新城核心區的樣子。
這些規劃一出爐，如果連拍幾幅住宅用地，熱度立馬超過泗涇。這是洞涇的另一個優勢：距離市區比松江新城更近，人口增量容易做起來。
其實之前洞涇的人口導入并不順利，開發的幾個項目均為低密度別墅，導入人口有限。
沒有大量的市區客群涌入，當地的商業配套自然難以形成，至今仍以鄉鎮原有配套為主：同樂廣場有家肯德基，有家吉買盛。
而且還別嫌差，大部分小區過來都在1公里甚至2公里以上，有這個時間大家直接開車去莘莊了。
這樣的區域當然沒有好的醫院，甚至規劃中也沒有醫療資源新增；學區雖說有預期，目前卻以洞涇學校為主。
所以當下洞涇僅能作為一個睡城，不用說九亭，連泗涇的配套都不如。
當然與之相對，這里也沒有太多適合市區白領的產品。別墅區業主生活通常依賴自駕，當地動遷居民已經熟悉了鄉鎮配套。
如果能夠接受現在生活上的不便利，紫薇茗庭這樣的動遷房倒是可以關注一下——300萬以下預算，還能選哪去呢？
想想洞涇的未來吧，這里有松江最前沿的產業布局，有著名的學校落戶，有松江僅有的雙軌交，有四通八達的快速路，還可能有地鐵上蓋商業綜合體?。
未來可能性很多，這300萬面臨的風險只有一個：這些規劃什么時候能夠落地？
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