開封 房產-開封房產網二手房個人房源

今天來聊聊可以看見汴西湖的房子卻再也賣不到1.1萬元/m2。在開封房價上一次大漲期間，橄欖城一期可以看湖的房子曾一度最高賣到1.1萬元/m2。

今天看的這套房為建面138m2的三房兩衛。對于該房源來說，盡管是觀湖房源，但由于樓層位于8層左右，觀湖的效果相對高樓層在視野層面上略顯的差一些。該類型的產品和一樓帶院有的一比，即：一樓帶院靠的是院子的溢價，觀湖樓層靠的是觀湖效果的溢價。

從價格上來看，該房源售價在115萬左右，單價折合8300元/m2左右。對于該房源來說，最大的優勢還在于地段層面的不可復制性。這也是在房價上漲時期，如恒大、碧桂園在相對不夠繁華的區域(如運糧湖、鄭開大道南)可以依靠品牌、精裝、營銷等多種手段實現跟在汴西湖的橄欖城一樣的銷售價格。

但進入到市場下行期、橫盤期，尤其是進入到買方市場以來，其保值屬性遠沒有有地段優勢的橄欖城更容易實現。盡管橄欖城一期的樓齡相對于現在的新盤可能已經超過10年，但如果仔細對比園區綠化景觀，依然可以發現曾經大多數開發商早期開發建設的樓盤一期二期要比現在的綠化景觀在樹種栽植上更密一些。

在溝通掛牌價的時候，我的觀點是：如果這套房源在一個月以內賣不出去，那么通常在三個月內也得依靠再次降價賣出去，除非房地產市場迎突發性的利好。

舉個例子來說，汴西湖區域某小區的某套房曾經掛牌價146萬，購房者出到140萬，業主就是不賣。最后這套房在最近的兩個月之內降了21萬，業主讓我找購房者再談談，結果被購房者婉拒了。購房者的原話是：我要的時候他不給，他給的時候我就得要？