房產稅對房地產行業的影響-房產稅對房地產行業的影響論文

本報記者 倪 浩 本報駐德國、日本特約記者 青 木 蔣 豐

中國房地產稅終于揭開面紗。據新華社報道，國務院將在部分地區開展房地產稅改革試點工作。針對中國試行房地產稅，外媒分析認為，此舉能夠有效打擊炒房行為，增加二手房的供應，穩定購房價格。中國法學會財稅法學研究會副會長、中國政法大學財稅法研究中心主任施正文25日接受《環球時報》記者采訪時表示，中國在很多領域的改革成功之處在于先采取試點，然后發現問題總結經驗之后，再全面推開。而房地產稅的改革也是采用這種思路，在立法推進的同時展開試點，試點經驗將更好地推進立法工作。

試點先行

路透社報道稱，中國全國人大常務委員會23日授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點，國務院將按照積極穩妥的原則確定試點地區。此次試點是為積極穩妥推進房地產稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展。報道稱，這與十年前上海、重慶試點的房產稅雖一字之差，但含義卻大不同。新華社發布的報道稱，此次試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。

中國自2011年起對上海和重慶兩地進行個人房產稅試點。財政部財政科學研究所原所長賈康近日建議在深圳、海南、浙江進行房地產稅擴大試點。

根據決定，國務院制定房地產稅試點具體辦法，試點地區人民政府制定具體實施細則。對此，施正文告訴《環球時報》記者，這表明試點具體辦法由國務院來統一制定，確定基本政策，明確納稅人、征稅對象、征稅范圍、稅率以及稅收優惠等。而房地產稅作為典型的地方稅，尤其是各地房地產市場運行千差萬別，需要各地因地制宜、因城施策來具體落實。

施正文表示，各地政府可以在大的政策上保持一致，但在具體落實方面，比如稅率范圍以及可能免稅的居住面積等方面存在差異。

國外怎么征房地產稅

實際上，全世界范圍內征收房地產稅是普遍現象?！暗聡嗣磕杲坏母鞣N房地產稅收高達150億歐元，是地方政府最重要的收入來源之一?！钡聡督洕芸穲蟮婪Q，德國購買房產時，會征收房地產轉讓稅。這是一次性的房地產稅，稅收負擔由買賣雙方共同承擔，但通常在銷售合同中轉移給買方。各州的稅率標準從3.5%到6.5%不等。同時，房產擁有者每年還需要繳納土地稅。這與房屋大小、房屋價值以及土地價值有關。比如，在柏林擁有一套80平方米的公寓，土地稅大約為每年200歐元左右。如果德國人購買第二套房，還得在此基礎上繳納第二房稅。此外，在德國購置10年以內的房屋如果出售獲利，其利潤也將被納入個人收入進行納稅。

德國媒體認為，德國這種復雜的房地產稅收系統，有利于抵抗類似于上世紀八九十年代的房地產泡沫。在那之后，德國20多年房地產幾乎沒有大的上漲。直到最近5年，德國房地產在國際投資集團以及移民大批涌入的前提下，出現購房熱潮，導致房價飆升。最近，德國各地又計劃收緊房地產稅率，以此平衡房地產市場發展。

相比德國，歐洲旅游者和移民較多的國家，房地產稅收更加嚴格。德國《世界報》稱，在法國，所有擁有住房和車位的人都必須繳納住房稅。同時，法國還必須繳納土地稅等。希臘房產稅稅率也超過10%，葡萄牙、西班牙、意大利等國房地產稅收也較高。

稅收將有什么效果

安信證券分析師池光勝25日在報告中稱，很多國家將房地產稅作為地方財政的主力稅種，如美國房地產稅占州和地方政府財政收入的20%左右。從國外經驗看，房地產稅的推出會在短期內影響市場預期，但長期看，房價與房地產稅之間沒有統計學意義上的顯著關系，房地產稅并不必然帶來房價下跌，人口、經濟、產業等可能是影響長期房價走勢的主要變量。

《日本經濟新聞》分析認為，中國導入房地產稅，能夠有效打擊炒房行為，讓年輕人也能滿足住房剛需，同時維持地方財政，尤其是能夠緩和人口外流嚴重的中小城市的財源不足問題。

施正文表示，根據當前政策，房地產稅試點主要聚焦國內房地產市場，引導住房合理消費，促進房地產市場平穩健康發展，這也意味著可以應用房地產稅對房地產市場進行一定的調控。