田林房產;田林房地產

今年首批宅地公示了聯動價，徐匯田林街道167-02(n)地塊引起了大家的側目，原因無非就是：它聯動價竟然是13.1萬/㎡！跟徐匯濱江一個價！

不少人都覺得田林地塊的這個價格太高了，但真的如此嗎？

今天我們就來好好聊聊田林地塊的價格和田林板塊的樓市。

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田林13.1萬/㎡，不貴

我知道有一部分看客不太理解田林地塊跟徐匯濱江的是同一個價位，進而覺得“田林貴了”。

對于這個觀點，我想說的是，大家盡量客觀點，不要先代入了“濱江板塊的新房價格一定高于其他板塊”的想法，這樣的看法其實過于片面。

像之前黃浦新天地經典的新房“翠湖五集”2021年入市，其均價為16.5萬/㎡。而同年入市的黃浦濱江新盤綠地海珀外灘，均價才14.25萬/㎡。

這個活生生的實例，已經說明了濱江板塊的新房價格不一定會高于其他板塊。

誠然濱江地帶是上海城市發展的核心區域，極具價值，未來發展潛力無限。但不可忽視的是，一些老牌的市中心板塊，也有它不可比擬的優勢和資源。

這就像一個朝代，它有經學傳家的世家，也有初露頭角的新貴。各有各的好，新貴的發展勢頭強勁，但若論起底蘊，還是世家更深厚。

如果大家看過歷史劇，里面大多數都有一個情節，就是世家普遍看不起崛起的新貴，哪怕世家已經勢弱了，他還是覺得自己更高貴。人家這樣想，是有道理的，世家幾代人積累的財富和資源，是新貴沒法比的。

如果把世家和新貴的角色代入到板塊，像新天地、老西門、靜安寺、古北、中山公園、徐家匯、田林、漕河涇等就是典型的“世家”，而前灘、北外灘、東外灘、徐匯濱江等則是“新貴”。

田林地塊的聯動價跟徐匯濱江一樣，也反應了上海房價還是遵循了“環線定價”的邏輯。

從環線來看，徐匯濱江和田林都在內中環間，田林13.1萬/㎡的聯動價，是極其合理的。

再看田林的二手房，尚匯豪庭是田林的標桿二手房，2014年建成，房齡不超過10年，其成交價格已經超過15萬/㎡了，甚至有超過17萬/㎡的成交記錄。

田林另一個二手房小區——2002年建成的愛建園，它去年的成交價已經快接近12萬/㎡了。

從這個角度看，田林地塊13.1萬/㎡的新房聯動價非常合理，并不算貴。

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田林有什么好的？

田林是徐匯內環外發展最早的板塊之一，上世紀60年代起，這里便開始建造職工住宅，80年代上海新辟12個居民住宅小區，田林新村便是其中之一。

隨著人口的聚集，田林相關的配套工程如醫療、文教、交通等也逐步完善起來，成為了現在各方面都非常成熟的居住板塊。

交通上，田林板塊內有9、1、3、12、15號線5條地鐵線，是內中環少有的五軌覆蓋的區域，軌道交通非常發達。同時，田林緊貼內環高架和滬閔高架等交通樞紐，主干道有漕寶路、宜山路、田林東路和吳中路等，道路交通也十分便利。

商業方面，田林的社區商業比較發達，田林路、漕溪路、桂林路沿線聚集了很多的沿街底商，基本可以滿足日常生活的需求。

此外，板塊內還分布有多個大型商業廣場，如徐匯日月光中心、宜家家居、田尚坊生活中心、匯陽廣場等，板塊東北邊界處還有大型商場光啟城。同時，由于田林靠近徐家匯、漕河涇，還可以享受他們的商業配套。

徐匯是一個教育強區，田林也跟著沾光，板塊內分布了比較多的小學和中學，如田林小學、田林第二小學、田林第三小學、田林第四小學、田林中學、田林第二中學、田林第三中學等。

其中田林第三小學、田林第四小學、田林第三中學都是徐匯區二梯隊中比較不錯的學校，也獲得了廣大家長的認可。除了公辦學校以外，徐匯區民辦中學中的佼佼者西南位育中學也位于田林。

田林的醫療資源也不錯，板塊內上海市第六人民醫院（三甲）、上海市第八人民醫院（二甲），居民大病小痛不出田林即可解決。

綜合來看，田林是一個配套齊全的六邊形戰士。

但這對田林來說的是一把雙刃劍，好處是田林要啥有啥，不足之處就是田林沒有多余的土地、欠缺后續規劃，發展后勁有限。

田林的未來發展主要還是依靠漕河涇和徐家匯的帶動，徐家匯就不提了，漕河涇云集著大量高端的互聯網公司，包含騰訊、微軟、游族等知名企業，以及很多技術研發型公司，吸引到的這些追求生活品質的、有一定經濟實力的人群，有著旺盛的住房需求。

但漕河涇內部幾乎都是園區，居住外溢是必然的，田林就是漕河涇居住需求的外溢地之一，因此田林樓市有源源不斷的購買力涌入，田林也將會繼續保持活力。

綜上，在田林置業，自住是完全OK的，保值升值也有確定性，但發展上限確實比不過徐匯濱江。

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田林樓市現狀及新地塊詳情

田林板塊內二手房成交均價約為9.25萬/㎡，主要以上世紀建成的老公房為主，面積以50-100平居多，總價大約500萬左右。

這類老公房最具代表性的就是田林一村到十四村，房齡都超過30年了，但由于學區，還有到徐家匯、漕河涇都很方便，還是吸引了不少年輕白領和有孩子的家庭，買房自住或租房。

這里30~50㎡的老房子能租到5000元/月以上，租客基本都是徐家匯或漕河涇上班的小年輕。

雖然田林老公房居多，但也有品質較好的商品房，如尚匯豪庭、萬科華爾茲、愛建園、明園小安橋、欣嘉苑等，這些小區最便宜的單價都是10萬出頭，適合對追求生活品質的、預算充足的改善家庭。

新房的話，田林的供應可太少了，這10年間，總共供應了2728套新建商品住宅，斷供是常態。田林地塊未來必然是熱銷樓盤。

田林地塊讓田林新房市場“久旱逢甘霖”，但可惜的是，這場雨是毛毛雨。根據地塊的預出讓合同顯示，田林地塊的住宅套數下限僅為227套，其中5%為配套房。這點量，都不夠徐匯本區的置換客群塞牙縫，更不要說還有外區購房者“虎視眈眈”。

雖然這塊地很小，但它還需要配建約1115平方米（計容）的公共服務設施，包括生活服務點、社區衛生室、文化活動室、體育健身點等等。

該地塊地上建筑限高60米，地塊上大概可建21-22層高層房源。

再加上地塊規定中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的80%，且100%要求精裝。

所以該地塊預計推出21-22層高層房源，主力面積大概在90-100㎡之間，主力總價在1100~1300萬之間。

總之，田林地塊這個地段和總價段，只要產品不是做得極差，閉著眼睛賣完。

你們準備好沖田林新房了嗎？