天下城房產,天下城戶型

FANGDONG

FANGDONG ｜ 房東俱樂會

撰文：黑泥 美編：小鸚 校對：大豆

01

爛尾樓的今生

2014年南陽的問題樓盤集中爆發，當地政府統計出了一個數字：302個。

至今，時間已過去了8年。如若從2012年業主買房時算起，到今年已整整10年。

“沒有買過爛尾樓的南陽人，不是真正的南陽人。”這一句自嘲，在南陽坊間已流傳多年。在自嘲背后，包含有多少心酸和無奈，就有多少希望和等待。

一個遠在廣州的維權業主的一句評論，頗能說明南陽人的希望，“希望住進新房的是我們本人，而不是我們的遺像。希望我們到時可以坐在沙發上，而不是掛在墻上。”

那么，當年那些讓南陽聲名遠揚的問題樓盤，今天都成功上岸了嗎？

從南陽武侯祠門口向東步行1500步，到達臥龍路與工業路交叉口的東南角，你會發現一處爛尾樓叫碧源花園，它還有一個響亮的名字：

爛尾樓鼻祖。

3月23日那天，碧源花園門口，彩旗飄飄，一排排禮炮甚是壯觀。這個爛尾了20年的樓盤高調宣布復工，即將走出陰霾見彩虹。當天的南陽媒體在開頭部分寫道，“這個消息對南陽來說，影響是爆炸性的?！?/span>

5月28日，南陽的崔女士告訴我，“碧源花園并沒有復工的跡象。”

但從《碧源花園項目權益登記報告》上可以看出，碧源花園項目工作專班正在對1#樓的權益人進行詳細的登記核查工作。既然敢鑼鼓喧天鞭炮齊鳴，說明事情在向好的方面發展。

碧源花園這樣的超級僵尸盤還能看到一絲曙光，與南陽問題樓盤綜合整治的強力推進不無關系。這些年，南陽人頭上頂著“爛尾樓之都”的帽子，步履維艱，但隨著業主自救、開發商努力和政府介入，“除了少數一些硬骨頭迄今沒有啃下，南陽遺留的問題樓盤基本上大頭落地?！痹谀详栄芯繕鞘卸嗄甑囊晃慌笥颜f。

有一個項目，叫花溪園，是302問題樓盤之一。此項目位于南陽中州西路，二機廠斜對面，2009年立項，屬于南陽市城中村改造項目十大重點工程之一，由芳泰置業開發，2014年9月爛尾停工，一停5年多。

2019年，名門地產和佳潤地產接盤后，更名為名門中州府，因醫療教育資源配套完善（附近有兩所完全學校、一座三甲南石醫院），一度成為網紅神盤，蝶變新生。復活后的名門中州府，被視為南陽問題樓盤解決的標桿。

2020年，佳潤地產作為接盤俠似乎獲得了經驗值，專治疑難雜癥，爛尾樓泉陽觀瀾庭在佳潤地產手中，搖身一變，成了佳潤城市之光。前有花溪園的化腐朽為神奇，后有主城區核心位置的佳潤城市之光，讓南陽不少人瞬間懵逼，追隨者眾。

也是在2020年，曾經邀請過白娘子趙雅芝站臺的爛尾樓鉑金時代，沒有讓業主千年等一回，等了七八年，終于辦下了土地證。

業主等的是七八年，但卻有千年等一回的感覺。鉑金時代的上岸過程曲折反復，業主籌款自救、自救款被挪用，然后業主再次自救，房子終于要交了，開發商又要加價。

跟白娘子同姓的業主趙佳說，“如此奇葩的事，哪個媒體來，都舍不得走?！标P于爛尾樓的一切新聞素材，都能在鉑金時代找到，鉑金時代也是所有媒體報道中必提及的一個項目。

今天的鉑金時代，在輿論重壓之下倉促交房，無論小區環境還是生活配套，怎么看都像是半成品，何況下面的商業依舊爛著。趙佳只有苦笑，“日他仙人，沒掛在墻上已經不錯了?！?/span>

鉑金時代

還有爛了6年的億安天下城，同樣在2020年涅槃重生。

億安天下城在當年爛尾得非常驚悚，“艾滋病拆遷隊”就是他們搞出來的。這個盤的復活，是因其獨特的價值。雖然容積率高，但架不住雙學區，依靠十四小和南陽最好的初中十三中，在一個三四線城市，單價居然賣到了15000左右，即使到今天，它的二手房價位還保持在13000上下，再次驗證了家長購房的底層邏輯，上演著學區神話。

億安天下城

南陽的很多爛尾樓有一個共同點：都爛在黃金位置。

在南陽，有一個最美麗的開發商南陽市錦寓置業有限公司，它開發了兩個取名美麗的小區——美麗之都和美麗佳苑，只可惜都爛尾了。

“房管中心的團購房也爛尾了。”這句地產圈最諷刺的話，說的就是美麗佳苑。

如今的美麗之都和美麗佳苑走在破產重組的道路上，美麗之都部分樓棟已交付，其余的在陸續跟進；美麗佳苑據說也已復工。

同樣位于黃金位置的，還有南陽一高旁邊的凱璟清華園。也是當年南陽的地王項目，后因各種原因爛尾數年。2018年，在政府強力介入和業主自救的共同努力下，逐步恢復施工，不管品質怎么樣，好歹最終實現了交房。

這兩年，隨著問題樓盤的解決進入尾聲，南陽爛尾樓的消息在網上越來越少。

南陽民間現在流傳另外一種說法，“爛尾樓之都”的帽子已易主。

02

爛尾樓的前世

南陽地產20年，有幾個重要時間節點：

比如2019年。

2019年5月22日，南陽官方媒體刊發文章稱“水氫發動機在南陽下線，市委書記點贊！”這就意味著，車輛只需要加水即可行駛，真是一個敢騙，一個敢信，瞬間，此事引爆網絡。

一眾主流媒體蜂擁而至南陽，把“水氫車事件”前后的相關人物和背景扒拉個明明白白。

在水氫車輿論逐漸平息時，到訪南陽的媒體記者憑借著新聞嗅覺很快嗅到了另一個再次引爆網絡的信息——大量問題樓盤多年來無法解決而引起的民情激憤。

這年6月，《新京報》首先發文，7月，《南方周末》緊隨其后，然后其他主流媒體進行了深度報道和評論，新浪網、鳳凰網、今日頭條等商業網站也跟著煽風點火添油加醋，把南陽爛尾樓扒了個一絲不掛，使南陽“爛尾樓之都”頻頻登上熱搜。

從那以后，“爛尾樓之都”的帽子死死地扣在了南陽頭上，本來這句南陽民間的自嘲，徹底變成了群嘲。

而在所有的媒體報道中，同時指向了南陽地產的另一個時間節點：

2014年。

2014年6月25日，央視《焦點訪談》節目曝光了南陽市三杰盛世城的樓盤使用瘦身鋼筋，報道還揭露，瘦身鋼筋不僅三杰地產在使用，并長期廣泛應用于南陽市的各個樓盤。

當天晚上，南陽市政府下發通知全面排查整治，全市所有的建筑工地被按下了暫停鍵，中新網對這種只有在今天疫情管控下才會發生的狀況作過描述，“在南陽轉了半個城沒有發現一個施工的樓盤，上百座塔吊靜靜地呆在半空中，如停擺的時鐘?！?/span>

南陽市政府迅速統計出了一個數字：302個問題樓盤。

302個問題樓盤，不僅打擊了地產商，更打擊了南陽市民對房地產的信心，多數依靠公眾集資的開發商接連不斷崩盤。據南陽市打擊和處置非法集資領導小組辦公室的統計數據，2015年3月起，南陽非法集資案件呈爆發式增長，2015年間就達到60起。

非法集資的極端案例，是一個叫馬高潮的退休干部引發的。在2016年2月29日中午12點，趁學生放學之際，他駕車沖進了南陽市最好的高中南陽一中，致1人當場死亡、5人受傷。后經調查，馬高潮先后多次將個人及他人共計1200萬元借給南陽市大新房地產開發有限公司使用，后發生爛尾，一直催還無果，進而對社會不滿，故意制造重大惡性社會影響事件。

其實2014年爆的雷，埋在2008年。

那一年，南陽市辛苦申辦多次，等了十幾年的農運會終于被敲定——2012年在南陽舉辦第七屆全國農運會，時任領導激動地說，“這是南陽市、也是河南省有史以來承辦規格最高、規模最大的綜合性體育賽事?！?/span>

自此后，南陽市轟隆隆的城市建設和房地產開發拉開了大幕，“一切圍繞農運會，一切服從農運會，一切服務農運會?！?/span>

據中國經營報統計，2008—2012年期間，南陽市共拆除各類建筑550萬平方米，為農運場館建設提供土地七千余畝，五萬多人因此遷移。僅2012年一年，南陽城市建設新開工項目總投資超過50億元，相當于過去10年投資的總和。

捉襟見肘的南陽市政府默許地產商“先上車后補票”，“邊拆、邊建、邊銷售、邊完善手續。”沒有人知道政府到底簽了多少個這樣的“四邊協議”，但南陽人很清楚，一個不到200萬人口的城區，像雨后的狗尿苔一樣，忽然冒出來幾百家房地產開發商，很多人都沒有房產開發經驗，只要上面有人，能拿到地，公務員隨時可以下海；他們根本沒資質申請正規的貸款，就把手伸向了民間融資。

在利益驅動之下，這些“攏共才有十幾個人、七八條槍”的小“游擊隊”遍布大街小巷，一個在南陽做建材的朋友張林說，“高峰期，我身邊有60%的人都參與了房地產開發?！?/span>

2012年9月22日，南陽第七屆農運會閉幕。

在官方的口徑里，農運會給南陽帶來了發展機遇。的確如此，盛會給南陽留下了高的新聞發布中心，像鳥巢一樣的體育中心，和一座把中心城區擴大了三分之一的嶄新城市。

不過，302個問題樓盤，在政府的文件中，還有另外一個名字“農運會后續遺留問題”。

03

南陽人的努力

2014年南陽集中爆發的302個問題樓盤，部分不負責任的媒體，為了吸引眼球，惡意解讀為302個爛尾樓。事實并非如此，問題樓盤主要集中在6個方面：爛尾樓、拖欠工資、拆遷安置、產權交易、物業管理、手續不齊等。

爛尾樓占的比例是21%。

無論爛尾樓在問題樓盤中的占比多少，對于老百姓的影響都一樣，每一個問題樓盤的背后，都是千家萬戶的淚水、心酸和無奈。

當然，海量問題樓盤的生成，是一個系統性的產物，在“爛尾樓的前世”中，我們可以看出，從政府、房管部門、開發商、購房者、拆遷戶、銀行和民間放貸人，甚至是像馬高潮這樣作為借貸掮客的準退休檢察官等公職人員，也都參與了其中，起到了一定的推波助瀾作用。

事情已經出來，該追究的追究，該擔責的擔責，而馬上解決老百姓的住房問題，是最直接也最現實的。

首先是關系到切身利益的購房者，等不及，怎么辦？自救。南陽黃金位置的樓盤金匯城，就是一個業主努力自救的非典型樣本。

瘦身鋼筋這個點燃之前，南陽依然沿著狂飆突進的風格向前發展。金匯城挖個坑出份圖紙，老百姓就紛紛交錢上車了。沒有公積金辦不了貸款的，簽份協議，房子可以分期付款，根據樓盤進度，一批一批交。

2014年—2016年，金匯城的3號樓和5號樓相繼爛尾，近千名業主，走上了艱難的維權之路。直到2017年，樓市回暖，政策放松，金匯城依然深陷泥潭。

千人千面，維權最怕的就是不團結。金匯城的業主也一樣，在一次次維權無果的路上，逐漸形成兩派：“維權派”，希望通過政府施壓開發商，解決爛尾；“自救派”，認為爛尾是開發商沒錢，主張籌集資金，自己干。

兵分兩路。維權派業主，繼續堵大門，扯白條，四處奔走呼吁；自救派業主，推選代表，找到開發商和財務負責人談判。

很快，自救派與開發商的協議達成，在律師的公證下，建立公用賬戶，由開發商和業主代表共同監管資金，用于樓盤的后續施工。

維權派質疑自救派的聲音在逐步減弱，研究南陽樓市的朋友說了一個數據：

在第13次被質疑自救的動機時，共管賬戶籌到尾款92萬；

在第21次被質疑自籌自救是跟開發商穿一條褲子時，共管賬戶籌到尾款208萬；

在第33次被質疑自籌自救是業主代表得了開發商好處時，共管賬戶籌到尾款312萬；

在第37次、41次被質疑時，共管賬戶籌到尾款418萬、436萬……

籌來的款項，解決了5號樓東西單元的水上分支，解決了534戶的入戶水管、534戶防盜門，解決了5部電梯、大電入戶、化糞池……

籌款數字一點點向上滾動，完成的項目越來越多，自救派業主代表的信任度一次次提升。很多維權派業主調轉槍頭，也加入到了自救陣營。

2018年年底，開發商通知業主交房領鑰匙。金匯城業主成功上岸。

金匯城歷時一年多的自救過程，當中的努力、疲憊和煎熬，唯有業主自己才能體會。

這是一個全程自發組織，沒有任何官方參與的自救個例。從中我們可以看到，業主及開發商最終努力走到一起表現出的信任和解決掉爛尾樓的巨大勇氣。

金匯城

自救之外的另一條路，是接盤俠的出現。

南陽爛尾樓扎堆出現，當地住建部門想拯救市場信心，拼命引入大型房企。2016年后，樓市暖風勁吹，的確有多家大型房地產商為了布局三四線城市市場，紛紛入駐南陽。

可很遺憾，南陽爛尾樓渴望的白衣騎士，不是這些大型房企，它們更傾向于自己拿地，絲毫沒有興趣當接盤俠，也不想為產權債務結構復雜的爛尾項目埋單。這些大型房企明白，像南陽這種三四線城市，土地供應充足，沒有實際意義上的城市中心，只要砸下一個大項目，人群自然會隨之流動。

據一位南陽房產中介介紹，正是因為南陽問題樓盤太多，2016年后入駐的大型房企在當地相當受歡迎。在南陽，只要五證齊全，又是全國品牌，意味著開盤即清盤。南陽建業的一個樓盤首次開盤，292套房子全部售罄，成交價高達1.2萬元/㎡。

“那時，五證齊全是開發商最硬的廣告語?！痹谀详栔羞_·明淯新城居住多年的老白同學告訴我，到今天為止，孩子從幼兒園到小學已經畢業了，還沒有拿到房產證，只拿到了一個大證。好的是，他現在可以自己去辦理了。

南陽迄今為止最稱職的白衣騎士，就是佳潤地產。爛尾樓花溪園在它手中盤活，開發商泉陽置業資金鏈斷裂導致的爛尾樓泉陽觀瀾庭，也在它手中起死回生。

業主自救和接盤俠的能量畢竟是有限的，對于302的榜單而言，抹去的僅僅是幾個數字而已。

大批量爛尾樓的整治，最終需要的是政府強力介入。問題樓盤的化解，需要時間、資金和政策的支持，更需要當地官員為官一任、造福一方的擔當意識。

2014年，南陽市政府出臺“302政策”，發布《南陽市中心城區房地產市場秩序專項整治工作實施方案》，成立了房地產市場秩序專項整治工作領導小組，建立了房地產整治項目臺賬，逐一標明問題，開始著手處理問題樓盤。從那時起，“補票”、“專項整治”等成了南陽人熟悉的名詞。

2019年初，根據全省統一安排部署，南陽全面啟動了房地產領域問題樓盤信訪突出問題化解攻堅行動。12月，市委又啟動了房地產領域信訪突出問題專項巡查，幫助推進房地產領域問題化解。

2020年的下半年，南陽市政府針對房地產領域問題樓盤召開了一次新聞發布會，繼容缺辦理之后，又打出了一記重拳：證繳分離。何謂“證繳分離”？就是將群眾辦理不動產證和對相關房產企業稅費征繳相分離，優先解決難的問題。

前期實行的容缺辦理在這次會議上再次得到了完善和改進，既節省了企業時間，又真正實現了“一站式服務、一窗口辦理”，讓建筑許可審批跑出了加速度，讓工程項目方得到了實惠，極大地推進了工程建設進度。有媒體評價說，“這幾乎已經是相關部門當下對問題樓盤解決，所能釋放的最大程度的寬容和善意！”

南陽市政府對于符合“容缺辦理”的項目列了一個詳細清單：58個。

容缺辦理成為南陽問題樓盤整治的一個因地制宜的手段，因容缺辦理復活的項目案例有：同晟國際、楓橋水岸、華鑫國貿……

南陽市政府的這次專項發布會，邀請了全國各地的媒體監督，毫無避諱地自揭傷疤，把過去問題都擺在桌面上，公開答疑問題樓盤的整治政策。

南陽問題樓盤太多，情況也復雜，大多遵循一樓一策的方法在逐個化解。比如還有重新打造概念復活的項目案例：中實駿景商業、億安天下城等。

億安天下城

2020年10月14日，南陽官方媒體報道稱，“中心城區房地產市場秩序專項整治302個項目已處置化解274個，處置化解率90.7%……其他由于歷史遺留問題復雜，正在有序推進中?！?/span>

2021年下半年，全國房地產市場哀鴻遍野，而南陽問題樓盤的推進，卻又更進了一步。9月11日，南陽市委規劃委員會第九次會議強調，關于問題樓盤處置：一，實事求是、尊重歷史；二，加快處理問題樓盤；三，依法依規、解決問題；四，遏制新增、防止攀比。

仔細分析這四條問題樓盤處置的最新原則，你會發現政府的良苦用心和規避風險的意識：

尊重歷史就是不可能完全按照今天的律條治當年所犯下的罪，實事求是；

加快處理是因為老百姓拖延一天，一天就不能安居，每一天都在焦心等待；

處置問題樓盤，要以法律法規為準繩，以解決問題為導向，這是辦法和手段；

房地產形勢下滑，全國各地房企接連暴雷，樓市的再一次寒冬，一定要遏制新增爛尾樓，做好監管工作，防止死灰復燃。

2022年6月2日，南陽市問題樓盤處置化解工作指揮部又印發了《關于進一步加快市中心城區個人不動產權證辦理工作的通知》。

南陽一直在努力，問題樓盤的化解也在不停向前推進，數以千計的南陽人還在等待。

媒體上說得最多的一句話就是，“南陽老百姓的愿望很淳樸，他們只希望在規定的時間內能夠解決所有問題樓盤的問題，住上房子，拿到證?！?/span>

其實這不僅僅是南陽老百姓淳樸的愿望，也是全國老百姓的愿望。

希望南陽再接再厲，希望南陽的問題樓盤早日清零。

04

如果302爛在2016年以后

作為一個南陽人，回顧南陽地產發展的這些年，內心很不是滋味。

梳理完南陽302個問題樓盤，我有了一個可怕的設想，如果這些問題樓盤集中出現在2016年之后呢？

在南陽，2016年后房價上漲和爛尾樓解決有一定關系，但實際的邏輯關系是，遍地爛尾樓造成的供需不平衡推動了南陽房價上漲。爛尾樓的真正解決更多還是得靠政府的強力介入和房地產政策的推動，完全靠市場接盤，業主自救，難度很大。

誰能告訴我，如果這些爛尾樓放在今天，有沒有解決之道呢？