文：于見專欄

房地產(chǎn)行業(yè)的動蕩，正在不斷地波及到各個行業(yè)。而在恒大、碧桂園、萬科等知名房企不斷有種種風聲傳出之際，卓越置業(yè)也被爆出大面積逾期的新聞，這讓本就風雨飄搖的房地產(chǎn)市場變得危機四伏，似乎沒有一家企業(yè)能夠獨善其身一般。

卓越置業(yè)自成立至今，一直在商業(yè)、住宅板塊發(fā)力，其主打的就是綜合開發(fā)+持有運營，但在近年拿地價居高不下、住宅銷售量不斷下滑的情況下，卓越置業(yè)這一老牌房企，也有些吃力了。

行業(yè)供需平衡被打破，房企進退維谷

若說恒大的暴雷，是因為戰(zhàn)略性的決策失利，那么多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)所遇到的困局，就是因為許多房地產(chǎn)企業(yè)重資本，現(xiàn)如今面對房價高企、房貸壓力驟增等問題后，無人買房導致資金鏈斷裂所致。

據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計資料顯示，2023年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110913億，比上年下降9.6%；其中，住宅投資83820億，下降9.3%。而在投資方收窄的同時，購買方的貸款欲望也在持續(xù)下跌。

2023年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金127459億，比上年下降13.6%。其中，國內(nèi)貸款15595億，下降9.9%；利用外資47億，下降39.1%；自籌資金41989億，下降19.1%；定金及預收款43202億，下降11.9%；個人按揭貸款21489億，下降9.1%。

在2023年之前，房貸政策走向一直是收緊狀態(tài)：從二套房首付五成甚至以上，到二套房利率上調(diào)、嚴控公積金貸款等等，都訴說著房地產(chǎn)市場的需大于求。但2023年之后，這一行業(yè)便迎來了轉(zhuǎn)折：供大于求。

2023年，整個房地產(chǎn)市場都處于一種施工面積、新開工面積均下降，但竣工面積卻有所上漲的尷尬。竣工面積增長，意味著有更多的房源可以釋放，意味著可以解決更多的“住房難”問題，但事與愿違的是，無論是住房銷售額還是銷售面積，其實都在走下坡路。

與此同時，待售面積的持續(xù)增長，給房企帶來了更大的資金回收壓力，尤其是一些供應(yīng)量早就超出需求量的三四線城市。

按照市場規(guī)律，為了迅速回籠資金，部分房地產(chǎn)企業(yè)會選擇以房抵債。這在以往，是許多建筑企業(yè)都樂于接受的，畢竟房子的價值似乎只會升不會降。可在如今，建筑企業(yè)已經(jīng)很難再接受這一資金償還方式了，畢竟在建筑行業(yè)，現(xiàn)金流永遠是第一位。

而且在房地產(chǎn)企業(yè)壞消息頻出的時候，一些當?shù)夭块T也嘗試著“救市”。比如說取消部分區(qū)域的限購政策，不再有二手房指導售價、放寬建筑面積的限制等等，但得到的正向反饋著實非常有限，畢竟在許多投資客看來，炒房不再是一個首選的投資項目，更何況目前許多城市的商品房，處于一種有市無價的處境時。

卓越置業(yè)作為國內(nèi)數(shù)一數(shù)二的房地產(chǎn)開發(fā)商，其自然也逃不開大環(huán)境的變化。完工的房屋遲遲無法產(chǎn)生效益，大幅降價出售又會引起業(yè)主的不滿，房企一時間陷入了進退兩難的地步，這恐怕也是卓越置業(yè)被曝出大面積逾期交付的一大原因。

大面積逾期交付，卓越置業(yè)仍在“打雞血”

大面積逾期交付的，源自青島某卓越樓盤購買者的一紙投訴函。函件中明確提及，自己購買卓越中寰的房子后被延期交付，但是按照目前進度恐二次延期，希望有關(guān)部門抓緊督促卓越置業(yè)盡快竣工，按合同時間交付。

可這已經(jīng)并非是卓越置業(yè)的首次毀約。早在年前，其就對青島在建的另一樓盤：卓越青嵐郡，發(fā)布了延期公告，項目計劃2024年3月份交付但是延期至2024年9月份。

而以“卓越置業(yè)逾期交付”作為關(guān)鍵詞，在全網(wǎng)搜索相應(yīng)信息時，也能看到卓越置業(yè)在全國都出現(xiàn)了大范圍的逾期交付問題。湖州卓越春熙里 、長沙卓越洋湖晴翠、順德卓越蔚藍星辰濱水林苑、杭州高端樓盤傲旋城等項目均在其列。

而在被曝出大面積逾期交付之后，卓越置業(yè)還再次被挖出，其已經(jīng)積攢了大量票據(jù)無法兌付。

從部分自媒體所截取的逾期票據(jù)來看，卓越置業(yè)已經(jīng)有幾百萬至幾千萬的未兌付票據(jù)，累積起來也有一個“小目標”之多。但卓越置業(yè)卻從未對外公開過自己的財務(wù)狀況，畢竟卓越并非上市公司，沒有義務(wù)對外公開，不公開也就意味著不需要受到外界的監(jiān)管。

可面對如此緊張的資金鏈壓力，卓越置業(yè)卻并沒有像碧桂園、萬達那般烈士斷腕，反而是繼續(xù)砸錢買地，頗有一種“打腫臉充胖子”的意思。

3月8日，卓越集團聯(lián)合江北新區(qū)產(chǎn)投以5.15億競得江蘇省南京市江北新區(qū)G01地塊。二者并非是二者的第一次聯(lián)手，就在去年年底，卓越集團同樣聯(lián)合江北新區(qū)產(chǎn)投18.5億拿下江北核心區(qū)G16地塊。

盡管有知情人表示，卓越置業(yè)與江北新區(qū)產(chǎn)投聯(lián)手，只是一個掛名拍手而已，實際上這地塊的所有權(quán)，幾乎沒有卓越置業(yè)需要出錢的地方。

而卓越置業(yè)也并非坐以待斃，其還是有一些作為的，比如說低價出售已竣工的樓盤，嘗試迅速回籠資金。

按之前卓越置業(yè)集團公布的數(shù)據(jù)來看，其集團總資產(chǎn)達3200億，公司業(yè)務(wù)主要分為“地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、商企服務(wù)、資產(chǎn)運營”四大板塊。已經(jīng)開發(fā)200多個樓盤的驚人履歷，更是讓其成為了國內(nèi)房地產(chǎn)的新貴。但很多人所不知道的，卓越置業(yè)集團曾有著兩次上市均失敗的慘痛經(jīng)歷。

兩次上市均失利，卓越置業(yè)短板終現(xiàn)

不同于已經(jīng)上市的房企，卓越置業(yè)至今沒有上市，因此公司財務(wù)數(shù)據(jù)相對沒有那么透明。但在相關(guān)網(wǎng)站上，卻能直接查詢到，與卓越集團相關(guān)聯(lián)的訴訟超5000條，歷史記錄800多條，4000多條為在進行中訴訟，集團的情況用岌岌可危來形容也不為過。

而就在4月24日，卓越集團的官網(wǎng)上，還高調(diào)宣傳著自己的商業(yè)購物中心“卓悅匯”，試圖粉飾網(wǎng)上種種唱衰的尷尬。可在業(yè)內(nèi)人士看來，商業(yè)購物中心已經(jīng)不再是一個盈利點了。

就以其高調(diào)宣傳的，位于深圳福田梅林一帶的卓悅匯為例，其與位于崗廈的卓越INTOWN、卓悅中心幾乎沒有什么太大的差異，而且在深圳這種超一線城市，購物中心幾乎覆蓋著每一個寫字樓、每一個住宅區(qū)，想展現(xiàn)出不一樣的地方，吸引更大的人流量，非常考驗運營者的能力。

與此同時，在深圳占據(jù)風頭的是地頭蛇華潤集團旗下的萬象城。無論是老錢鐘愛、大牌云集的羅湖萬象城、深圳灣萬象城，還是備受年輕一代喜愛的萬象天地，其頻繁的品牌更迭、充滿藝術(shù)氣息的每月主題元素，都是卓悅匯比不上的。

而且就在前不久，深圳一個老牌購物中心：益田假日廣場的母公司益田集團，就被債權(quán)人申請破產(chǎn)。雖然是被動申請，但也能看出，光靠購物中心來賺錢，顯然是填不起造房子所產(chǎn)生的巨大資金缺口的。

卓越集團兩次上市申請失敗的原因，其實在業(yè)內(nèi)人士看來也非常簡單，作為一家民營房企，其塑造的項目標桿確實不多，除卻最知名的后海·卓越蔚藍海岸樓盤，其余的樓盤多是小戶型為主，并且近年來其專注于商業(yè)CBD以及城市更新項目，知名度自然比不上一些專注豪宅盤的房企，比如說現(xiàn)如今仍十分穩(wěn)定的鴻榮源。

但不得不說的是，在這次房地產(chǎn)動蕩之中，卓越置業(yè)能夠撐如此之久，也能看到其資本足夠雄厚。可無奈的是，之前過度擴張，加之財務(wù)上的過度自信，最終導致現(xiàn)金流緊張，也是卓越集團必須吃下的苦頭。

卓越集團近年來布局深入到珠三角、長三角以及部分二三線高速發(fā)展城市，也是押寶眾多一線務(wù)工人員最終會落葉歸根，回到最初的地方，可其沒想到的是，還沒等到年輕人回家置業(yè)的時候，房地產(chǎn)行業(yè)的風波就率先來襲。

卓越置業(yè)能否成功渡過這次危機，外界不得而知，但能夠預見的是，如果卓越置業(yè)無法安穩(wěn)地過渡到資金回籠的時候，恐怕會成為下一個益田集團。

房地產(chǎn)市場的未來撲朔迷離，但可以預見的是，整個市場經(jīng)過這一輪的洗牌，將變得更為透明、規(guī)范。與此同時，整個市場將重新建立一個信任體系：價格差異不大的情況下，購房者更愿意相信穩(wěn)健、有口碑、有擔當?shù)姆科蟆?/p>

卓越置業(yè)作為一家年輕的民營房企，現(xiàn)如今面臨的困難，是其之前發(fā)展歷程中從未碰到過的，在房地產(chǎn)行業(yè)不再是人人追捧的市場后，其又該何去何從，是依靠自己的商業(yè)購物中心撐起一片天，還是依賴城市更新項目吃老本，恐怕卓越置業(yè)還沒有想清楚。期待卓越置業(yè)能夠穿越房地產(chǎn)行業(yè)周期，在不遠的將來能夠走出困局。