指標房有房產證嗎—指標房能賣嗎
近日，黃埔君收到線坑街坊的消息，線坑村的回遷房——線坑花園正集體辦理國有房產證，土地出讓金為每平方米1000元，比如戶型為120㎡ 的三室兩廳需繳納12萬，預計10月份左右就可以拿到房產證紅本。
圖源于貝殼
由上圖可見，在黃埔租金普遍上行的情況下，毗鄰區府，配套齊全的線坑花園自然租金也不便宜，租兩室約4000，三室則要5000+。（數據源于貝殼租房）
之前，因為沒有拿到房產證紅本，線坑花園跟新福港鼎峰，一個是回遷房，一個是商品房，雖說都是線坑村舊改“同根生”，但房價還是存在較大差距。
未來，在拿到房產證紅本后，線坑花園回遷房的身份要“轉正”了，跟商品房無異，可以上市交易，房價也會向新福港鼎峰看齊嗎？給了看客很多的想象空間。
貝殼數據顯示，新福港鼎峰小區均價為63151元/平米，近期有兩套成交，一套為56819 元/平，另一套為60816 元/平。
圖源于貝殼
作為黃埔最早的一批舊改，蘿崗線坑村是繼獵德村、琶洲村、楊箕村之后，廣州市第四個以“招拍掛”形式進行改造的城中村項目。
2012年9月3日，線坑村改造項目正式奠基開工建設，過了約五年多的時間，戶籍人口約500戶的線坑村村民，終于在2018年初迎來了回遷房交付。直到現在回遷房可以辦理國有房產證，又過了近4年的時間。
小區周邊，圖源于網絡
所以從當初項目奠基開工算起，到回遷房拿證，折騰了約9年時間，而且比起很多一波三折的舊改項目，已經算是幸運的一批。
按照限售政策，取得不動產證后要至少兩年才能上市。相信，2023年后線坑花園這1000多套房再入市，又是完全不同的一番景象。
其實，在跟各個舊改項目的村民交流時，大家都很納悶一個問題，明明都是出自于同一個舊村改造項目，為何回遷房跟商品房的價格差異這么大？
黃埔部分舊改分布，圖源于廣州PLUS
建起來的回遷房，槽點總是特別多，最扎心的是遇到回遷房的房屋質量問題，自住體驗差，維權難！這就不點名批評某些開發商了，怕惹得一身騷！
這邊廂開發商的商品房上市賣得紅紅火火，賺得“盤滿缽滿”，那邊廂村民卻還在憂慮自家的回遷房質量問題。
黃埔某舊改回遷房室內天花板破損，攝/冰角
某街坊私下這樣跟黃埔君吐槽：“舊改確實是改變民生的好政策，但必須要對開發商加上多重監管，舊改不能成為不良開發商的造富運動，村民應擁有更多的自主權，有更多渠道去保障自身的合法權益！”
誠然，在黃埔這場轟轟烈烈的舊改運動中，開發商更像是操盤手，而大部分村民渴望對于世代居住的家園改造擁有更多的話語權，而不是接到一張張冷漠的舊改流程紙，而是希望最大程度地參與進去。
回遷房作為舊改之下的產物，可以分為兩類，一類是只有集體證的，不能上市交易；一類是有國有證，比如現在“轉正”的線坑村，就可上市交易。
在朋友圈，確實看到有中介在賣回遷房，有的賣的是現房，有的是賣回遷房指標，這種交易因為官方是不認可的，存在一定的不確定性和風險性，價格自然更低，這個就不用多討論了。
圖源于朋友圈
市場的觀點認為，回遷房的質量普遍沒有商品房好，再加上物業管理、小區混亂，拿證時間長等刻板印象，最終就表現為價格的落差。
有的村民認為回遷房交易不應套上層層枷鎖，應跟商品房同權，也有其他聲音認為，限制回遷房交易，同時也是為了保障部分村民的權益，應該指的是怕某些村民“揮霍無度”，適當加以限制可保障長期利益。
再回到線坑村舊改這個話題，目前商品房項目新福港鼎峰，作為科學城的標桿小區之一，早就賣得差不多了，二手放盤也少，所以現在回遷房拿證兩年后上市交易，對其真的談不上半點沖擊。
因為這兩小區都位于黃埔區府的黃金地段，周邊市政、教育、商業配套等應有盡有，都是搶手的“香餑餑”。硬要說沖擊，只能說沖擊兩年后科學城賣得不怎么好的新房和二手房。
線坑花園周邊配套
目前，科學城的新房成交仍是呈“火熱狀態”，二手房則因為增值稅2年改5年的政策影響，因為未滿5年，成交確實是有所回落。兩年后，房地產的光景又會是怎樣？誰又說得準呢！
回遷房會沖擊黃埔房地產市場嗎？
有些媒體鼓吹的“66條村天量回遷房入市”，配上一些“黃埔樓市?！钡恼撜{，咋一聽著實嚇人！
一、只談總體，不談棄產比例就是“耍流氓”
在2020年“黃埔舊改18條”印發實施，其中提到關于創新棄產房屋處置，“允許不高于復建總量的30%的房屋棄產”，所以供應量的多少取決于舊改項目的棄產比例，從目前黃埔進入回遷階段的舊改項目來看，棄產的村民著實不多，具體情況要具體分析。
2020“黃埔舊改18條”印發實施，圖源于,政府文件
二、時間問題
“三年拆掉66條村”的行動計劃不等于“三年內回遷房集中入市”。比較理想的情況是，5—8年能完成舊村改造，如果因為各種不可抗力，遠超十年也不奇怪。
以線坑村舊改為例，作為黃埔第一批標桿性的舊改項目，從項目動工到回遷房拿證用了9年，回遷房上市交易已是第11個年頭。66條村舊改體量大、牽涉廣，且各個舊改項目的進度也不盡相同，所以未來回遷房大概率是陸續進場，不可能一蹴而就！
而且，近年來國家在房地產領域調控頻繁，主打“穩字牌”，“大漲大落”的局面都是要被重點關注的，頒發房地產證的主管部門也會心中有數，回遷房上市也會在評估房產市場的基礎上進行。
三、消化力問題
舊改這盤大棋，同時也約定了產業比例，隨著舊改的推進，土地被盤活，吸引高新產業項目落地，打造強就業中心。
人才是會跟隨優質的就業崗位流動的，以十年為尺，未來黃埔的人口、產業等將重新洗牌，能否在城市的“搶人大戰”占得先機是關鍵，消化力就自然不是問題。
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