房地產(chǎn)的發(fā)展有多快？1998年的時(shí)候，房地產(chǎn)一年的銷售量剛剛達(dá)到1億平方米，隨后10年住房交易量漲了6倍，2012年前后，市場(chǎng)交易量又翻一番，增至12億平方米，從2012年到2018年，又增加了5億平方米。總之在過(guò)去20年，房地產(chǎn)每年的新房交易量從1億平方米增長(zhǎng)到17億平方米，翻了四番多，是我國(guó)當(dāng)之無(wú)愧的第一大支柱產(chǎn)業(yè)。

今后幾十年會(huì)怎么走？重慶市原市長(zhǎng)黃奇帆曾預(yù)測(cè)，今后我國(guó)每年的房地產(chǎn)交易量很難再創(chuàng)新高了，還會(huì)每年小比例地萎縮，或者零增長(zhǎng)、或者負(fù)增長(zhǎng)，可能就停留在10萬(wàn)億的市場(chǎng)規(guī)模，總量減少約40%。事實(shí)真的如此嗎？

房地產(chǎn)下臺(tái)階，已經(jīng)在去年有所印證。去年全年賣了13.58億平方米，比2021年足足少了4.3億平，如果行業(yè)繼續(xù)下降，強(qiáng)者愈強(qiáng)的局面自然會(huì)加速形成，未來(lái)有多少房企能活下來(lái)？2大信號(hào)出現(xiàn)，樓市或?qū)ⅰ按笙磁啤薄?/p>

其一，凈利潤(rùn)不斷虧損。事實(shí)上，過(guò)去幾年每年都會(huì)有300-400家房企因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而破產(chǎn)退出游戲，生存環(huán)境不容樂(lè)觀，現(xiàn)在沒(méi)有倒下的，也很多掙扎在生死邊緣：據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，13家A股房地產(chǎn)企業(yè)被“ST”，其中ST陽(yáng)光城、ST宋都、ST新聯(lián)、ST粵泰都已經(jīng)連續(xù)11天跌停。曾經(jīng)他們是排行榜上有頭有臉的名企，如今卻只能灰溜溜地排隊(duì)退市，原因很簡(jiǎn)單——債務(wù)太多了，賣的房根本抵消不了龐大的欠債規(guī)模，當(dāng)然了，他們不是第一個(gè)，也不會(huì)是最后一個(gè)。

克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年69家典型上市房企整體實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)虧損527億元，近一半房企虧了錢，有房企已經(jīng)連續(xù)兩年處于虧損狀態(tài)。

其二，拿地規(guī)模急劇下降。土儲(chǔ)，反映的是開發(fā)商的發(fā)展?jié)摿Γ挥杏辛送恋兀拍軐?shí)現(xiàn)蓋房-賣房-變現(xiàn)的過(guò)程，反之，就不會(huì)有新增業(yè)務(wù)，企業(yè)規(guī)模會(huì)進(jìn)一步萎縮。1-5月新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為10620億元、5129億元和5197萬(wàn)平方米，不僅同比2022年出現(xiàn)下降趨勢(shì)，甚至不足2021年同期的三成，投資萎縮程度可見(jiàn)一斑。

值得一提的是，1-5月新增貨值前三開發(fā)商，分別是華潤(rùn)置地673.2億元、萬(wàn)科地產(chǎn)643.8億元、招商蛇口511.6億元，昔日瘋狂拿地的碧桂園，前5月僅新增貨值116.9億元。可見(jiàn)對(duì)樓市接下來(lái)的發(fā)展預(yù)期都不太樂(lè)觀。

從以上2個(gè)方面可以看出，未來(lái)整個(gè)市場(chǎng)終將面臨“大洗牌”，而且這個(gè)趨勢(shì)是不可逆的。判斷的原因在于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和城市出現(xiàn)分化。住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，在2021-2025年期間我國(guó)將籌集建設(shè)870萬(wàn)套保障性租賃住房，平均下來(lái)每年約174萬(wàn)套，按照100平一套房的話，2022年約13億平米的銷售面積，保障性租賃房的規(guī)模約占13%，這也意味著租賃房將成為住房供應(yīng)的重要組成部分。

此外，城市與城市之間的逐步分化，大多數(shù)房企在中小城市的生存空間縮小，不得不同時(shí)擠在大城市共謀生存之道，誰(shuí)生誰(shuí)死只能拼實(shí)力了。

說(shuō)實(shí)話，為了生存，開發(fā)商不是沒(méi)有做過(guò)努力，我們隨便舉個(gè)記錄在案的例子：近段時(shí)間，惠州某樓盤降價(jià)4.8折的操作，引起老業(yè)主集體維權(quán)，原先默認(rèn)房企市場(chǎng)行為的地方監(jiān)管，不得不轉(zhuǎn)變態(tài)度，5月22日監(jiān)管部門介入，兩個(gè)大幅降價(jià)銷售的樓盤均被暫停對(duì)外銷售。

類似的案例還有很多，顯然這些年，房企為了回籠資金，搞促銷降價(jià)的樓盤不少啊，但這無(wú)疑是老虎嘴邊拔毛，好大的膽子。本質(zhì)上，減價(jià)賣房的做法和老業(yè)主的利益有明顯沖突，同時(shí)也不利于地方地價(jià)的穩(wěn)定，只能拿房企開刀了。

在賣房沒(méi)錢賺，市場(chǎng)難言復(fù)蘇的背景下，為了活下去，開發(fā)商又搞出“狠招”——轉(zhuǎn)型代建商，當(dāng)包工頭。

界面新聞報(bào)道，自2022年開始，華潤(rùn)、碧桂園、龍湖、華夏幸福等一大批開發(fā)商相繼擠進(jìn)代建賽道，截至當(dāng)年末，發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已超過(guò)60家，競(jìng)爭(zhēng)更加白熱化。中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年房企代建項(xiàng)目新簽約建筑面積為1.11億平方米，首次突破1億平方米。

今年的動(dòng)作更加頻繁。5月10日，萬(wàn)科南方區(qū)域城建披露，通過(guò)公開招投標(biāo)方式獲取了深圳南山區(qū)南海中學(xué)、桃源中學(xué)及桃源小學(xué)改擴(kuò)建工程項(xiàng)目的代建。

5月9日，中國(guó)金茂也對(duì)外稱，已與青島高實(shí)集團(tuán)、青島高投集團(tuán)簽約了代建G-2022-005地塊，這是去年9月份三批次成交的地塊。

用碧桂園的話說(shuō)，輕資產(chǎn)的代管代建，將會(huì)成為未來(lái)業(yè)務(wù)重點(diǎn)之一。

龍湖也非常贊同，代建行業(yè)已成為集團(tuán)服務(wù)業(yè)態(tài)的新增長(zhǎng)極。

話來(lái)話外，有種靠代建活命的意思。

形成這樣的大環(huán)境，與房地產(chǎn)的幾個(gè)趨勢(shì)有關(guān)。

一是城投公司大規(guī)模下場(chǎng)拿地。中指院統(tǒng)計(jì)，2022年，城投拿地22494億元，占全國(guó)全口徑住宅用地土地出讓金的54%。同時(shí)拿地面積TOP100企業(yè)中，地方城投公司高達(dá)71個(gè)，是2021年同期的3倍多。

大家也知道，城投不過(guò)是地方左手倒右手，真正有建設(shè)開發(fā)資質(zhì)的少之又少，拿了地之后建成入市的速度很慢，年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%，拿了那么多地，自然要找人來(lái)蓋房了，這就給房企代建提供了機(jī)遇。

二是爆雷房企留下的“爛攤子”。說(shuō)是爛攤子，也不為過(guò)，老百姓花錢去買了房，要么五六年還是一片荒地，要么蓋到一半工人都走了，留下一棟棟爛尾樓，購(gòu)房人怎么辦？

作為政策重點(diǎn)，保交樓的底線肯定不會(huì)破，那么巨量的爛尾樓怎么辦，當(dāng)然得找人繼續(xù)蓋好，但全國(guó)有多少爛尾樓，估計(jì)沒(méi)人能真正算清楚。僅32個(gè)重點(diǎn)城市，截至2022年底就有290個(gè)停工延期的問(wèn)題項(xiàng)目，總套數(shù)40.8萬(wàn)套，面積4532萬(wàn)平方米，可想而知規(guī)模有多龐大。

多重需求驅(qū)動(dòng)之下，代建的蛋糕自然會(huì)被做大。

據(jù)海通證券測(cè)算，“十四五”期間，代建業(yè)務(wù)的市場(chǎng)容量或達(dá)到2000億元左右，且凈利潤(rùn)率高出傳統(tǒng)房地產(chǎn)超10個(gè)百分點(diǎn)。

中指研究院也預(yù)計(jì)，未來(lái)5年的代建市場(chǎng)新訂約總建筑面積將保持23.5%的復(fù)合年增長(zhǎng)率，也就是說(shuō)，代建的市場(chǎng)規(guī)模可達(dá)30%左右，不容小覷。

房說(shuō)君有話說(shuō)，總之，越到后期，有形之手干涉房地產(chǎn)的效果越小，與此同時(shí)，人口負(fù)增長(zhǎng)的影響正娓娓道來(lái)，不排除房?jī)r(jià)繼續(xù)下探，房產(chǎn)走勢(shì)形成新變局，也就是說(shuō)房地產(chǎn)變化回歸市場(chǎng)主導(dǎo)，阻止房?jī)r(jià)下跌，會(huì)更加乏力。

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