第一次，競(jìng)爭(zhēng)太激烈，搶不到。

第二次，行情變了，規(guī)則變了，不敢搶。

兩次集中土拍 ，許多開發(fā)商，都沒有拿到土拍。

眼前，有一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)，擺在了許多房企的面前——

九龍坡核芯區(qū)一宗方方正正、地勢(shì)平坦、毗鄰地鐵站的靚地，即將拍賣。

這次不是一般的拍賣，而是司法拍賣。

01，一宗成熟核芯區(qū)的靚地

近日，重慶司法拍賣平臺(tái)，掛出一宗公告：公開拍賣重慶格調(diào)房地產(chǎn)公司所有的一宗土地所有權(quán)。

這宗土地位于九龍坡區(qū)石小路，土地面積2234.2平米，土地用途：城鎮(zhèn)單一住宅用地，起拍價(jià)7501萬元。

成熟核芯區(qū)推出的居住用地拍賣，市場(chǎng)關(guān)注度頗高。上周六，房觀君利用休息時(shí)間，專門到現(xiàn)場(chǎng)打探了一番。

一名路人從石小路待拍宗地前面經(jīng)過。待拍地塊的位置相當(dāng)好，就巴到車水馬龍的石小路邊邊上。石小路，串起了坡區(qū)和沙區(qū)，是成熟核芯區(qū)的一條主干道。

待拍地塊上面，搭有臨時(shí)工棚，停著機(jī)動(dòng)車。據(jù)拍賣公告介紹，宗地內(nèi)，修了活動(dòng)板房和簡(jiǎn)易工棚。

簡(jiǎn)易棚下面，有摩托車，墻角擺放著一排液化氣罐。據(jù)稱，格調(diào)公司的實(shí)際控制人，曾經(jīng)口頭同意王某使用該場(chǎng)地。2017年，王某在宗地上搭建了工棚，用于存放液化氣罐。

拍賣信息載明：宗地成交之后，買受人須與占用人協(xié)商騰退事宜，撤除或騰退臨時(shí)建筑均由買受人自行處理。

宗地四周，除了西南面的高切坡之外，都圍著施工擋板。石小路一側(cè)的圍擋上，掛著警示牌：拆遷區(qū)域，禁止入內(nèi)。

宗地西南側(cè)地勢(shì)高，是奇峰自由灣小區(qū)。從自由灣小區(qū)的圍墻邊往下看，可以窺見待拍宗地的全貌。

宗地南側(cè)，有一個(gè)高切坡。高切坡之下有坑，坑里有水，日積月累，已經(jīng)形成了池塘。池塘里，已經(jīng)有了成群的觀賞魚。有山有水，有高有低，以后開發(fā)商利用這個(gè)地形地勢(shì)，打造一個(gè)高山流水的園林景觀，還是挺不錯(cuò)的。

簡(jiǎn)易工棚居于宗地正中間，左右兩邊，都被瘋長(zhǎng)的雜草覆蓋。

宗地東北側(cè)就是石小路。幾名行人，正沿著石小路，從宗地前面的人行道上經(jīng)過。

宗地東北面石小路上，正好有一處天橋，名叫小康天橋。

宗地東北側(cè)距離高廟村富州新城公交站，直線距離僅329米，步行四五分鐘即達(dá)。這個(gè)站經(jīng)停的公交線路，多達(dá)11趟。

這是地鐵1號(hào)線高廟村站一個(gè)無障礙出入口。宗地距離這個(gè)站，直線距離僅為530米。門前主干道，又毗鄰公交站和地鐵站，使得這宗地的交通優(yōu)勢(shì)，非常明顯。

02，一個(gè)大規(guī)模的拆遷區(qū)域

宗地左鄰右舍都在拆遷。奇峰自由灣小區(qū)旁邊的老樓，已人去樓空，連窗戶都拆了，圍上了施工擋板。

宗地往石橋鋪方向，隔條支路，就是一片已經(jīng)被征收且被平場(chǎng)的地塊，這宗地比較大，但地勢(shì)不平，有高差。

宗地往小龍坎方向一側(cè)，有一條支路，支路通往一個(gè)加油加氣站。支路旁邊的老房子，也掛上了拆遷區(qū)域的標(biāo)識(shí)。

這條支路上，一棟老樓也被圍擋圍了起來。圍擋上的橫幅顯示，這處老房子，已經(jīng)被征創(chuàng)公司中征收了。

宗地所在的石小路，以前是機(jī)電機(jī)械設(shè)備一條街。這條街和石橋鋪的機(jī)電交易市場(chǎng)，是一脈相承的。目前，石小路高廟村往石橋鋪方向一側(cè)的臨街建筑，有的已被拆，有的已被圍擋圍起來，有的面市已經(jīng)搬遷。這條路拆下來，將為寸土寸金的城市核芯區(qū)，騰出不少優(yōu)質(zhì)土地。

03，一個(gè)債務(wù)纏身的開發(fā)商

愛企查的信息顯示，格調(diào)房地產(chǎn)公司，成立于2009年10月26日，注冊(cè)資本2000萬元。公司有3名股東：張某倫，持股51%，公司法人；蔣某喜，持股25%；鐘某明，持股24%。

該公司注冊(cè)地在渝北區(qū)花卉園西路，經(jīng)營(yíng)范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)銷售，物業(yè)管理等。

公開信息顯示，格調(diào)房地產(chǎn)公司，已被列為失信人，經(jīng)營(yíng)異常。該公司有自身風(fēng)險(xiǎn)33條：

被法院限高3條；經(jīng)營(yíng)異常1條；其它風(fēng)險(xiǎn)信息包括合同糾紛、合資合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛、民間借貸糾紛、股權(quán)出質(zhì)、股權(quán)凍結(jié)等。

一份民間借貸糾紛的判決書顯示，格調(diào)房地產(chǎn)公司及其股東蔣某喜，被判共同償還原告王某某借款本金1424萬余元及利息。截至2018年11月1日，借款利息達(dá)1005萬余元。如果被告沒有按時(shí)償還，還要從2018年11月1日起，以借款本金為基數(shù)，每月支付利息，月利率2%，直到付清為止。從18月到現(xiàn)在，又差不多過了3年。這3年的利息，又產(chǎn)生了多少？

另外一份法律文書顯示：格調(diào)房地產(chǎn)公司、股東蔣某喜，以及另一被告某物業(yè)公司，被判返還自然人莫某某、田某某投資款675萬元以及利息。利息從2014年12月31日起計(jì)算，月利率2%。

上面提到的莫某某、田某某，因?yàn)楣餐_發(fā)房地產(chǎn)，兩人合計(jì)投入了675萬元，最后黃了，拿也沒有要回。最后把3被告告上了法庭，贏了官司，卻沒有拿到錢。

2019年，債主莫、田二人，向法院提出了申請(qǐng)，格調(diào)房地產(chǎn)公司法人張某倫被列入“限高”名單。同年，格調(diào)公司及其法人，還因?yàn)榻ㄔO(shè)工程合同糾紛未履行給付義務(wù)，被法院“限高”。這起糾紛的債主叫重慶城基市政工程公司。

2020年10月23日，格調(diào)房地產(chǎn)被公司被申請(qǐng)破產(chǎn)，申請(qǐng)人是與其有建設(shè)工程合同糾紛的債主重慶城基市政工程公司。

審計(jì)報(bào)告顯示，格調(diào)房地產(chǎn)公司資產(chǎn)總額2077萬余元，負(fù)債總額1.1億元，負(fù)債率高達(dá)530%。2021年9月29日，格調(diào)房地產(chǎn)公司被宣告破產(chǎn)。

04，一個(gè)停了10年的項(xiàng)目

在被法院宣告破產(chǎn)大約1個(gè)月之后，2021年10月26日，格調(diào)房地產(chǎn)公司名下的石小路178號(hào)的土地使用權(quán)，被破產(chǎn)管理人掛上了拍賣席，公開進(jìn)行拍賣。拍賣所得，用于破產(chǎn)清算。

據(jù)這宗地的規(guī)劃指標(biāo)顯示，宗地用地面積2234平米，用地性質(zhì)為二類居住、商業(yè)金融業(yè)用地，規(guī)劃建筑面積8936平米，容積率4。

信息顯示，宗地“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，發(fā)證時(shí)間是2010年10月，批準(zhǔn)的項(xiàng)目名稱叫格調(diào)樂活里。宗地從拿到規(guī)劃許可到現(xiàn)在，已經(jīng)整整過了11年。這份規(guī)劃許可證，已在2016年3月3日失效。宗地土地使用權(quán)終止日期為2050年3月22日，目前僅剩下29年。

如果正常建設(shè)，這個(gè)叫格調(diào)樂活里的項(xiàng)目，應(yīng)該在2010年開建，2012年左右，就應(yīng)該建成。不知道什么原因，這個(gè)項(xiàng)目十年都沒有進(jìn)展。一個(gè)起名格調(diào)樂活里的項(xiàng)目，十年了，即沒有玩出格調(diào)，也沒有樂起來，更沒有活起來。

評(píng)估報(bào)告顯示，因?yàn)樵撟诘貨]有調(diào)規(guī)的相關(guān)事項(xiàng)，評(píng)估依然以11年前的規(guī)劃指標(biāo)作為依據(jù)，得出了這宗地評(píng)估價(jià)值是7501萬元，并以此為底價(jià)進(jìn)行拍賣。如果按當(dāng)時(shí)的規(guī)劃建筑面積8936平米來估算，起拍樓面價(jià)約8394元每平米。

近年來，由于坡區(qū)的城市更新力度大，大楊石組團(tuán)，是為數(shù)不多的持續(xù)有土地供應(yīng)的城市核芯組團(tuán)之一。我梳理了去年6月到今年首次集中土拍期間成交的10宗地。發(fā)現(xiàn)，大楊石的溢價(jià)率比較高，平均溢價(jià)率，超過了30%，平均成交樓面價(jià)超過1萬1。大楊石組團(tuán)，在2019年，還誕生了地王，13549的成交紀(jì)錄，保持了一年多。

這次被拍賣的石小路178號(hào)宗地，區(qū)位好，交通便利，配套相對(duì)成熟，地塊方正且平整，目測(cè)這宗地有網(wǎng)紅的潛質(zhì)。8000多的起步價(jià)，拍到1萬塊左右，幾率也非常大。宗地商住比為1：9，可塑空間大，接盤俠盤過來，整個(gè)剛需配剛改，單價(jià)定到2萬左右，應(yīng)該不愁買。

接盤俠唯一需要擔(dān)心的，可能是這宗地面臨的規(guī)費(fèi)問題。因?yàn)楦鶕?jù)相關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)閑置不滿2年需繳納閑置費(fèi)，超過2年出讓人有權(quán)無償收回。

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