潮新聞 記者 方臻子

自從萬(wàn)科判斷房地產(chǎn)進(jìn)入微利的“黑鐵時(shí)代”，房地產(chǎn)還是不是一門好生意，一直引發(fā)諸多討論。

當(dāng)下，市場(chǎng)卻跑出來(lái)一些“黑馬”——

電商巨頭京東、紡織大亨南通亞倫、杭州本土建筑企業(yè)杰立，紛紛在公開市場(chǎng)拿地，趁著房地產(chǎn)行業(yè)洗牌之際，殺入住宅開發(fā)領(lǐng)域。跟普通開發(fā)商相比，他們有著母公司的實(shí)體產(chǎn)業(yè)支撐，資金實(shí)力更雄厚，更顯游刃有余。

“新人”們紛至沓來(lái)，意味著房地產(chǎn)可以“抄底”了嗎？

01 東子要“給兄弟們蓋房子”

先來(lái)聊聊“抄底大軍”中的京東。

京東早已不只是印象中的那個(gè)電商巨頭，圍繞產(chǎn)業(yè)生態(tài)，京東地產(chǎn)的版圖，早已無(wú)比龐大，例如物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)、辦公樓、商業(yè)綜合體、數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)……

如今，京東又將目光瞄向了住宅開發(fā)。

今年2月8日，在北京2022年第五批集中供地中，與京東集團(tuán)總部只隔一條馬路的北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)亦莊新城地塊，被京東以31億元總價(jià)拿下，樓面價(jià)約15988 元/平米。

這個(gè)地塊中除了商業(yè)用地外，還包含4.89萬(wàn)方的住宅。最近，該土地規(guī)劃浮出水面，京東要在此建設(shè)4000套拎包入住的員工公寓，并配備幼兒園、電影院、游泳館等總建筑面積30多萬(wàn)方的“京東青年城”。

一時(shí)間，“劉強(qiáng)東花60億給兄弟們蓋房子”的事兒，上了熱搜。

值得注意的是，劉強(qiáng)東這次或許想親自動(dòng)手。據(jù)悉，本次拿地主體為京東旗下全資子公司“北京越新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，成立于2022年12月13日，僅比拿地早2個(gè)多月。該公司已獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)，可以承擔(dān)項(xiàng)目建造。

其實(shí)，這不是京東第一次“跨界”住宅類房地產(chǎn)。

2021年6月，京東聯(lián)合深圳卓越集團(tuán)，花99億元拍下上海普陀區(qū)萬(wàn)里社區(qū)的巨無(wú)霸地塊“237坊地塊”，已開發(fā)成“天元府”入市，銷售均價(jià)9.6萬(wàn)元/㎡。

更早的2020年，京東以4.55億拿下蘇州京東智谷科研商辦地塊，再用了42.76億元底價(jià)“順帶”拍下了旁邊建筑面積27.41萬(wàn)方的住宅用地，合作方是平安以及中南建設(shè)。

總體而言，前期的京東，擅長(zhǎng)用自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，以高性價(jià)比勾地，并引入合作方進(jìn)行住宅開發(fā)，自己并沒(méi)實(shí)際操盤。但從“京東青年城”開始，京東在住宅開發(fā)上的介入程度，變得越來(lái)越深了。

這種變化，這份膽量，值得回味。

02 南通紡織業(yè)大亨“殺瘋了”

2023年，名不見(jiàn)經(jīng)傳的南通亞倫地產(chǎn)，在土拍市場(chǎng)上“殺瘋了”。

2月，杭州兔年首場(chǎng)土拍，南通亞倫地產(chǎn)與龍湖、招商蛇口、新城控股等8家房企，把崇賢33萬(wàn)方的花海地塊，拍到了溢價(jià)封頂+搖號(hào)。可惜運(yùn)氣不佳，南通亞倫沒(méi)能拿到這塊地。

同期，蘇州的首場(chǎng)土拍，南通亞倫地產(chǎn)參與了園區(qū)湖西1號(hào)地塊的搖號(hào)，不過(guò)這次參與的開發(fā)商多達(dá)31家，南通亞倫依然沒(méi)有成為“錦鯉”。

3月，在合肥土拍中，南通亞倫地產(chǎn)再度參與了3宗熱點(diǎn)地塊的競(jìng)拍，都以陪跑收?qǐng)觥?/p>

到了4月，運(yùn)氣終于來(lái)了。西安高新絲路科學(xué)城宅地觸頂搖號(hào)，經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)+搖號(hào)，南通亞倫地產(chǎn)以16.5億元的總價(jià)將其收入囊中；廣州番禺迎賓路地塊，直接通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)確定競(jìng)得人，南通亞倫地產(chǎn)成了最終的幸運(yùn)兒。

在克而瑞今年1-4月房企新增土儲(chǔ)貨值排行榜上，南通亞倫的新增土地貨值達(dá)到了94.8億元，一舉進(jìn)入了拿地榜單前20名，接近中海地產(chǎn)、華發(fā)股份等央國(guó)企。

南通亞倫地產(chǎn)的背后，是成立于1976年的江蘇亞倫集團(tuán)，主要從事紡織、織布、家紡成品制造等，董事長(zhǎng)劉伯香是南通知名的紡織大亨、曾經(jīng)的“南通首富”。

江蘇亞倫集團(tuán)的紡織品專業(yè)市場(chǎng)

此前，亞倫集團(tuán)多是以財(cái)務(wù)投資者的角色出現(xiàn)，與融創(chuàng)、龍湖等品牌房企合作拿地。或許是這兩年出險(xiǎn)房企增多，合作開發(fā)弊端不斷暴露，南通亞倫開始嘗試獨(dú)立拿地開發(fā)項(xiàng)目。在2022年全國(guó)土地市場(chǎng)深陷低谷時(shí)，南通亞倫開始大舉 “圍攻”一二線城市的熱門地塊。

涌金君了解到，從實(shí)體制造業(yè)涉足房地產(chǎn)的不止南通亞倫，來(lái)自臺(tái)州臨海的偉星集團(tuán)，近期也在房地產(chǎn)賽道上發(fā)力，并且斬獲了不錯(cuò)的成績(jī)。

03 杭州建筑業(yè)龍頭“往上游”

建筑業(yè)龍頭企業(yè)，也開始涉足房地產(chǎn)開發(fā)。

2022年6月，艮北新區(qū)單元JG1601-07地塊，經(jīng)過(guò)1輪報(bào)價(jià)，由杰立房產(chǎn)以底價(jià)競(jìng)得。項(xiàng)目命名為“杰立·潮前府”，成為杰立地產(chǎn)在杭州獨(dú)立開發(fā)的首個(gè)住宅作品；9月，杰立又以低價(jià)競(jìng)得筧橋單元JG0607-R21-04地塊，命名為“潮正府”。

作為開發(fā)商，杰立是一張新面孔，但作為建筑企業(yè)，杰立早就“名聲在外”。

這是一家有20年建造經(jīng)驗(yàn)的老牌杭州企業(yè)，TOP50強(qiáng)房企中18家跟杰立有合作。杭州不少知名豪宅，比如濱江信達(dá)一品、濱江華家池、綠城留香園、華潤(rùn)亞運(yùn)村、中海黃龍?jiān)破稹⒈＠纹?01等等，杰立都是建設(shè)方。

“但是這兩年行業(yè)不太好，我們承建的一些項(xiàng)目也被套牢了，多的時(shí)候還要自己墊個(gè)把億資金，最后錢還不一定收得回來(lái)。”杰立建設(shè)集團(tuán)董事長(zhǎng)聞衛(wèi)東在接受采訪時(shí)講得很實(shí)在，“我們想想，干得辛辛苦苦還要貼錢，那還不如自己做。”

濱江集團(tuán)的金色黎明，即為杰立建造

建筑業(yè)企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)，有何優(yōu)勢(shì)？

首先，房地產(chǎn)開發(fā)屬于同一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，業(yè)務(wù)相對(duì)熟悉；第二，成本控制更具優(yōu)勢(shì)，利潤(rùn)率更高。

在這波房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整中，杰立不僅能“抄底”買地，還在“抄底”房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人才。聞衛(wèi)東表示，以前人才都集中在大牌房企，但現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)裁員比較多，所以杰立能在短時(shí)間內(nèi)組建好團(tuán)隊(duì)。

他說(shuō)：“人都去搶著做的時(shí)候，我們就不去摻和了；沒(méi)人做的時(shí)候，我們可以嘗試一下。”

04 是低谷，也是新契機(jī)

京東、亞倫、杰立、偉星的入場(chǎng)和崛起并非個(gè)例，在本輪行業(yè)洗牌后，許多規(guī)模房企發(fā)展陷入停滯，但仍有不少具備資金實(shí)力的企業(yè)看好房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，乘機(jī)“抄底”殺入。

無(wú)論是外部環(huán)境還是行業(yè)自身，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷巨變，但也有一些東西是不變的——

第一，支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)變。

無(wú)論是建筑還是房地產(chǎn)，都是下游產(chǎn)業(yè)鏈無(wú)比龐大的重要行業(yè)，與鋼鐵水泥、有色金屬、化工材料、家具家居、裝飾裝修、電器制造等都直接相關(guān)，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位是客觀事實(shí)。

我們通常把GDP中占比超過(guò)5%的產(chǎn)業(yè)定義為支柱產(chǎn)業(yè)。2009年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重一直保持在5%以上，我們不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)出了一些問(wèn)題，就否定它的支柱地位。

尤其今年傳遞出了很多官方聲音：

1月，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴于在瑞士達(dá)沃斯舉行的世界經(jīng)濟(jì)論壇上說(shuō)，房地產(chǎn)在中國(guó)是重要的支柱產(chǎn)業(yè)。與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%。

4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在調(diào)研時(shí)指出，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域承擔(dān)兩個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是建筑業(yè)，2022年增加值占GDP6.9%；另一個(gè)是房地產(chǎn)業(yè)，2022年增加值占GDP6.1%，兩個(gè)支柱合起來(lái)占13%。把兩根柱子穩(wěn)住，對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤有重要意義。

副總理、住建部長(zhǎng)定調(diào)房地產(chǎn)，其背后深意一目了然：為房地產(chǎn)行業(yè)提供信心與新的活力。

在當(dāng)前復(fù)雜的國(guó)際大背景下，房地產(chǎn)既是投資部門又是消費(fèi)部門，既解決民生問(wèn)題又可以發(fā)揮穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的作用，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒e極支持。

第二，萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)容量不會(huì)變。

在2021年達(dá)到“雙十八”（銷售額18萬(wàn)億元、銷售面積18億平方米）歷史高峰后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的確在回落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)表明，2022年全國(guó)商品房銷售面積13.58億方，同比下降24.3%，創(chuàng)近7年來(lái)的新低；商品房銷售額13.33萬(wàn)億元，同比下降26.7%，創(chuàng)近6年來(lái)的新低。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

回落歸回落，房地產(chǎn)仍是一個(gè)“萬(wàn)億級(jí)”的市場(chǎng)，綜合考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善性需求、城市更新等，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)仍有較大發(fā)展空間，即便市場(chǎng)偏冷，依然能維持較大的銷售規(guī)模。分析人士預(yù)測(cè)，未來(lái)商品房銷售面積將維持在10-13萬(wàn)億方。

就像劉鶴在達(dá)沃斯論壇上所說(shuō)的，“從未來(lái)來(lái)看，中國(guó)仍處于城市化較快的發(fā)展階段，巨大的需求潛力將為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展提供有力的支撐。”

誰(shuí)不夢(mèng)想有一個(gè)舒適的家？這是顛簸不破的真理，是這個(gè)無(wú)比龐大行業(yè)存在的根源，也是行業(yè)但依然有“新人”涌入的根本理由。

行業(yè)都有周期。低谷，也可能就是新巨頭們崛起的契機(jī)。

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