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降首付！降利率！松政策！

近幾個月江陰樓市，傳來毫不遮掩的熱辣信號！

對買房人而言，買房機會稍縱即逝，及時、最大化的利用好政策，才是當務之急。

然而有不少購房者，受到政策調整的影響，并不清楚江陰目前最新的購房政策、常識。

后臺也有很多粉絲在咨詢，當前江陰樓市最新的買房政策，問題五花八門~

今天是一年一度的521，510小編特意為大家送上一份來自510的專屬告白——《2022年江陰最新購房寶典》，涉及到大家重點關心的貸款、落戶、稅費政策等，各位小伙伴請自覺對號入座！趕緊收藏~

Part 1 江陰最新貸款政策

商業貸款

江陰最新商貸利率情況

2022年5月20日，央行公布最新LPR，繼22年1月下調之后，5年期LPR再次下調，下調15個基點，為4.45%。

（LPR公告）

此前，就在2022年5月15日，央行和銀同時官宣，首套房貸款利率在LPR的基礎上可以再減20個基點。

這意味著如果按照最新的LPR，最低房貸利率可以做到4.45-0.2=4.25%。

（最新利率 更新于2022.5.21）

LPR下降，大概率房貸也會有所調整。510小編向江陰主流銀行咨詢得知，根據最新政策，商業貸款首套房利率為4.25%，二套房利率5.05%。

目前，已經有不少銀行開始執行并接單。

☆重點：LPR下調，之前買房人月供會降嗎？

這取決于您的利率計算方式。

之前已經辦理過商貸的客群，主要有固定利率和浮動利率兩種計算方式：

如果借款合同選擇的是固定利率，那么無論LPR如何變動，和您都沒有任何關系，您的月供也不會變多或者變少。

如果借款合同選擇的是浮動利率，那么您的月供每年可以調整一次，那這又分2種情況：

1、如果您選擇的是以每年1月1日調整，那么2021年12月20日的LPR未變動，這次的調整和您無關，您2022年的月供不會發生變化。至于2023年會不會變，要看2022年12月公布的LPR情況。

2、如果您選擇的是對應放款日調整，那么要看您放款當月最近的LPR。例如，您是1月25日放款的，那么恭喜您，月供將會減少，并且會維持一年不變。

公積金貸款

江陰最新公積金貸款政策

2022年4月25日，無錫公積金官宣，首房首貸個人最高可貸50萬，夫妻最高可貸80萬；二孩或三孩本市戶籍家庭首房首貸個人最高可貸60萬，夫妻最高可貸100萬。

（最新公積金貸款政策 更新于2022.4.25）

☆重點：認貸又認房，停止向第三套房發放貸款

根據當前實行的公積金貸款政策，住房公積金貸款發放對象為購買首套自住住房和第二套自住住房的繳存職工家庭，停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金貸款。

即認貸又認房，既要個人（夫妻及未成年子女）名下的房屋套數，也要看貸款次數，且停止向第三套房發放貸款。

對“首套自住住房”和“第二套的自住住房”的具體界定如下圖所示：

（具體界定）

總結一下就是，名下的房屋套數和貸款次數將會在申請公積金貸款時候被同時考量，也就是說：

（1）購房者家庭名下已有兩套自住住房卻沒有使用過公積金貸款的，那么再買房，也不能申請公積金貸款；

（2）購房者家庭名下已有兩次申請公積金貸款的記錄，但是沒有自住住房的，再買房，同樣也不能申請公積金貸款。

案例——網民問題：2007年第一套房公積金貸，已還清，房已出售；2009年第二套商貸，已還清，現??；現想買一套新房，能辦理公積金貸嗎？

510回復：您好，因為您在2007年已經有一次公積金貸款記錄，還有一套2009年商貸買的房子，正在居住，所以再買房屬于第三套。根據當前實行的公積金政策，您已經不能再次辦理公積金貸款。

其實，網民的這個問題就是典型的二套界定，即名下既有公積金貸款記錄，又有其他的房子，按照“認貸又認房”的規定，再買已經屬于第三套范疇，停止發放貸款。

所以，想要再次使用的話，只能保證再買房在二套范疇內，且公積金貸款記錄是無法消除的，所以只能是賣掉名下商貸的房子。

☆重點：首房首貸，一般家庭的貸款額度及注意點

根據當前實行的公積金政策，在一般家庭中，符合首房首貸條件的，個人最高可貸50萬，夫妻最高可貸80萬。具體可以貸款多少錢，與繳存年限和賬戶余額有關：

（1）按時、足額繳納公積金未滿24個月的，可貸賬戶余額的5倍；

（2）按時、足額繳納公積金滿24個月但不滿36個月的，可貸賬戶余額的7倍；

（3）按時、足額繳納公積金滿36個月的，可貸賬戶余額的10倍。

當然，如果您購買的房子是90㎡（含）以下且是首次使用公積金購買首套房的，則可以不看賬戶余額，根據繳存年限的多少直接貸滿最高額度的50%、70%和100%。

注意點

①所購房屋建筑面積在90㎡（含）以下且所購住房為首套住房的，需提交由公積金中心統一查檔后出具的“房屋權屬登記信息”（江陰分中心、宜興分中心由當地不動產管理部門出具）。

②夫妻可貸額度要分別計算出兩個人的可貸額度后，再累計相加，得出的數據才是最終夫妻的貸款額度。

☆重點：首房首貸，二孩或三孩本市戶籍家庭的貸款額度及注意點

根據當前實行的公積金政策，二孩或三孩本市戶籍家庭首房首貸個人最高可貸60萬，夫妻最高可貸100萬。

對于生育二孩三孩家庭的，只要是滿足公積金貸款條件的，可以不看賬戶余額和繳存年限，個人可直接貸滿最高額度60萬，夫妻可直接貸滿最高額度100萬。

注意點

①生育二孩或三孩的的家庭必須是本市戶籍，即必須是無錫戶口。

②需提供現居住地的街道（鎮）出具的《生育二個孩子及以上家庭認定證明》原件。

☆重點：非首房首貸，貸款額度及注意點

非首房首貸，貸款額度個人最高可貸30萬，夫妻最高可貸60萬。同時，具體的貸款額度與繳存年限和賬戶余額掛鉤。

☆重點：實際貸款額度還與繳存基數掛鉤

在實際貸款中，借款人實際可貸款的額度還與繳存基數有關。

所謂的繳存基數，簡單理解就是與家庭收入有關，即每個月根據繳納的公積金額度的多少，可以測算出家庭收入是多少，從而判定一個家庭的還款能力。所以，各位想要貸滿額度的小伙伴們，每個月可以多繳納一些公積金，以防萬一。

組合貸款

伴隨著商貸利率的全面下調，組合貸款的商貸部分也會同步執行。

在當前行情下，除了購買新房可以選擇組合貸款，首套房為純商貸且利率較高的客群，也可以考慮商轉組合，能減輕不少購房壓力~

所謂的商轉組合貸款，其本質就是結清原有的商業貸款，重新開始組合貸款的過程。（這其中涉及的一個流程就是提前還貸，不過有一點需要注意，會存在是否收取違約金的問題。）

此外，需要注意的是，做商轉組合的，與貸款銀行有關。只有可以做組合貸款的銀行后期才能轉貸，不能做組合貸款的銀行后期是不能轉貸的。

所以，在貸款時，如果因為公積金暫時不滿足條件或者未滿額的情況下，而需要后期做商轉組合的，一定要在貸款前就咨詢銀行是否可以做組合貸款，在得到肯定的答案后，再開始貸款事宜，不然可就得不償失了。

可以進行組合貸款的銀行

根據510小編咨詢得知，江陰目前可以做商轉組合貸款的主要是主流銀行，包括中國銀行、建設銀行、農業銀行、工商銀行、交通銀行和江陰農商行。

也就是說，想做商轉組合貸款的朋友，在開始挑選銀行時候，就要以主流銀行為主，多多考慮“大銀行”，確保萬無一失。

商轉組合操作流程

提到商轉組合，有一個老生常談的話題就是：做商轉組合前，一定要先到公積金中心審核自己是否具備轉貸資格，具體有多少的轉貸額度。

在得到確切可以轉貸的答案后，再開始走流程比較節省時間。否則的話，流程走到一半發現自己不具備轉貸資格，豈不是得不償失。

（最新商轉組合貸款操作流程）

注意點

①按照流程操作，由擔保公司通知結清原貸款后，再去結清原有貸款。

如果不按流程操作，而是自行去貸款銀行結清原商貸的話，那叫提前還款，不叫商轉組合。

兩者性質不同，大家要切記。

②一定要拿到不動產證后，才具備做商轉組合的資格。

因為商轉組合本質上是重新簽訂合同的過程，不動產抵押是少不了的。而且，需要擔保公司墊資的客戶，在墊資之前的審核時間里，轉貸人需要把不動產權證抵押在擔保公司。

等到審核通過后，才會墊資，或者電話通知轉貸人去銀行結清原商貸。

Part 2 江陰入學政策

新生入學年齡

幼兒園小班入學新生：年滿3周歲。（入學當年年份減去4）年9月1日至（入學當年年份減去3）年8月31日期間出生的幼兒。

小學一年級入學新生：年滿6周歲。時間為：（入學當年年份減去7）年9月1日—（入學當年年份減去6）年8月31日期間出生的兒童。

新生入學戶籍條件

時間限制：不動產證要在入學前一年的8月31日之前辦理并完成落戶，且要實際居住，才能享受到相應的交易資源。

關于戶籍信息這一項，510小編主要給大家介紹兩種常規情況，即新生戶籍在澄江街道、父母有無獨立房產情況。

01 新生父母有獨立房產的情況

1、父、母有僅有獨立房產的，到該獨立房產所在地施教區學校辦理登記。

2、若是父母有多套獨立房產的，可以任選一套獨立房產所在地施教區學校辦理登記，只要在入學前一年8月31日之前落戶在該套房產里即可。

3、父母有獨立房產，又與祖父母、外祖父母共有房產的，也只能到父母獨立房產所在地施教區上學。

02 新生父母無獨立房產的情況

1、父母無獨立房產，僅有一套與祖父母、外祖父母共有房產的，到該房產所在地施教區學校辦理登記；

2、父母無獨立房產，有多套與祖父母、外祖父母共有房產的，到父母份額較高的共有房產所在地施教區學校辦理登記。

3、父、母在澄江街道既無獨立房產又無與祖父母、外祖父母共有房產的，但孩子出生后的戶籍一直都與祖父母、外祖父母在同一戶籍上且從未遷動過，并與該祖父母、外祖父母共同居住的，可以到該祖父母、外祖父母房產所在地施教區學校辦理登記。

其實，總結下來簡單的一句話就能概括：要想讓孩子享受到優質的教育資源，買房、落戶并實際居住就是較為穩妥的辦法。

接下來，我們就來看一下江陰現行落戶政策~

Part 3 江陰落戶政策

2020年12月25日，無錫發布新的落戶政策，全面取消了落戶限制，降低落戶門檻。

江陰現行落戶政策

根據落戶新政內容：全面取消江陰、宜興行政區域內的落戶限制，只需有合法穩定住所（含經住建部門登記備案的租賃房屋）或者合法穩定就業并參加城鎮社保，即可申請落戶。

意思也就是說，只要在江陰行政區域內有合法穩定的住所（含租賃）的，或者是有穩定的工作的，就有了落戶的資格。

我們這里需要注意的是，所謂的穩定住所，既可以是自己購買的房子，也可以是租賃的房子。但租賃的房子前提是，經過住建部門租賃登記備案的出租房屋才可以。

☆重點：取消原購房落戶的相關要求

對于新發布的落戶政策，其中關注度比較高的一點就是，針對購房落戶群體，取消了購房落戶在建筑面積、社保繳納時間和居住證的連續簽注方面的限制。

以后購房落戶的群體，只要有穩定的工作且參加社保，就可以申請落戶，對房屋的面積和繳納社保的時間不再有限制。只要滿足有房、繳納社保兩個條件，落戶妥妥的。

Part 4 江陰新房、二手房交易稅費政策

新房稅費

新房拿房，主要的費用是：契稅、房屋維修基金、物業費等。

A. 契稅

契稅，是指不動產（土地、房屋）產權發生轉移變動時，就當事人所訂契約按產價的一定比例向新業主（產權承受人）征收的一次性稅收。當然，在征收契稅的時候，首套房、二套房、三套房及以上的征收比例是不同的。

首套房：90㎡以下，契稅1%；90㎡以上，契稅1.5%；

二套房：90㎡以下，契稅1%；90㎡以上，契稅2%；

三套房：不論面積大小，一律繳納契稅3%。

B.房屋維修基金

房屋維修基金是統一收取，帶電梯的90元/㎡，不帶電梯的就是50元/㎡。

C.物業費

物業費，在拿房時候，都是直接收取一年的費用，每個小區各不相同，要根據小區的物業費定價和房子面積計算。

二手房稅費

買賣二手房，買方需要繳納契稅，賣方需要承擔繳納增值稅及附加、個人所得稅。

（二手房買賣稅費表）

A.契稅

在契稅收取份額上，二手房與新房的規定是一樣的，但有一點值得注意的是，與新房不同，二手房是按照評估價計算，收取評估價的1%、1.5%、2%和3%。

B.增值稅及附加

不滿2年交易的按不含稅價的5.3%征收增值稅及附加，滿2年免交。

C.個人所得稅

同樣的，二手房中的個人所得稅也是按照評估價計算。如果是產證滿5年且是家庭名下唯一一套房的，可以免征個人所得稅。不滿足這個條件的，則要收取評估價的1%或者差額的20%。

注意點

①510小編這里所說的契稅是不含稅的房屋價格，比如小紅買了套新房，房款100萬元，含稅合計105萬元，則契稅是按照100萬元來計算的。

②常有網民朋友問510小編，哪些情況能免征契稅：

第一種：婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬，免征契稅

第二種：法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬，免征契稅

江陰買好房 就找510

今天的購房指南滿滿都是干貨，真正有買房需求朋友們，收藏起來吧~

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