都說買法拍房最擔心的就是交吉問題。

上個星期，房叔給大家分享了廣東高院《關于進一步規(guī)范司法拍賣不動產(chǎn)移交工作的指導意見（試行）》，并簡要的提出幾點小看法。

之后房叔就收到很多留言，大家都在糾結：

“法拍房的交吉，到底難在哪？”

房叔今天就和大家好好盤點，法拍房交吉難的幾點原因。

（1）房子存在租賃關系

長租約相信是很多想買法拍房的朋友最頭疼的情況之一。

因為這個租約無論是在抵押前還是抵押后簽訂，都極大程度上阻礙了我們收房。

但偏偏很多被執(zhí)行人不服氣啊...妄想投機取巧，私自將法院已經(jīng)查封的房產(chǎn)轉讓、出租給不知情的第三人，或者與自己親戚朋友惡意串通，來阻礙、拖延房屋交吉。

如果被執(zhí)行人在房屋拍賣之前就已經(jīng)收取房屋的全部租金，那么買房人人既得不到“干凈”的房屋，又拿不到房屋的租金，花了大幾百萬，卻房錢兩失。

（2）實際居住人拒絕遷出

買受人購得房產(chǎn)后，發(fā)現(xiàn)實際居住人拒絕遷出，抗拒執(zhí)行。

有的居住人不僅蠻不講理、拒絕騰房，更有甚者將老弱病殘安排在房屋內(nèi)居住，導致買房人根本無法入住。

這種情況房叔在講解私下交吉的時候也給大家分享過一個案例：法拍房的水有多深？私下交吉帶來的悲劇！

還有一種情況，房屋涉及“唯一住房”問題。

當被執(zhí)行人及其家屬有且僅有一套住房時，會極大程度上增加清場的難度。

即便是《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十條對“唯一住房”的執(zhí)行條件做出了規(guī)定。

但從實踐來看，要滿足以上條件之一，除了要具備非常專業(yè)的調查能力，對人力物力都是一個極大的消耗，普通買房人想執(zhí)行的話，可行性并不高。

（3）被執(zhí)行人不愿承擔稅費

法拍不動產(chǎn)在交付過程中，涉及諸多稅費，其中有需要買受人承擔的部分，更有需要被執(zhí)行人承擔的部分。通常情況下，被執(zhí)行人是不會乖乖配合繳稅的。

一般來說，被執(zhí)行人作為出讓方，要繳納個人所得稅、增值稅及附加、印花稅、土地增值稅等等。

（4）不動產(chǎn)存在產(chǎn)權瑕疵

法拍不動產(chǎn)還容易出現(xiàn)產(chǎn)權瑕疵，如未交齊土地出讓金、產(chǎn)權存在爭議、或者沒有產(chǎn)權證等等。

房叔可以舉幾個簡單的例子：

（1）原業(yè)主在不動產(chǎn)被查封前就與他人簽訂了房屋買賣合同，只是暫未過戶。一旦房屋拍賣成功，原買受人就會立即站出來維護自己的權益；

（2）原業(yè)主與配偶離婚，根據(jù)離婚協(xié)議書，不動產(chǎn)歸配偶所有，但產(chǎn)權證尚未變更登記。

（3）原業(yè)主購買的房產(chǎn)尚未出不動產(chǎn)證，作為買房人的我們還可能要補繳一大筆房款。

買房本身是一件開開心心的事，卻因為這些瑕疵問題花錢都花得頂心頂肺。

遺憾的是，我國還沒有明確的規(guī)定可以劃分雙方責任。

比如2016年出臺的《最高人民法院關于人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》其中的第十五條第二款：

“人民法院已按本規(guī)定第十三條、第十四條的要求予以公示和特別提示，且在拍賣公告中聲明不能保證拍賣財產(chǎn)真?zhèn)位蛘咂焚|的，不承擔瑕疵擔保責任。”

所謂的“不承擔瑕疵擔保責任”就代表，買房人拍賣之前沒有提前做好盡調，事后即使有瑕疵法院都不會負責。

本來拍賣房就是向法院買房，法院都不負責了，我們還能找誰呢？

所以，拍賣前的盡調可以說是非常重要的。

然而，為了讓更多買房人能夠安心拍房，各地方法院為有解決“清場難”的問題，發(fā)布了一系列相應的法規(guī)條例。

廣東高院：司法拍賣以清場移交為原則

2019年6月27日，廣東省高級人民法院印發(fā)《關于進一步規(guī)范司法拍賣不動產(chǎn)移交工作的指導意見（試行）》第一條明確規(guī)定：司法拍賣以清場移交為原則。

除有本意見第10條列明的情形外，執(zhí)行法院應當嚴格按照《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十條等規(guī)定：

在拍賣、變賣成交或者以流拍的財產(chǎn)抵債的裁定送達后十五日內(nèi)，將執(zhí)行標的物清場后移交買受人或者承受人。被執(zhí)行人或者其他人占有執(zhí)行標的物應當移交而拒不移交的，強制執(zhí)行。

江蘇高院：司法拍賣房屋應先騰空后拍賣

2019年1月31日，江蘇省高級人民法院印發(fā)《關于進一步提高網(wǎng)絡司法拍賣規(guī)范化水平的指導意見》，其中明確：

除保留租賃關系拍賣或有其他法定事由外，執(zhí)行法院應當將拍賣的不動產(chǎn)騰空后交付買受人，嚴禁在拍賣公告中表述“法院不負責騰空”。

除此之外，江蘇高院早在2017年4月就出臺了《關于正確適用網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》，第三條“關于清空、交付要求”規(guī)定：

法院拍賣不動產(chǎn)時，除法律另有規(guī)定外，一般均應清空后再拍賣；法院對于拍賣成交需要交付買受人的不動產(chǎn)，一般均應負責交付買受人。

安徽高院：法拍房必須在交付前予以清空

2018年8月15日，安徽省高級人民法院執(zhí)行局印發(fā)《關于強制執(zhí)行中房屋騰退若干問題的指導意見》，其中第三條規(guī)定：

執(zhí)行法院拍賣房屋時，原則上應當先清空后拍賣；確有特殊情況未能清空的，可先行拍賣，但應當在拍賣公告中說明未予清空的原因，且必須在交付前予以清空。執(zhí)行法院對于裁定確認拍賣、變賣成交、以物抵債的房屋，應負責交付。

福建福安法院：拍賣成交后一個月內(nèi)騰空

2018年6月1日，福建省福安市人民法院發(fā)布《關于執(zhí)行強制騰房的若干規(guī)定》，第一條“騰房的時間要求”規(guī)定：

凡提交拍賣的房產(chǎn)，一般在提交拍賣前騰空；未騰空的，要求在拍賣成交后一個月內(nèi)騰空，至遲不得超過二個月。執(zhí)行局每月至少組織兩次騰房行動，時間為每月上旬的周五和下旬的周五，必要時可隨時組織強制騰房。

北京高院：對拒不履行騰退義務的被執(zhí)行人，可采強制執(zhí)行措施

2014年11月19日，北京市高、中級法院執(zhí)行局（庭）長座談會召開了第六次會議，并發(fā)布《關于強制執(zhí)行騰房類案件若干問題的意見》。文件第五部分提到：

“對拒不履行騰退義務的被執(zhí)行人，可采取責令支付遲延履行金、罰款、拘留、限制出境、在征信系統(tǒng)記錄、通過媒體公布不履行義務信息等間接強制執(zhí)行措施。各種間接強制執(zhí)行措施可單獨適用，也可同時適用。間接強制執(zhí)行措施可以單獨適用，也可以與直接強制執(zhí)行措施一并適用。在同一案件的執(zhí)行過程中，間接強制執(zhí)行措施可以多次適用。”

雖然多地的法規(guī)已經(jīng)盡力保障我們買房人的權益，但很多事情都防不勝防。

專業(yè)的問題，還是留給專業(yè)的人去解決，可以節(jié)省更多的時間和金錢。

最后，如果你有看好的法拍房，給房叔留言，入選的朋友房叔可以幫你實地踩盤評估！

關于房產(chǎn)的一切糾紛，房叔都可以幫忙搞定，不僅限于司法拍賣房，有關問題歡迎私聊房叔，微信：fssf64