房屋及土地執(zhí)行的法律實(shí)務(wù)及注意事項(xiàng)(17部法律司法解釋及典型案例梳理匯總)|執(zhí)行知識體系25

作者：李舒，唐青林，吳志強(qiáng)（北京市安理律師事務(wù)所）

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編者按：圍繞財(cái)產(chǎn)保全與強(qiáng)制執(zhí)行領(lǐng)域的疑難復(fù)雜的實(shí)務(wù)問題，結(jié)合相關(guān)典型案例的分析和解讀，我們已完成百余篇系列文章及書稿。同時，不少讀者朋友反映，對保全與執(zhí)行領(lǐng)域雜亂復(fù)雜的法律、司法解釋及相關(guān)規(guī)范性文件和爭議問題，仍缺乏系統(tǒng)的掌握。為此，我們開啟了本系列文章的寫作，

閱讀提示

《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱“《物權(quán)法》”）第9條的規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”根據(jù)上述規(guī)定，人民法院就被執(zhí)行人的房屋、土地等不動產(chǎn)采取執(zhí)行措施時，需要注意產(chǎn)權(quán)登記、查封順序、所有權(quán)的確認(rèn)及執(zhí)行拍賣中以物抵債等有關(guān)問題的規(guī)定。本文就執(zhí)行債務(wù)人房屋、土地等不動產(chǎn)的有關(guān)法律、法規(guī)、司法解釋及可供參考的規(guī)范性文件及相關(guān)典型案例和裁判要點(diǎn)梳理匯總?cè)缦拢?/p>

一、相關(guān)法律法規(guī)及司法解釋

1、《物權(quán)法》

第九條【不動產(chǎn)物權(quán)以登記為生效要件及例外】

不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第十條【登記機(jī)構(gòu)及統(tǒng)一登記制度】

不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。

國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

第十四條【不動長物權(quán)登記生效時間】

不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

第十五條【債權(quán)與物權(quán)的區(qū)分】

當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

第十七條【不動產(chǎn)登記薄與權(quán)屬證書關(guān)系】

不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

第十九條【更正登記、異議登記】

權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。

2、《城市房地產(chǎn)管理法（2009修訂）》

第三十二條【房地權(quán)利主體一致原則】

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。

第三十八條【房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形】

下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第三十九條【以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓】

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第四十條【以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓】

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第四十一條【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同】

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

第四十二條【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系】

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第四十三條【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后土地使用權(quán)的使用年限】

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

第四十四條【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后土地用途變更】

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第四十五條【商品房預(yù)售的條件】

商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

第四十六條【商品房預(yù)售后的再行轉(zhuǎn)讓】

商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。

第六十一條【房地產(chǎn)權(quán)屬登記】

以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。

法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

3、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》

【法釋(2016)5號】

第一條【權(quán)屬爭議的訴訟救濟(jì)權(quán)利】

因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。

第二條【真實(shí)權(quán)利人申請確認(rèn)物權(quán)】

當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

第三條【異議登記】

異議登記因物權(quán)法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當(dāng)事人提起民事訴訟，請求確認(rèn)物權(quán)歸屬的，應(yīng)當(dāng)依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實(shí)體審理。

第四條【預(yù)告登記后的處分行為】

未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。

第五條【預(yù)告登記中的債權(quán)消滅】

買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的“債權(quán)消滅”。

第七條【導(dǎo)致物權(quán)變動的法律文書】

人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。

第八條【取得物權(quán)的權(quán)利人請求保護(hù)其物權(quán)】

依照物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權(quán)，但尚未完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記的物權(quán)人，根據(jù)物權(quán)法第三十四條至第三十七條的規(guī)定，請求保護(hù)其物權(quán)的，應(yīng)予支持。

第九條【共有權(quán)人物權(quán)的變動】

共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈等原因發(fā)生變化時，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十條【優(yōu)先購買權(quán)中的同等條件】

物權(quán)法第一百零一條所稱的“同等條件”，應(yīng)當(dāng)綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。

第十一條【有關(guān)按份共有權(quán)人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定】

優(yōu)先購買權(quán)的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：

（一）轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準(zhǔn)；

（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達(dá)之日起十五日的，為十五日；

（三）轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件之日起十五日；

（四）轉(zhuǎn)讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個月。

第十二條【按份共有權(quán)人轉(zhuǎn)讓】

按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應(yīng)予支持。

其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：

（一）未在本解釋第十一條規(guī)定的期間內(nèi)主張優(yōu)先購買，或者雖主張優(yōu)先購買，但提出減少轉(zhuǎn)讓價款、增加轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)等實(shí)質(zhì)性變更要求；

（二）以其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認(rèn)定該合同無效。

第十三條【按份共有權(quán)人轉(zhuǎn)讓】

按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額，其他按份共有人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十四條【按份共有權(quán)中的優(yōu)先購買權(quán)】

兩個以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時，請求按照轉(zhuǎn)讓時各自份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)予支持。

第十五條【物權(quán)處分中的善意】

受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。

真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。

第十六條【視為受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的情形】

具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：

（一）登記簿上存在有效的異議登記；

（二）預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；

（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng)；

（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤；

（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán)。

真實(shí)權(quán)利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

第十七條【受讓人重大過失的情形】

受讓人受讓動產(chǎn)時，交易的對象、場所或者時機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

第十八條【受讓人是否善意】

物權(quán)法第一百零六條第一款第一項(xiàng)所稱的“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時”，是指依法完成不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動產(chǎn)交付之時。

當(dāng)事人以物權(quán)法第二十五條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)法律行為生效時為動產(chǎn)交付之時；當(dāng)事人以物權(quán)法第二十六條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間有關(guān)轉(zhuǎn)讓返還原物請求權(quán)的協(xié)議生效時為動產(chǎn)交付之時。

法律對不動產(chǎn)、動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立另有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的時間認(rèn)定權(quán)利人是否為善意。

第十九條【合理價格的認(rèn)定】

物權(quán)法第一百零六條第一款第二項(xiàng)所稱“合理的價格”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。

第二十條【特殊動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的善意取得】

轉(zhuǎn)讓人將物權(quán)法第二十四條規(guī)定的船舶、航空器和機(jī)動車等交付給受讓人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合物權(quán)法第一百零六條第一款第三項(xiàng)規(guī)定的善意取得的條件。

第二十一條【善意取得規(guī)定】

具有下列情形之一，受讓人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定取得所有權(quán)的，不予支持：

（一）轉(zhuǎn)讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認(rèn)定無效；

（二）轉(zhuǎn)讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。

4、《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》【國土資源部令第63號】

第十九條【持生效法律文書單方申請不動產(chǎn)登記】

當(dāng)事人可以持人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效決定單方申請不動產(chǎn)登記。

有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直接辦理不動產(chǎn)登記：

（一）人民法院持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的；

（二）人民檢察院、公安機(jī)關(guān)依據(jù)法律規(guī)定持協(xié)助查封通知書要求辦理查封登記的；

（三）人民政府依法做出征收或者收回不動產(chǎn)權(quán)利決定生效后，要求不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷登記的；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為登記事項(xiàng)存在異議的，應(yīng)當(dāng)依法向有關(guān)機(jī)關(guān)提出審查建議。

5、《不動產(chǎn)登記暫行條例》【國務(wù)院令第656號】

第三條【該法的適用范圍】

不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條例。

6、《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁案件適用法律若干問題的解釋》【法釋〔2014〕1號】

第九條【農(nóng)村土地承包仲裁委員會作出先行裁定后申請執(zhí)行問題】

農(nóng)村土地承包仲裁委員會作出先行裁定后，一方當(dāng)事人依法向被執(zhí)行人住所地或者被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)所在地基層人民法院申請執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予受理和執(zhí)行。

申請執(zhí)行先行裁定的，應(yīng)當(dāng)提供以下材料：

（一）申請執(zhí)行書；

（二）農(nóng)村土地承包仲裁委員會作出的先行裁定書；

（三）申請執(zhí)行人的身份證明；

（四）申請執(zhí)行人提供的擔(dān)保情況；

（五）其他應(yīng)當(dāng)提交的文件或證件。

7、《最高人民法院關(guān)于查封法院全部處分標(biāo)的物后輪候查封的效力問題的批復(fù)》【法函(2007)100號】

【查封法院全部處分標(biāo)的物后，輪候查封的效力自始無效】

北京市高級人民法院：

你院《關(guān)于查封法院全部處分標(biāo)的物后，輪候查封的效力問題的請示》(京高法[2007]208號)收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(法釋[2004]15號)第二十八條第一款的規(guī)定，輪候查封、扣押、凍結(jié)自在先的查封、扣押、凍結(jié)解除時自動生效，故人民法院對已查封、扣押、凍結(jié)的全部財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分后，該財(cái)產(chǎn)上的輪候查封自始未產(chǎn)生查封、扣押、凍結(jié)的效力。同時，根據(jù)上述司法解釋第三十條的規(guī)定，人民法院對已查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣、變賣或抵債的，原查封、扣押、凍結(jié)的效力消滅，人民法院無需先行解除該財(cái)產(chǎn)上的查封、扣押、凍結(jié)，可直接進(jìn)行處分，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)。

8、《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定（2008修訂）》

第一條【法院處分抵押房屋】

對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。

第二條【被執(zhí)行人6個月的寬限期】

人民法院對已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個月的寬限期。在此期限內(nèi)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)主動騰空房屋，人民法院不得強(qiáng)制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房屋。

第三條【強(qiáng)制遷出被執(zhí)行人】

上述寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院可以作出強(qiáng)制遷出裁定，并按照民事訴訟法第二百二十六條的規(guī)定執(zhí)行。

強(qiáng)制遷出時，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，經(jīng)人民法院審查屬實(shí)，可以由申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時住房。

第四條【臨時住房的選址】

申請執(zhí)行人提供的臨時住房，其房屋品質(zhì)、地段可以不同于被執(zhí)行人原住房，面積參照建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國土資源部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布的《城鎮(zhèn)最低收入家屬廉租住房管理辦法》所規(guī)定的人均廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)確定。

第五條【臨時住房的租金】

申請執(zhí)行人提供的臨時住房，應(yīng)當(dāng)計(jì)收租金。租金標(biāo)準(zhǔn)由申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人雙方協(xié)商確定；協(xié)商不成的，由人民法院參照當(dāng)?shù)赝惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)確定，當(dāng)?shù)責(zé)o同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)可以參照的，參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣或者變賣價款中優(yōu)先扣除。

第六條【不應(yīng)強(qiáng)制遷出的對象】

被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出。

9、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》【法釋(2004)16號】

第一條【應(yīng)及時啟動拍賣程序】

在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，人民法院應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行拍賣、變賣或者采取其他執(zhí)行措施。

第二條【優(yōu)先選擇拍賣】

人民法院對查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變價處理時，應(yīng)當(dāng)首先采取拍賣的方式，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

第三條【委托拍賣的相關(guān)規(guī)定】

人民法院拍賣被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行，并對拍賣機(jī)構(gòu)的拍賣進(jìn)行監(jiān)督，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

第四條【拍賣程序中有關(guān)評估的規(guī)定】

對擬拍賣的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價格評估。對于財(cái)產(chǎn)價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評估。

當(dāng)事人雙方及其他執(zhí)行債權(quán)人申請不進(jìn)行評估的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。

對被執(zhí)行人的股權(quán)進(jìn)行評估時，人民法院可以責(zé)令有關(guān)企業(yè)提供會計(jì)報(bào)表等資料；有關(guān)企業(yè)拒不提供的，可以強(qiáng)制提取。

第五條【評估機(jī)構(gòu)的選擇】

評估機(jī)構(gòu)由當(dāng)事人協(xié)商一致后經(jīng)人民法院審查確定；協(xié)商不成的，從負(fù)責(zé)執(zhí)行的人民法院或者被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)所在地的人民法院確定的評估機(jī)構(gòu)名冊中，采取隨機(jī)的方式確定；當(dāng)事人雙方申請通過公開招標(biāo)方式確定評估機(jī)構(gòu)的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。

第六條【評估報(bào)告】

人民法院收到評估機(jī)構(gòu)作出的評估報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)將評估報(bào)告發(fā)送當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人。當(dāng)事人或者其他利害關(guān)系人對評估報(bào)告有異議的，可以在收到評估報(bào)告后十日內(nèi)以書面形式向人民法院提出。

當(dāng)事人或者其他利害關(guān)系人有證據(jù)證明評估機(jī)構(gòu)、評估人員不具備相應(yīng)的評估資質(zhì)或者評估程序嚴(yán)重違法而申請重新評估的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。

第七條【拍賣機(jī)構(gòu)的選擇】

拍賣機(jī)構(gòu)由當(dāng)事人協(xié)商一致后經(jīng)人民法院審查確定；協(xié)商不成的，從負(fù)責(zé)執(zhí)行的人民法院或者被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)所在地的人民法院確定的拍賣機(jī)構(gòu)名冊中，采取隨機(jī)的方式確定；當(dāng)事人雙方申請通過公開招標(biāo)方式確定拍賣機(jī)構(gòu)的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。

第八條【保留價的確定】

拍賣應(yīng)當(dāng)確定保留價。

拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。

人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十。

第九條【保留價不大于優(yōu)先債權(quán)時普通債權(quán)人繼續(xù)申請拍賣的】

保留價確定后，依據(jù)本次拍賣保留價計(jì)算，拍賣所得價款在清償優(yōu)先債權(quán)和強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用后無剩余可能的，應(yīng)當(dāng)在實(shí)施拍賣前將有關(guān)情況通知申請執(zhí)行人。申請執(zhí)行人于收到通知后五日內(nèi)申請繼續(xù)拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，但應(yīng)當(dāng)重新確定保留價；重新確定的保留價應(yīng)當(dāng)大于該優(yōu)先債權(quán)及強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用的總額。

依照前款規(guī)定流拍的，拍賣費(fèi)用由申請執(zhí)行人負(fù)擔(dān)。

第十條【執(zhí)行人員的前期調(diào)查義務(wù)】

執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)對拍賣財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬狀況、占有使用情況等進(jìn)行必要的調(diào)查，制作拍賣財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查筆錄或者收集其他有關(guān)資料。

第十一條【拍賣公告前置】

拍賣應(yīng)當(dāng)先期公告。

拍賣動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在拍賣七日前公告；拍賣不動產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在拍賣十五日前公告。

第十二條【拍賣公告的范圍及媒體】

拍賣公告的范圍及媒體由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定；協(xié)商不成的，由人民法院確定。拍賣財(cái)產(chǎn)具有專業(yè)屬性的，應(yīng)當(dāng)同時在專業(yè)性報(bào)紙上進(jìn)行公告。

當(dāng)事人申請?jiān)谄渌侣劽襟w上公告或者要求擴(kuò)大公告范圍的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，但該部分的公告費(fèi)用由其自行承擔(dān)。

第十三條【預(yù)交保證金】

拍賣不動產(chǎn)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)或者價值較高的動產(chǎn)的，競買人應(yīng)當(dāng)于拍賣前向人民法院預(yù)交保證金。申請執(zhí)行人參加競買的，可以不預(yù)交保證金。保證金的數(shù)額由人民法院確定，但不得低于評估價或者市價的百分之五。

應(yīng)當(dāng)預(yù)交保證金而未交納的，不得參加競買。拍賣成交后，買受人預(yù)交的保證金充抵價款，其他競買人預(yù)交的保證金應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)退還；拍賣未成交的，保證金應(yīng)當(dāng)于三日內(nèi)退還競買人。

第十四條【通知優(yōu)先購買權(quán)人】

人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場。

優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)通知未到場的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。

第十五條【競買人資格的限制】

法律、行政法規(guī)對買受人的資格或者條件有特殊規(guī)定的，競買人應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的資格或者條件。

申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人可以參加競買。

第十六條【優(yōu)先購買】

拍賣過程中，有最高應(yīng)價時，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價買受，如無更高應(yīng)價，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人；如有更高應(yīng)價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價最高的競買人。

順序相同的多個優(yōu)先購買權(quán)人同時表示買受的，以抽簽方式?jīng)Q定買受人。

第十七條【拍賣財(cái)產(chǎn)價值大于債務(wù)的】

拍賣多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)時，其中部分財(cái)產(chǎn)賣得的價款足以清償債務(wù)和支付被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用的，對剩余的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)停止拍賣，但被執(zhí)行人同意全部拍賣的除外。

第十八條【整體拍賣】

拍賣的多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴(yán)重減損其價值的，應(yīng)當(dāng)合并拍賣。

第十九條【以保留價進(jìn)行抵債】

拍賣時無人競買或者競買人的最高應(yīng)價低于保留價，到場的申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財(cái)產(chǎn)交其抵債。

有兩個以上執(zhí)行債權(quán)人申請以拍賣財(cái)產(chǎn)抵債的，由法定受償順位在先的債權(quán)人優(yōu)先承受；受償順位相同的，以抽簽方式?jīng)Q定承受人。承受人應(yīng)受清償?shù)膫鶛?quán)額低于抵債財(cái)產(chǎn)的價額的，人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在指定的期間內(nèi)補(bǔ)交差額。

第二十條【撤回拍賣委托的情形】

在拍賣開始前，有下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)撤回拍賣委托：

（一）據(jù)以執(zhí)行的生效法律文書被撤銷的；

（二）申請執(zhí)行人及其他執(zhí)行債權(quán)人撤回執(zhí)行申請的；

（三）被執(zhí)行人全部履行了法律文書確定的金錢債務(wù)的；

（四）當(dāng)事人達(dá)成了執(zhí)行和解協(xié)議，不需要拍賣財(cái)產(chǎn)的；

（五）案外人對拍賣財(cái)產(chǎn)提出確有理由的異議的；

（六）拍賣機(jī)構(gòu)與競買人惡意串通的；

（七）其他應(yīng)當(dāng)撤回拍賣委托的情形。

第二十一條【暫緩執(zhí)行或中止執(zhí)行】

人民法院委托拍賣后，遇有依法應(yīng)當(dāng)暫緩執(zhí)行或者中止執(zhí)行的情形的，應(yīng)當(dāng)決定暫緩執(zhí)行或者裁定中止執(zhí)行，并及時通知拍賣機(jī)構(gòu)和當(dāng)事人。拍賣機(jī)構(gòu)收到通知后，應(yīng)當(dāng)立即停止拍賣，并通知競買人。

暫緩執(zhí)行期限屆滿或者中止執(zhí)行的事由消失后，需要繼續(xù)拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)通知拍賣機(jī)構(gòu)恢復(fù)拍賣。

第二十二條【債務(wù)清償停止拍賣】

被執(zhí)行人在拍賣日之前向人民法院提交足額金錢清償債務(wù)，要求停止拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，但被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)因拍賣支出的必要費(fèi)用。

第二十三條【法院就拍賣成交或抵債應(yīng)出裁定】

拍賣成交或者以流拍的財(cái)產(chǎn)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)作出裁定，并于價款或者需要補(bǔ)交的差價全額交付后十日內(nèi)，送達(dá)買受人或者承受人。

第二十四條【買受支付期限要求】

拍賣成交后，買受人應(yīng)當(dāng)在拍賣公告確定的期限或者人民法院指定的期限內(nèi)將價款交付到人民法院或者匯入人民法院指定的帳戶。

第二十五條【買受人為如期交付拍賣款的違約責(zé)任】

拍賣成交或者以流拍的財(cái)產(chǎn)抵債后，買受人逾期未支付價款或者承受人逾期未補(bǔ)交差價而使拍賣、抵債的目的難以實(shí)現(xiàn)的，人民法院可以裁定重新拍賣。重新拍賣時，原買受人不得參加競買。

重新拍賣的價款低于原拍賣價款造成的差價、費(fèi)用損失及原拍賣中的傭金，由原買受人承擔(dān)。人民法院可以直接從其預(yù)交的保證金中扣除。扣除后保證金有剩余的，應(yīng)當(dāng)退還原買受人；保證金數(shù)額不足的，可以責(zé)令原買受人補(bǔ)交；拒不補(bǔ)交的，強(qiáng)制執(zhí)行。

第二十六條【流拍】

拍賣時無人競買或者競買人的最高應(yīng)價低于保留價，到場的申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人不申請以該次拍賣所定的保留價抵債的，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)再行拍賣。

第二十八條【不動產(chǎn)三次流拍以后的以物抵債】

對于第二次拍賣仍流拍的不動產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，人民法院可以依照本規(guī)定第十九條的規(guī)定將其作價交申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人抵債。申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)進(jìn)行第三次拍賣。

第三次拍賣流拍且申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財(cái)產(chǎn)，且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財(cái)產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對該財(cái)產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。

第二十九條【拍賣標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移】

動產(chǎn)拍賣成交或者抵債后，其所有權(quán)自該動產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移給買受人或者承受人。

不動產(chǎn)、有登記的特定動產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后，該不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)的所有權(quán)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時起轉(zhuǎn)移。

第三十條【拍賣財(cái)產(chǎn)移交買受人】

人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財(cái)產(chǎn)抵債后，除有依法不能移交的情形外，應(yīng)當(dāng)于裁定送達(dá)后十五日內(nèi)，將拍賣的財(cái)產(chǎn)移交買受人或者承受人。被執(zhí)行人或者第三人占有拍賣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)移交而拒不移交的，強(qiáng)制執(zhí)行。

第三十一條【擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣而消滅】

拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償擔(dān)保物權(quán)人及其他優(yōu)先受償權(quán)人的債權(quán)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。

第三十二條【拍賣機(jī)構(gòu)費(fèi)用的承擔(dān)】

拍賣成交的，拍賣機(jī)構(gòu)可以按照下列比例向買受人收取傭金：

拍賣成交價200萬元以下的，收取傭金的比例不得超過5％；超過200萬元至1000萬元的部分，不得超過3％；超過1000萬元至5000萬元的部分，不得超過2％；超過5000萬元至1億元的部分，不得超過1％；超過1億元的部分，不得超過0.5％。

采取公開招標(biāo)方式確定拍賣機(jī)構(gòu)的，按照中標(biāo)方案確定的數(shù)額收取傭金。

拍賣未成交或者非因拍賣機(jī)構(gòu)的原因撤回拍賣委托的，拍賣機(jī)構(gòu)為本次拍賣已經(jīng)支出的合理費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由被執(zhí)行人負(fù)擔(dān)。

10、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定（2008修訂）》

第一條【法律的適用范圍】

人民法院查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人的動產(chǎn)、不動產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)作出裁定，并送達(dá)被執(zhí)行人和申請執(zhí)行人。

采取查封、扣押、凍結(jié)措施需要有關(guān)單位或者個人協(xié)助的，人民法院應(yīng)當(dāng)制作協(xié)助執(zhí)行通知書，連同裁定書副本一并送達(dá)協(xié)助執(zhí)行人。查封、扣押、凍結(jié)裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)時發(fā)生法律效力。

第二條【查、扣、凍范圍】

人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的動產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)。

未登記的建筑物和土地使用權(quán)，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬。

對于第三人占有的動產(chǎn)或者登記在第三人名下的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，第三人書面確認(rèn)該財(cái)產(chǎn)屬于被執(zhí)行人的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。

第九條【張貼封條、辦理登記手續(xù)】

查封不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)張貼封條或者公告，并可以提取保存有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照。

查封、扣押、凍結(jié)已登記的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。未辦理登記手續(xù)的，不得對抗其他已經(jīng)辦理了登記手續(xù)的查封、扣押、凍結(jié)行為。

第二十五條【登記機(jī)關(guān)的協(xié)助執(zhí)行義務(wù)】

查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時，登記機(jī)關(guān)已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)的過戶登記申請，尚未核準(zhǔn)登記的，應(yīng)當(dāng)協(xié)助人民法院執(zhí)行。人民法院不得對登記機(jī)關(guān)已經(jīng)核準(zhǔn)登記的被執(zhí)行人已轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)實(shí)施查封、扣押、凍結(jié)措施。

查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時，其他人民法院已向該登記機(jī)關(guān)送達(dá)了過戶登記協(xié)助執(zhí)行通知書的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先辦理過戶登記。

第二十九條【查、扣、凍期限】

人民法院凍結(jié)被執(zhí)行人的銀行存款及其他資金的期限不得超過六個月，查封、扣押動產(chǎn)的期限不得超過一年，查封不動產(chǎn)、凍結(jié)其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的期限不得超過二年。法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

申請執(zhí)行人申請延長期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)在查封、扣押、凍結(jié)期限屆滿前辦理續(xù)行查封、扣押、凍結(jié)手續(xù)，續(xù)行期限不得超過前款規(guī)定期限的二分之一。

11、《最高人民法院關(guān)于能否將國有土地使用權(quán)折價抵償給抵押權(quán)人問題的批復(fù)》【法釋(1998)25號】

【國有土地使用權(quán)折價抵償給抵押權(quán)人】

四川省高級人民法院：

你院川高法[1998]19號《關(guān)于能否將國有土地使用權(quán)以國土部門認(rèn)定的價格抵償給抵押人的請示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

在依法以國有土地使用權(quán)作抵押的擔(dān)保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以通過拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒有其他可供清償?shù)呢?cái)產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)對國有土地使用權(quán)依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認(rèn)的地價評估結(jié)果將土地使用權(quán)折價，經(jīng)抵押權(quán)人同意，將折價后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有。

12、《最高人民法院關(guān)于債務(wù)人有多個債權(quán)人而將其全部財(cái)產(chǎn)抵押給其中一個債權(quán)人是否有效問題的批復(fù)》【法復(fù)〔１９９４〕２號】

【債務(wù)人有多個債權(quán)人而將其全部財(cái)產(chǎn)抵押給其中一個債權(quán)人無效】

山東省高級人民法院：

你院《關(guān)于債務(wù)人有多個債權(quán)人，而將其全部財(cái)產(chǎn)抵押給一個債權(quán)人是否有效的請示》收悉，經(jīng)研究，答復(fù)如下：

債務(wù)人有多個債權(quán)人時，而將其全部財(cái)產(chǎn)抵押給其中一個債權(quán)人，因此喪失了履行其他債務(wù)的能力，損害了其他債權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該抵押協(xié)議無效。

13、《最高人民法院關(guān)于不得對中國及其分支機(jī)構(gòu)的辦公樓、運(yùn)鈔車、營業(yè)場所等進(jìn)行查封的通知》【法(1999)28號】

【不得對中國及其分支機(jī)構(gòu)的辦公樓、運(yùn)鈔車、營業(yè)場所等進(jìn)行查封】

各省、自治區(qū)、直轄市高級人民法院，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分院：

近年來，一些地方發(fā)生中國分支機(jī)構(gòu)因行使金融監(jiān)管權(quán)而被列為被告的案件，有的受案法院查封了的辦公樓（內(nèi)有金庫）、運(yùn)鈔車、營業(yè)場所，影響了金融監(jiān)管工作的正常進(jìn)行。為防止和杜絕類似事件的發(fā)生，特就有關(guān)問題通知如下：

中國是依法行使國家金融行政管理職權(quán)的國家機(jī)關(guān)，根據(jù)《中國法》和《非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融活動取締辦法》的規(guī)定，對金融業(yè)實(shí)施監(jiān)督管理，行使撤銷、關(guān)閉金融機(jī)構(gòu)，取締非法金融機(jī)構(gòu)等行政職權(quán)。因此，被撤銷、關(guān)閉的金融機(jī)構(gòu)或被取締的非法金融機(jī)構(gòu)自身所負(fù)的民事責(zé)任不應(yīng)當(dāng)由行使監(jiān)督管理職權(quán)的中國承擔(dān)，更不應(yīng)以此為由查封中國及其分支機(jī)構(gòu)的辦公樓、運(yùn)鈔車和營業(yè)場所。各級人民法院在審理、執(zhí)行當(dāng)事人一方為被撤銷、關(guān)閉的金融機(jī)構(gòu)或被取締的非法金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)糾紛案件中，如發(fā)現(xiàn)上述問題，應(yīng)當(dāng)及進(jìn)依法予以糾正。

對確應(yīng)由中國及其分支機(jī)構(gòu)承擔(dān)民事責(zé)任的案件，人民法院亦不宜采取查封其辦公樓、運(yùn)鈔車、營業(yè)場所的措施。中國及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自覺履行已生效的法律文書，逾期不履行的，人民法院在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上，可以依法執(zhí)行其其他財(cái)產(chǎn)。

14、《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)有關(guān)期限問題的答復(fù)》【法函(2006)76號】

【民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)期限沒有期限限制的規(guī)定】

上海市高級人民法院：

你院《關(guān)于民事執(zhí)行續(xù)行查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)問題的請示》（滬高法[2006]12號）收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

同意你院傾向性意見，即《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》施行前采取的查封、扣押、凍結(jié)措施，除了當(dāng)時法律、司法解釋及有關(guān)通知對期限問題有專門規(guī)定的以外，沒有期限限制。但人民法院應(yīng)當(dāng)對有關(guān)案件盡快處理。

15、《最高人民法院關(guān)于人民法院在強(qiáng)制執(zhí)行程序中處分被執(zhí)行人國有資產(chǎn)適用法律問題的請示報(bào)告的復(fù)函》【〔2001〕執(zhí)他字第13號】

【法院處分被執(zhí)行人國有資產(chǎn)可依法委托評估】

陜西省高級人民法院：

你院(2000)陜執(zhí)請字第09號《關(guān)于人民法院在強(qiáng)制執(zhí)行程序中處分被執(zhí)行人國有資產(chǎn)適用問題的請示報(bào)告》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

國務(wù)院發(fā)布的《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院91號令)關(guān)于國有資產(chǎn)評估中申請立項(xiàng)及審核確認(rèn)的規(guī)定，確定了對國有資產(chǎn)占用單位在自主交易中進(jìn)行評估的程序，其委托評估的主體是國有資產(chǎn)的占有企業(yè)，在特殊情況下可由國有資產(chǎn)管理部門委托評估。該《辦法》對人民法院在執(zhí)行程序中委托評估作為被執(zhí)行人的國有企業(yè)的資產(chǎn)，并無相應(yīng)的規(guī)定。人民法院在執(zhí)行中委托評估也無須參照適用該《辦法》，而應(yīng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第47條的規(guī)定辦理，即由人民法院自行委托依法成立的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行；對評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)論，應(yīng)由執(zhí)行法院獨(dú)立審核確認(rèn)并據(jù)以確定拍賣、變賣的底價。因此，只要執(zhí)行法院委托了依法成立的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并據(jù)以判斷認(rèn)為核評估結(jié)論不存在重大錯誤，該評估程序和結(jié)果就是合法有效的。故石泉縣人民法院在執(zhí)行中委托評估的執(zhí)行行為合法，應(yīng)予以維持。

16、《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)賣人民法院查封房屋行為無效問題的復(fù)函》【〔1997〕經(jīng)他字第8號】

【轉(zhuǎn)賣人民法院查封房屋行為無效】

北京市高級人民法院：

你院京高法[1996]385號《關(guān)于查封房屋因未告知房管部門被出賣應(yīng)如何執(zhí)行的請示》收悉，經(jīng)研究，答復(fù)如下：

北京市第二中級人民法院在審理廣州市海珠區(qū)南華西物資公司訴北京亞運(yùn)特需供應(yīng)公司購銷合同糾紛一案中，依法作出的[1994]中法調(diào)字第23號民事裁定書雖未抄告房管部門，但已送達(dá)當(dāng)事人，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十一條規(guī)定，訴前保全的裁定是不準(zhǔn)上訴的裁定，依該裁定書保全查封被告的房產(chǎn)，屬合法有效。北京亞運(yùn)特需供應(yīng)公司在此后擅自將其已被查封的房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給北京沃克曼貿(mào)易開發(fā)有限責(zé)任公司的行為是違法的，所訂立的房屋買賣合同系無效合同。北京市高級人民法院[1995]高經(jīng)終字第11號民事判決書確定該案保全查封的房產(chǎn)為執(zhí)行的標(biāo)的物是正確的。北京亞運(yùn)特需供應(yīng)公司在其未能履行生效判決書所確定的還債義務(wù)時，以拍賣或變賣本案保全查封的房產(chǎn)的價款償還債務(wù)，于法有據(jù)。至于北京沃克曼開發(fā)有限責(zé)任公司是否為善意第三人及其利益的保護(hù)等問題，可通過訴訟另案解決。

17、《關(guān)于扣押追繳沒收及收繳財(cái)物價格鑒定管理的補(bǔ)充通知》【發(fā)改廳[2008]1392號】

第二條【扣押追繳沒收及收繳財(cái)物價格鑒定】

各司法、行政執(zhí)法機(jī)關(guān)在辦理各自管轄刑事案件中，涉及價格不明或者價格有爭議、需要對涉案財(cái)物或標(biāo)的進(jìn)行價格鑒定的，辦案機(jī)關(guān)應(yīng)委托同級政府價格部門設(shè)立的價格鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行價格鑒定。

政府價格部門設(shè)立的價格鑒定機(jī)構(gòu)可以接受辦案機(jī)關(guān)的委托，對非刑事案件中涉案財(cái)物或標(biāo)的進(jìn)行價格鑒定。

二、實(shí)務(wù)要點(diǎn)及參考案例：

1、實(shí)際占有、使用房屋的案外人，即便被執(zhí)行人明確認(rèn)可其權(quán)利，但案外人不能證明對未做產(chǎn)權(quán)登記的房屋享有所有權(quán)或其他足以排除執(zhí)行的權(quán)利，法院對其請求中止執(zhí)行的訴情不予支持。

【裁判原文】本院認(rèn)為，“根據(jù)鼎一公司與宏峰公司簽訂的《土地使用權(quán)及房屋租賃協(xié)議》和《土地使用權(quán)及房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議》以及宏峰公司與金工公司簽訂的施工合同，由金工公司施工所建的涉案房屋的所有權(quán)歸屬于宏峰公司，在合同約定的期限內(nèi)由鼎一公司向宏峰公司交納租金并進(jìn)行租賃使用。新建成的2號廠房尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，未登記的建筑物和土地使用權(quán)，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬。因此，根據(jù)已經(jīng)查明的相關(guān)事實(shí)，直至本案原審期間宏峰公司仍是華丹路688號房地產(chǎn)（包括2號廠房）的用地單位，故原判決認(rèn)定2號廠房為宏峰公司所有是正確的。即使鼎一公司提供了一些證據(jù)材料以證明金工公司在其他場合表述過該廠房系由鼎一公司出資建設(shè)的意見，但該證據(jù)并不足以否定原判決認(rèn)定該廠房屬于宏峰公司所有的事實(shí)。因此，本案中鼎一公司只舉證證明了其與宏峰公司之間曾經(jīng)簽訂過租賃合同，但確實(shí)并未完成證明其對2號廠房享有所有權(quán)或有其他足以阻止對該廠房轉(zhuǎn)讓、交付實(shí)體權(quán)利的舉證責(zé)任，原判決認(rèn)定鼎一公司沒有提供出充分證據(jù)證明其對2號廠房享有所有權(quán)或有其他足以阻止對該廠房轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利，因此不支持其要求停止對2號廠房的執(zhí)行并確認(rèn)該廠房歸其所有的訴訟請求，不存在鼎一公司在再審申請中提出的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明和適用法律錯誤的情形?！?/p>

【案例來源】《上海鼎一倉儲物流有限公司、上海金工建設(shè)（集團(tuán)）有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴民事裁定書》【最高人民法院（2015）民申字3301號】

2、購房人支付房屋全部價款并已實(shí)際占有，雖未辦理過戶登記手續(xù)，但購房人對此并無過錯的，人民法院不得查封該房產(chǎn)。若房屋未竣工，購房人即使取得期房鑰匙也不能產(chǎn)生實(shí)際占有房屋的法律效果，法院可以對該房屋進(jìn)行查封。

【裁判原文】本院認(rèn)為，“陳秋和與亞鴻公司簽訂《商品房買賣合同》、完成房屋交付的行為均在新疆高院查封涉案房屋之前，交清全部房款，并承擔(dān)了從涉案房屋交付至今的水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，已對房屋實(shí)際占用多年。涉案房屋雖未辦理過戶登記手續(xù)，但無相關(guān)證據(jù)證明上述四人存在過錯。本院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條明確規(guī)定“第三人已經(jīng)支付全部價款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”依照該條規(guī)定，本案不應(yīng)繼續(xù)對位于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市解放南路317號1棟6層A戶、房產(chǎn)采取查封措施。”

【案例來源】《中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區(qū)分行營業(yè)部申請復(fù)議案執(zhí)行裁定書》【最高人民法院（2013）執(zhí)復(fù)字第17號】

3、作為房屋買受人在房屋未竣工時即使辦理了商品房預(yù)售合同登記備案和取得房屋鑰匙，依然不能認(rèn)定為是實(shí)際占有。在執(zhí)行標(biāo)的房屋時，買受人提起案外人異議之訴，請求排除執(zhí)行的，法院不予支持。

【裁判原文】本院認(rèn)為，“案外人亦無充分證據(jù)證明其已實(shí)際合法占有該房產(chǎn)，其要求阻卻本院拍賣行為無事實(shí)和法律依據(jù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條‘第三人已經(jīng)支付全部價款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！约啊蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條第二款‘基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！囊?guī)定，案外人如欲阻卻執(zhí)行，應(yīng)同時滿足三個條件，即：支付全部價款、合法實(shí)際占有以及對未辦理過戶登記手續(xù)無過錯。”

【案例來源】《方卓君與朱永光民事執(zhí)行一案執(zhí)行裁定書》【江蘇省高級人民法院（2014）蘇執(zhí)異字第0015號】

4、案外人基于執(zhí)行債權(quán)形成前與被執(zhí)行人簽訂的《離婚協(xié)議》對訴爭房產(chǎn)所享有的權(quán)利，能夠阻卻對訟爭房產(chǎn)的執(zhí)行。

【裁判原文】本院認(rèn)為，“由于《離婚協(xié)議書》并不存在惡意串通逃避債務(wù)的問題，且鐘永玉對案涉全部房產(chǎn)享有請求權(quán)，因此，需要進(jìn)一步討論的問題是，鐘永玉依據(jù)《離婚協(xié)議書》對訟爭房產(chǎn)享有的權(quán)利是否足以排除執(zhí)行。

在法律適用上，應(yīng)當(dāng)看到，最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》是針對執(zhí)行程序中當(dāng)事人提出執(zhí)行異議時如何處理的規(guī)定。由于執(zhí)行程序需要貫徹已生效判決的執(zhí)行力，因此，在對執(zhí)行異議是否成立的判斷標(biāo)準(zhǔn)上，應(yīng)堅(jiān)持較高的、外觀化的判斷標(biāo)準(zhǔn)。這一判斷標(biāo)準(zhǔn)，要高于執(zhí)行異議之訴中原告能否排除執(zhí)行的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

由此，最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若千問題的規(guī)定》第二十五條至第二十八條的規(guī)定就應(yīng)當(dāng)在如下意義上理解，即符合這些規(guī)定所列條件的，執(zhí)行異議能夠成立；不滿足這些規(guī)定所列條件的，異議人在執(zhí)行異議之訴中的請求也未必不成立。是否成立，應(yīng)根據(jù)案件的具體情況和異議人所主張的權(quán)利、申請執(zhí)行人債權(quán)實(shí)現(xiàn)的效力以及被執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的的權(quán)利作出比較后綜合判斷，從而確定異議人的權(quán)利是否能夠排除執(zhí)行。

在本案中，鐘永玉與林榮達(dá)于1996年7月22日簽訂《離婚協(xié)議書》，約定訟爭房產(chǎn)歸鐘永玉及其所生子女所有，該約定是就婚姻關(guān)系解除時財(cái)產(chǎn)分配的約定，在訴爭房產(chǎn)辦理過戶登記之前，鐘永玉及其所生子女享有的是將訟爭房產(chǎn)的所有權(quán)變更登記至其名下的請求權(quán)。該請求權(quán)與王光的請求權(quán)在若干方面存在不同，并因此具有排除執(zhí)行的效力?！?/p>

【案例來源】《中國銀行股份有限公司西郊支行申請上海華冠投資有限公司執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事裁定書》【最高人民法院（2015）民申字第2381號】

5、物權(quán)法第二十八條規(guī)定的“人民法院的法律文書”應(yīng)當(dāng)包括判決書、裁定書和調(diào)解書。但以物抵債調(diào)解書只是對當(dāng)事人之間以物抵債協(xié)議的確認(rèn)，其實(shí)質(zhì)內(nèi)容是債務(wù)人用以物抵債的方式來履行債務(wù)，并非對物權(quán)權(quán)屬的變動。因此，不宜認(rèn)定以物抵債調(diào)解書能夠直接引起物權(quán)變動。

【裁判原文】本院認(rèn)為，“生效的原審法院（2011）寧民初（調(diào)）字第187號民事調(diào)解書所確定的以物抵債，是否導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)變動的問題，參照最高人民法院研究室關(guān)于以物抵債調(diào)解書是否具有發(fā)生物權(quán)變動效力的研究意見，《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定的‘人民法院的法律文書’應(yīng)當(dāng)包括判決書、裁定書和調(diào)解書。但以物抵債調(diào)解書只是對當(dāng)事人之間以物抵債協(xié)議的確認(rèn)，其實(shí)質(zhì)內(nèi)容是債務(wù)人用以物抵債的方式來履行債務(wù)，并非對物權(quán)權(quán)屬的變動。因此，涉案的不動產(chǎn)也因沒有辦理過戶設(shè)權(quán)登記，未導(dǎo)致涉案不動產(chǎn)物權(quán)的變動。案外人原寧津縣土產(chǎn)雜品公司作為涉案不動產(chǎn)的原始取得所有人，雖未辦理房產(chǎn)登記，該登記為宣示登記，而不是設(shè)權(quán)登記，因此，案外人原寧津縣土產(chǎn)雜品公司其對涉案不動產(chǎn)的所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移。”

【案例來源】《姚國慶與王蒙、欒建兵等所有權(quán)糾紛二審民事判決書》【山東省德州市中級人民法院（2015）德中民終字第226號】