上海房產網二手(上海房產網二手房多少錢一平)

上海樓市其實一直處于高位，沒有真正下去。

徐凡淋/發自上海

“多個樓盤高積分，浦東12個樓盤，只有一個沒有觸發積分，浦東森蘭星河灣認籌兩天1923組客戶，周邊二手房與新房價格倒掛3萬多元?！?/p>

5月31日，上海發布第三批次45個項目集中供應12721套住房，而近一個月的上海第二批房源47個樓盤的認籌也接近尾聲，開始陸續公布入圍分，“高積分”正成上海新房市場熱論的焦點。

一手房認購火熱，二手房市場熱度同樣居高不下。近日，上海豪宅復興瓏御成交的兩套豪宅，其中一套197平方米的住宅，買家總支出4080萬元，單價20.7萬元/平方米，而同地段同面積的新房售價約為2700萬元，“賣舊買新”相當于凈賺1300萬元。

新房市場炙熱，多盤入圍現“高積分”

今年的上海樓市，在經歷第一批次樓盤認籌中存在“全款”“挑客”等行為被各區房管局緊急叫停后，相比第一批次樓盤認籌時的冷清，第二批次的新房市場認購熱度迅速上升。

來自同策研究院的數據顯示，剛剛過去的一周5月24日—5月30日，上海商品住宅市場成交面積大幅上升至22.53萬平方米，成交規模上升至24.04萬平方米，處于近一年的平均水平，環比大幅上升538%，成交均價受區域結構性影響大幅上升至66339元/平方米，環比大幅上升47.5%。

新房市場的火熱程度，在多個樓盤的認購中得以體現，浦東一樓盤銷售對中國房地產網上海說：“第二批次浦東推出的12個新盤中，目前有9個觸發積分，剩下2個也會觸發積分，只有1個樓盤沒有觸發積分?！?/p>

而位于浦東森蘭板塊的森蘭星河灣，認購之初就已是預定的熱盤，作為在浦東置業的熱門板塊，2020年7月，該盤推出156—239平方米大平層，當時均價7.95萬元/平方米，時隔不到一年，森蘭星河灣推出的戶型與單價跟上一批房源相同，該項目樓盤銷售表示，項目認購首日售樓處門外就排起了長隊，認購僅兩天時間高達1923組客戶。

內環區域同樣如此，位于靜安區的樓盤中興路壹號，2020年5月13日，中興路壹號一期低調開盤，首開229套房源認購僅69組客戶，認籌率約30%。一年后，此次中興路壹號二期300套房源中認購355組客戶，認籌率高達119%，雖未觸發積分，卻也是開盤即“日光”的樓盤。

作為上海中心城區市場基礎扎實的北外灘板塊，6月1日，北外灘規劃范圍內首個新盤，弘久新弘北外灘公布的入圍分為73.73分。據了解，該盤社保系數為0.21分/月，社保動態分220個月滿分達46.2分，也就是高社保的購房人群，基礎分30分即可入圍。

對比北外灘的高社保動態分，另一個同樣高積分入圍的樓盤虹橋悅瀾則嚴格則要求更高，公布入圍分78.36分，社保積分系數為0.12分/月，要達到78.36分，即使是上海戶籍已婚無房家庭，也要至少工作13年以上才能入圍，對于已婚非上海戶口和上海戶籍未婚家庭，則需要近20年社保才能入圍。

難怪有購房者表示，還有90多歲的購房者。

同策研究院分析師張詩樺表示，五月最后一周，上海商品住宅市場供應和成交規模都有大幅增加，價格方面商品住宅市場成交價格受區域性影響環比上升；商業市場大幅增加供應，成交規模結構性影響環比大幅上升，寫字樓成交面積也環比大幅上升，住宅市場供應與成交規模較高，說明新盤需求火熱。

價格倒掛，“賣舊買新”的購房者

新房市場如火如荼的認購中，多名購房者表示，靠近地鐵站的樓盤認購率都比較好，而中國房地產網上海在中原地產、鏈家上海查閱多個熱門樓盤周邊二手房價時發現，一二手房價格倒掛正在催生大量“賣舊買新”的置換人群。

以黃浦區復興瓏御為例，近日，上海復興瓏御成交兩套二手房，其中一套成交總價4080萬元，成交均價近20萬元/平方米，而周邊同地段的新房售價為2700萬元，賣掉舊房買新房，能凈賺1300萬元。

復興瓏御中原地產二手房掛牌價

位于復興瓏御附近的新盤黃浦區翠湖五集銷售經理劉女士對中國房地產網上海說：“附近的二手房普遍在18萬-20萬元/平方米，新房價格每平方米要便宜好幾萬元，現在賣掉舊房全款買新房的客戶還是挺多的?！蓖瑫r劉女士也表示翠湖五集，只有40多套房源，要遵守限購和積分搖號規則，分數高才能參與搖號，不一定能買到。

從事二手房銷售的佳欣房產林先生對中國房地產網上海表示，附近一手房只有復興瓏御、建國里和翠湖五集這三個小區，次新房普遍在17萬-20萬元/平方米，周邊20年以上樓齡的二手房也在12萬-13萬元/平方米。

第二批次新房中備受市場熱捧的森蘭星河灣，中國房地產網上海在查閱周邊二手房售價時也發現附近二手房比新房售價普遍貴約3萬元/平方米。

在5月31日最新公布的第三批次房源中，位于青浦板塊的萬科天空之城，備案均價為58600元/平方米，而來自中原地產萬科天空之城的二手房掛牌價約9.5萬元/平方米。

萬科天空之城中原地產掛牌價

來自同策研究院的數據顯示，5月24日-30日成交戶型中，90-120平方米戶型商品住宅、總價500萬-800萬元的住宅成交占比最大，為成交主力，占成交總量的38%。

鏈家地產的數據也顯示，5月鏈家二手房成交4700套，90-120平方米在市場流通最高，總價800萬-1200萬元的二手房幾乎進入成交“橫盤”階段。

對于上海的二手房市場，從事多年二手房交易的林先生說：“改善類客戶在市場占很大比例，這部分人群中有賣掉小房換大房，賣舊房換新房，賣掉非品牌房買品牌房，賣掉劣質地段買入優質地段，每一個一房、二房的小房業主都是潛在的賣家和買家，包括部分大戶型的業主也會賣舊房換新房?！?/p>

同時林先生表示，2020年全年，上海完成舊區改造完成75萬平方米，受益居民3.5萬戶，也就是3.5萬個購房需求，2021年舊改工作計劃完成70萬平方米，受益居民3.4萬戶，90%的拆遷戶選擇拿錢買房，也將有3萬多戶購房需求，有25%購房需求流向新房，那最后還有2萬多戶購房需求流入二手房市場。

一個城市中的所有房產其實處在交易置換的周期之中，只是快慢的差別，并且他們房產的置換模型是一個類金字塔的模型。由于大戶型不是所有人都買得起，優質學區、地鐵周邊、環境優良等條件，面積90-120平方米戶型的房子，一直受市場歡迎。

對于近期上海一二手房市場，中原地產市場分析師盧文曦接受中國房地產網上海采訪時表示，上海樓市其實一直處于高位，沒有真正下去，新房市場從認購到開盤，節奏比較慢，數據不明顯，很多樓盤觸發積分也說明大家對買房的熱情比較高。二手房市場對比之前高亢的情緒下降一點，二手房掛牌還是在比較多的狀態，現在房東也愿意談價，很多房東賣了舊房去買新房，而這樣有足夠付款能力的置換客，也是開發商比較喜歡的客戶。

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