李律師說房產第003期

房產贈與直系親屬的辦理的方式選擇？

一、什么是房產贈與？

房產贈與，指一方（贈與人）自愿把自己的房屋贈與他人（受贈人），他人愿意接受的民事法律行為。

房產贈與分兩種，一種是直系親屬之間的贈與，即特定親屬之間的贈與，另一種是非直系親屬之間的贈與。

二、哪些親屬關系可認定為房產贈與的直系親屬？

配偶、子女、父母、親兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。

所謂直系親屬，相互之間有一脈相承的血緣關系的上下各代親屬，如配偶、父母（公婆、岳父母）、子女及其配偶、祖父母、外祖父母、孫子女（外孫子女）及其配偶、曾祖父母、曾外祖父母等。直系親屬包括： 祖父、祖母 ；父親、母親 ；丈夫、妻子 ；子女（包括養子女、繼子女、非婚生子女） ；弟、妹（包括同父異母或同母異父的弟、妹）；孫子女。

三、房產贈與辦理流程是什么？

通過不動產登記事務中心的相關窗口提交材料、繳納稅費和登記費、領取完稅證明及發票、不動產權證。

四、房產贈與需要什么申請材料？

以北京地區為例：1、贈與方、受贈方有效身份證件；2、不動產權證書原件；3、贈與協議原件；4、雙方親屬關系證明（戶口本、出生證明、婚姻關系證明等），或撫養贍養義務關系證明；5、已購城六區央產房及其他區央產按經濟適用住房產權管理的住房轉移登記的，提交《在京中央單位已購住房產權變更登記通知單》原件；6、008 年 4 月 11 日之后簽訂購房合同的已購經濟適用住房上市的，提交住房保障管理部門出具的上市出售意見原件（重點工程拆遷對接安置經濟適用住房除外）；7、已購標準價、優惠價房改房轉移登記的，提交補交房屋差價或者滿 65 年工齡的證明原件。

五、房產贈與是否需要購房資格？

需要，需要審核受贈人是否有購房資格，但共有產權之間的贈與、贈與給家庭內的未成年子女不需要購房資格不受限購政策影響。

六、房屋贈與契稅如何繳納？

直系親屬之間無償贈與，贈與對房屋所有人承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人，遺贈。

上述三種情況無需繳納增值稅、增值稅附加和個人所得稅，契稅按3％征收，另需繳納0.05％的印花稅。

七、房產滿五唯一的情況下將房產贈與直系親屬，走贈與還是買賣，哪個劃算？

假如是公房，考慮到贈與后在兩年內不考慮出售的情況下，且受贈與人目前名下沒房時，可以考慮走買賣手續，買賣手續可以走市場最低過戶價，交一個1%的個稅及1.5%的契稅，外加一個土地出讓金15.6*建筑面積，如果走贈與手續的話會交一個評估價的3%的契稅，(評估價一般會高于市場指導價的)。

如果贈與的房子是商品房，或者受贈與人名下有其他房產，又或者在短期內會考慮出售的情況下，您、最好選擇走房屋贈與手續，因為家庭有兩套房子，商品房交易的話有一個差額20%的個稅，這個稅費會比較多，如果是贈與房產，以后出售的時候，產權年限是按照原來的房本來計算，不會因為過戶而導致有營業稅。

八、名下有處房屋未還清銀行貸款，可以贈與他人嗎

必須還清貸款后，才可以將此房進行贈與，而且房屋贈與的受贈與人必須有購房資質。

九、兩限房贈與需要滿足什么條件?怎么收費

兩限房贈與需要滿足：1、房本或契滿五年;2、房屋贈與的受贈方符合北京限購的條件。房屋贈與收費情況分直系親屬和非直系親屬。非直系親屬的贈與視同買賣，除了和商品房稅費一樣的地方外，需要在補交差額35%的土地收益價款，交易后房屋變成商品房;直系親屬的贈與，收取3%的契稅，需要在補交差額35%的土地收益價款。

十、直系親屬贈與的房子再出售，需要繳納哪些稅費

按照正常商品房一樣繳稅，房子滿兩年則免征營業稅(非普通住宅征收差額的營業稅)，否則是5.6%的營業稅，房子滿五年并且是您家庭名下唯一住房的話，則免征個稅，否則有20%的差額個稅，契稅90平米以下，首套購房1%，90平米以上1.5%。

十一、贈與房產選擇贈與還是買賣？

不可一概而論，因此如果后續要賣房，受贈房屋出售時是滿五唯一的話，也是只需要繳納契稅的，此種情形下，贈與和買賣差別是最小的。

過戶的話辦贈予費用最低，約為報稅價（即你們商定的房產轉讓價）的3%。但贈予過戶后，如果你們以后要轉讓房產，單一項個人所得稅就要交報稅價的20%。所以這種情況不建議采用贈予過戶。

還有就是在轉讓的繳稅差價的問題，贈與的話是按照成本價為基礎核減繳稅基數，買賣的話是按照買賣市場價格核減繳費基數。需要根據房產和贈與的具體情況選擇核實的過戶方式。

如果采用買賣過戶，即直接由贈與人轉讓房產給受贈與人。稅費約為報稅價的8%（賣方：個人所得稅1%（房產證大于5年的免）、營業稅5。5%（房產證大于5年的免），買方：契稅1.5%，(以上稅點均按小于144平方米的普通住宅計算）。

李海濤律師，北京專業房產律師。