最近上海樓市兩極分化越來越明顯，買房人越來越理性。

熱門區(qū)域的熱點樓盤表現(xiàn)依舊堅挺，但是房價透支、沒有配套支撐的樓盤開始賣不動，出現(xiàn)了去化難的問題。

比如松江區(qū)小昆山中海九峯里2018年開盤推出506套房源，至今只簽約6套。

青浦區(qū)新城板塊遠洋西郊宸章于3月23日開盤，共計290套精裝房源，目前已簽約套數(shù)為97套，仍有超六成尚未售出。

奉賢區(qū)佳源夢想廣場于5月15日加推四期房源，共計362套，至今僅簽約11套。另外，招商雍和府2018年3月份首開，期間又于年底加推，共504套房源，去化剛過2成。

2018年8月9日，松江樓盤中海九峯里開盤推出506套別墅和洋房，洋房建面95㎡，均價4萬元/㎡，總價369萬起；別墅建面約135㎡，總價666萬起。

截止到今天（7月9日），506套房源一共網(wǎng)簽了6套，而這6套房源的網(wǎng)簽時間均為2019年6月份，據(jù)某網(wǎng)站報道，中海九峯里曾經(jīng)于2019年5月30日加推新房源，但是網(wǎng)上房地產(chǎn)僅有起初的這一張預售證。

值得注意的是，在2019年5月30日加推新房源的時候，洋房均價從4萬/㎡降至3.3萬/㎡，總價330-380萬/套，比首開總價最低價降了39萬。

具體銷售情況如下↓↓

（以上數(shù)據(jù)來源于上海網(wǎng)上房地產(chǎn)）

原因淺析：

1、周邊樓盤房價對比：

項目屬于松江新城板塊，松江新城7月均價為35074元/㎡，其中新城板塊國際商務區(qū)信達藍尊項目新房售價在44000元/㎡，與中海九峯里僅一路之隔的路勁佘山院子高層均價35000元/㎡，面積小總價低。相比之下，中海九峯里95㎡的洋房，首開均價4萬/㎡，總價369萬起，并不算友好。

松江新城近期房價走勢↓↓

2、新房二手房房價對比：

小昆山鎮(zhèn)商品房小區(qū)很少，僅有路勁佘山院子和中海九峯里兩個商品房小區(qū)，目前路勁佘山院子二手房房源掛牌價在3.4萬/㎡。

小結：

中海九峯里地處松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)，根據(jù)最新規(guī)劃，小昆山屬于新城板塊的園區(qū)組團，由于沒有大規(guī)模的開發(fā)，目前還保持著上個世紀的風貌，配套很少，以空地居多，人流量稀缺，給人一種身處三線城市的感覺，整體而言較為冷清。交通方面也略顯雞肋，小昆山鎮(zhèn)距離松江大學城地鐵站大約10公里，目前出行主要靠公交，但是公交間隔時間都在40分鐘以上，對于普通的剛需客來說這樣的距離無疑是硬傷。

二、遠洋西郊宸章

位于青浦新城的遠洋西郊宸章，銷售速度也是緩慢。2019年3月份，該盤共領到290套精裝房源的預證，均價均價約41400元/㎡。開盤至今，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示簽約了97套，去化率只有33％。

具體銷售情況如下↓↓

周邊競品比較多，競爭優(yōu)勢不明顯。項目位于青浦新城板塊，目前青浦新城板塊在售的新房比較充足，多分布在地鐵站周邊，新房售價在4萬/㎡左右。有匯金路站的源昌幸福里、運杰御瀾雅苑、大發(fā)融悅四季；漕盈路站的盛譽世家、葛洲壩融創(chuàng)玫瑰公館；淀山湖大道的首創(chuàng)禧悅晴朗、東渡未來城。

三、佳源夢想廣場

5月15日，佳源夢想廣場加推四期房源，共362套，面積約70-90㎡，備案價14764-23334元/㎡。截止到今天（7月9日），一共網(wǎng)簽了11套，去化率3％，還剩351套可售房源。

具體銷售情況如下↓↓

1、負面纏身。

佳源夢想廣場作為一個超級大盤，共四期，前三期均已售罄，此次開盤為四期房源。前段時間有媒體報道項目目前陷入“電商費”“團購費”風波中，售樓處多維權業(yè)主，項目銷售受到影響。

2、項目距離地鐵5號線奉賢新城站7.4公里，出行不便。

3、樓盤所處的位置比較偏僻，除了小區(qū)南面為大學城之外，另外幾邊都是待開發(fā)的農(nóng)田。

四、招商雍和府

2018年3月27日，招商雍和府首開，推出350套房源，有高層有別墅，高層備案價35505- 42205元/㎡，別墅備案價49450-57950元/㎡，戶型面積89㎡、120㎡，據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3-8月份，項目僅簽約14套。

2018年9月份，項目推出“買房送寶馬”活動，指明凡本月購房即可0元購寶馬，如果不選擇送車，也可以折價抵扣到房款中，抵扣金額為20余萬元。在各種宣傳大力促銷下，9-11月份，項目共網(wǎng)簽16套。

2018年12月24日，項目加推154套別墅房源，備案價45325-54305元/㎡。

截止到今天（7月9日），一共推出504套房源，可售住宅還有388套，去化剛過2成。

具體銷售情況如下↓↓

1、遠郊

項目距離江蘇太倉只有約6公里左右，距離長江入海口不足2公里，地段上已屬上海遠郊。

2、價格高

招商雍和府所在羅涇板塊的次新二手房，如美蘭金色寶邸掛牌價2.7萬/平，信達藍庭掛牌價2.8萬/平，旭輝瀾悅灣掛牌價2.8萬/平。以公寓房計算，至少貴出周邊房價1萬/平。