21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎 深圳報(bào)道

深圳的限購(gòu)政策再度迎來(lái)優(yōu)化調(diào)整。

5月6日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），主要涉及分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)政策、調(diào)整企事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)商品住房政策以及提升二手房交易便利化等方面。

這其中，最大的調(diào)整是在購(gòu)買(mǎi)資格之上。

《通知》指出，非深圳戶(hù)籍居民家庭及成年單身人士在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房，個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)的繳交年限要求由3年調(diào)整為1年；而在福田、南山和寶安新安、西鄉(xiāng)街道購(gòu)買(mǎi)住房則仍需要3年個(gè)人所得稅及社會(huì)保險(xiǎn)的繳交年限。

此外，《通知》還明確，有兩個(gè)及以上未成年子女的深圳戶(hù)籍居民家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)再購(gòu)買(mǎi)1套住房。

經(jīng)過(guò)市場(chǎng)消息的多輪“吹風(fēng)”之后，深圳的房地產(chǎn)政策調(diào)整終于官宣，但與預(yù)期的政策力度有一定差距。深圳樓市今年以來(lái)表現(xiàn)十分平淡，在北京、廣州等城市對(duì)房地產(chǎn)限購(gòu)限貸政策進(jìn)行調(diào)整之后，深圳的調(diào)整也順理成章。業(yè)界普遍認(rèn)為，深圳本輪政策釋放能夠帶動(dòng)一定的購(gòu)買(mǎi)力入市，但實(shí)際作用效果則仍待觀望。

分區(qū)進(jìn)行調(diào)整

深圳本輪房地產(chǎn)政策的調(diào)整，最主要的降低外圍區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻。

根據(jù)《通知》，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房，個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)的繳交年限要求由3年調(diào)整為1年。

此外，多子女家庭也可在上述區(qū)域再購(gòu)買(mǎi)一套住房。《通知》明確，有兩個(gè)及以上未成年子女的深圳戶(hù)籍居民家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)再購(gòu)買(mǎi)1套住房。

除此以外，符合條件的企事業(yè)單位也可在上述區(qū)域購(gòu)買(mǎi)住房。

《通知》規(guī)定，同時(shí)滿(mǎn)足設(shè)立年限滿(mǎn)1年、在深圳累計(jì)繳納稅款金額達(dá)100萬(wàn)元人民幣、員工人數(shù)10名及以上條件的企事業(yè)單位，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住房，用于解決員工住房等需求。

作為第一個(gè)支持“以舊換新”的城市，深圳繼續(xù)強(qiáng)調(diào)支持住房“以舊換新”工作。

《通知》強(qiáng)調(diào)，支持在深圳有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及相關(guān)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開(kāi)展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。對(duì)于實(shí)施“收舊換新”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，收購(gòu)換房人舊房時(shí)不受深圳關(guān)于企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位購(gòu)房政策的限制。

《通知》優(yōu)化了在深工作人員以及多子女戶(hù)籍家庭在部分區(qū)域的住房限購(gòu)政策，調(diào)整了符合條件的企事業(yè)單位在部分區(qū)域購(gòu)買(mǎi)商品住房的政策，進(jìn)一步提升房產(chǎn)交易的便利度，有利于更好滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

這是深圳今年再一次出臺(tái)房地產(chǎn)政策穩(wěn)樓市。今年2月7日，深圳優(yōu)化了樓市相關(guān)政策，主要的調(diào)整是深圳戶(hù)籍居民家庭無(wú)需社保即可購(gòu)買(mǎi)兩套住房，單身限購(gòu)1套以及非深戶(hù)社保要求降至3年。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱(chēng)，此次深圳參考京滬松綁限購(gòu)的原則，小步快跑、留有余地、定向疏解。針對(duì)外圍區(qū)域庫(kù)存擠壓、去化壓力大，房?jī)r(jià)下跌嚴(yán)重，并擾動(dòng)全市房?jī)r(jià)預(yù)期、樓市整體預(yù)期的現(xiàn)實(shí)情況，將鐵板一塊的外地人限購(gòu)政策松綁，將其購(gòu)房資格從社保3年收縮至1年，定向疏導(dǎo)到外圍庫(kù)存壓力最大、樓市銷(xiāo)售下滑最大的區(qū)域。其他區(qū)域則繼續(xù)堅(jiān)持原有的限購(gòu)政策。

影響或有限

深圳本次對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整，其實(shí)與市場(chǎng)預(yù)期有一定差距。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對(duì)多家房企以及房企從業(yè)人士進(jìn)行調(diào)研，多數(shù)認(rèn)為政策應(yīng)該會(huì)效仿廣州的力度全面放開(kāi)外圍區(qū)域的限購(gòu)，但深圳本次調(diào)整外圍區(qū)域仍需要1年個(gè)人所得稅及社保年限才能購(gòu)買(mǎi)住房。

此番政策出臺(tái)后，市場(chǎng)各方對(duì)之也抱觀望態(tài)度，普遍預(yù)期非常審慎。

一家深耕深圳的房企市場(chǎng)研究人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“參考過(guò)往的政策走勢(shì)來(lái)看，‘5改3’的時(shí)候釋放了一波購(gòu)買(mǎi)力，這次應(yīng)該也會(huì)有一點(diǎn)點(diǎn)作用，‘3改1’應(yīng)該也能帶動(dòng)一波購(gòu)買(mǎi)力的入市，但持續(xù)的時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)。”

另一位龍頭房企深圳公司的人士則對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析認(rèn)為，“深圳樓市的調(diào)整其實(shí)和購(gòu)房資格還有貸款政策等沒(méi)有非常相關(guān)的關(guān)系。深圳有能力入市的客戶(hù)，不是缺錢(qián)也不缺資格，而是市場(chǎng)目前還在下行，一線(xiàn)城市中深圳樓市下行的力度也比較大，這種趨勢(shì)還沒(méi)有扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)觀望的情緒就會(huì)非常嚴(yán)重。”

深圳此番調(diào)整的背景，還是因?yàn)槭袌?chǎng)下行趨勢(shì)未改。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年4月，深圳成交的二手房源里，低于參考價(jià)成交的占比再次上漲，從3月的81.4%上漲至83.3%。此外，今年4月，樂(lè)有家網(wǎng)最新二手房掛牌均價(jià)為每平方米6.95萬(wàn)元，一年時(shí)間跌幅達(dá)到9%。

與此同時(shí)，在今年3月二手房迎來(lái)較好表現(xiàn)后，今年4月末深圳二手房再度出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。根據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，今年4月末，其門(mén)店二手成交及帶看數(shù)據(jù)有明顯下滑，4月最后一周，深圳樂(lè)有家門(mén)店二手成交量出現(xiàn)下滑，跌幅超15%，二手看房量環(huán)比減少10%，政策邊際效應(yīng)衰減，再加上3月及4月上旬眾多需求集中釋放，4月底市場(chǎng)活躍度走弱，這些都是市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)疲態(tài)的信號(hào)。

李宇嘉分析認(rèn)為，深圳此次政策不是單純?yōu)榱巳?kù)存而去庫(kù)存，而是將存量消化與增量消化結(jié)合起來(lái)，與新市民、年輕人購(gòu)房，融入城市和就業(yè)解決的新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái)。不過(guò)，政策手法還是折射出去庫(kù)存的濃重痕跡。

李宇嘉續(xù)稱(chēng)，此次深圳將外地人在外圍購(gòu)房資格從社保3年收縮至1年，并未完全退出，彰顯了不希望深圳再次成為炒房之城。另外，外圍庫(kù)存壓力大，也希望外來(lái)人口能進(jìn)來(lái)消化庫(kù)存，即便需求增長(zhǎng)，但在巨大的庫(kù)存下，加上預(yù)期疲弱、加杠桿意愿不高，很難導(dǎo)致房?jī)r(jià)再次反彈。

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