本報(bào)記者 闞歆旸

7月31日上午，某在建小區(qū)業(yè)主群里，程女士轉(zhuǎn)發(fā)了一條自媒體鏈接，題為《重磅！國(guó)家稅務(wù)局：賣房可免增值稅，買房可免契稅》，并向群內(nèi)業(yè)主提問：買房真的不用繳契稅了嗎？其實(shí)，近期財(cái)稅部門并未發(fā)布買賣住房的稅收新政，“不繳契稅”的誤解究竟從何而來(lái)？帶著這個(gè)疑問，記者進(jìn)行了跟蹤采訪。

買賣住房的稅收優(yōu)惠并非新政

截至8月2日15時(shí)，程女士在業(yè)主群里轉(zhuǎn)發(fā)的誤讀政策的新媒體作品，閱讀量已有8.7萬(wàn)次。記者發(fā)現(xiàn)，一些自媒體公眾號(hào)也發(fā)布了相關(guān)文章，如《突發(fā)消息：個(gè)人買賣住房，稅費(fèi)減免》《樓市重磅！房產(chǎn)利好！國(guó)家稅務(wù)局：個(gè)人買賣房屋全免增值稅、減征契稅！》等。

記者點(diǎn)進(jìn)程女士轉(zhuǎn)發(fā)的文章鏈接，發(fā)現(xiàn)此文引用的政策，源自近日國(guó)家稅務(wù)總局整理發(fā)布的《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》（以下簡(jiǎn)稱《指引》）。其中“支持消費(fèi)提振信心稅費(fèi)優(yōu)惠”部分，整理了與銷售、購(gòu)買、出租住房有關(guān)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策，共19條。“這些稅收優(yōu)惠并非新政，也沒有任何一條稅收優(yōu)惠明確買房不用繳契稅。”國(guó)家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所副所長(zhǎng)李平說(shuō)。

李平分析，《指引》聚焦“協(xié)調(diào)”這一主題，按照享受主體、優(yōu)惠內(nèi)容、享受條件、政策依據(jù)的編寫體例，對(duì)支持協(xié)調(diào)發(fā)展的稅費(fèi)優(yōu)惠政策進(jìn)行梳理歸集。盡管很多政策早已出臺(tái)，但是一些購(gòu)房者對(duì)其了解不深，把舊政策當(dāng)成了新政策。很多自媒體發(fā)布的文章，內(nèi)容原文引用《指引》表述，但為了吸引眼球，將個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房或第二套改善性住房“減征契稅”的規(guī)定，進(jìn)一步演繹成“可免契稅”。一些納稅人看到這些文章后，又將“可免契稅”理解為“不繳契稅”。

購(gòu)買住房可享受哪些稅費(fèi)優(yōu)惠

常年研究稅收政策的國(guó)家稅務(wù)總局黃山市稅務(wù)局干部嚴(yán)穎介紹，個(gè)人購(gòu)買住房主要涉及契稅、印花稅。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）、《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于印花稅法實(shí)施后有關(guān)優(yōu)惠政策銜接問題的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2022年第23號(hào)，以下簡(jiǎn)稱23號(hào)公告），個(gè)人購(gòu)買住房暫免征收印花稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）、《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于契稅法實(shí)施后有關(guān)優(yōu)惠政策銜接問題的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第29號(hào)）等政策規(guī)定，納稅人可以按照家庭擁有住房套數(shù)、新購(gòu)住房建筑面積以及所在地區(qū)等具體情況，適用相應(yīng)契稅優(yōu)惠稅率。

具體來(lái)說(shuō)，財(cái)稅政策規(guī)定對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。除北京市、上海市、廣州市、深圳市（以下稱特定地區(qū)）外，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

北京鑫稅廣通稅務(wù)師事務(wù)所有限公司項(xiàng)目經(jīng)理王拴拴提示，根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅服務(wù)與征收管理若干事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2021年第25號(hào)），契稅計(jì)稅依據(jù)不包括增值稅。同時(shí)，購(gòu)買家庭唯一住房的家庭成員范圍，包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女。實(shí)操過(guò)程中，可以根據(jù)購(gòu)房人提供的戶口本、結(jié)（離）婚證等申請(qǐng)材料核實(shí)家庭情況，再進(jìn)一步核實(shí)是否為家庭唯一住房。家庭第二套改善性住房指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房。需要強(qiáng)調(diào)的是，特定地區(qū)暫不實(shí)施家庭第二套改善性住房的優(yōu)惠政策。

舉例來(lái)說(shuō)，2023年4月，王女士（未婚）在北京市購(gòu)買一套住房，面積為67平方米，購(gòu)入不含稅價(jià)格為438萬(wàn)元，其名下僅此一套，其父母名下有其他住房房產(chǎn)。那么，根據(jù)財(cái)稅〔2016〕23號(hào)文件，王女士購(gòu)買的這套住房為家庭唯一住房，適用1%的契稅稅率，需要繳納契稅438×1%=4.38（萬(wàn)元）；根據(jù)財(cái)稅〔2008〕137號(hào)文件、23號(hào)公告，可以享受免繳印花稅優(yōu)惠。因此，購(gòu)買這套住房，王女士共需要繳納4.38萬(wàn)元稅款。

銷售住房可享受哪些稅費(fèi)優(yōu)惠

根據(jù)財(cái)稅〔2008〕137號(hào)文件、23號(hào)公告，個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅、印花稅。王拴拴介紹，個(gè)人銷售住房需要繳納的增值稅及其附加稅費(fèi)、個(gè)人所得稅，需要根據(jù)現(xiàn)住房持有時(shí)間和所在地區(qū)等因素確定。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）等政策，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，無(wú)論是否為特定地區(qū)，均按照5%的征收率，全額繳納增值稅。個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，不同地區(qū)增值稅處理存在差異：若為特定地區(qū)的普通住房銷售，免征增值稅；非普通住房銷售，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率，繳納增值稅。若為特定地區(qū)之外的住房銷售，不區(qū)分是否為普通住房，均可以享受免稅優(yōu)惠。需要注意的是，附加稅費(fèi)以繳納的增值稅金額為計(jì)稅依據(jù)，2019年1月1日起，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人（含自然人個(gè)人）減半征收附加稅費(fèi)。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）第四條、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）等，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。不滿5年的，如果能提供原值憑證的，應(yīng)納稅額=（計(jì)稅價(jià)格-房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金-合理費(fèi)用）×20%；未提供原值憑證的，應(yīng)納稅額=計(jì)稅價(jià)格×（1%～3%），具體比例由省稅務(wù)局或者省稅務(wù)局授權(quán)市稅務(wù)局確定。

河北省稅務(wù)局個(gè)人所得稅處二級(jí)調(diào)研員岳建英提示，個(gè)人所得稅的“家庭唯一生活用房”，指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。個(gè)人購(gòu)買住房，以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間，作為其購(gòu)買房屋的時(shí)間。納稅人在申報(bào)時(shí)，出具的房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明注明時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間。

例如，某市居民張先生向李女士出售一套位于市區(qū)的普通住房，面積100平方米，產(chǎn)權(quán)證所載日期為2021年12月25日。該套房屋均為買賣雙方的家庭首套住房，購(gòu)入含稅價(jià)格為150萬(wàn)元。假設(shè)張先生能夠提供有效憑證，證明其購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)為130萬(wàn)元。該套房屋持有不足2年，應(yīng)按照5%的征收率全額繳納增值稅。即張先生需要繳納增值稅150÷（1+5%）×5%=7.14（萬(wàn)元），繳納城市維護(hù)建設(shè)稅7.14×7%×50%=0.25（萬(wàn)元），繳納教育費(fèi)附加7.14×3%×50%=0.11（萬(wàn)元），繳納地方教育附加7.14×2%×50%=0.07（萬(wàn)元），繳納個(gè)人所得稅[150÷（1+5%）-130-0.25-0.11-0.07]×20%=2.49（萬(wàn)元）。土地增值稅和印花稅均可享受免稅優(yōu)惠。綜上，張先生銷售住房合計(jì)繳納稅費(fèi)7.14+0.25+0.11+0.07+2.49=10.06（萬(wàn)元）。若張先生不能提供證明住房原值的證明材料，如發(fā)票、購(gòu)房合同等，按不含增值稅金額的1%～3%核定征收。

值得注意的是，今年年底前，換購(gòu)住房可以享受個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠。即根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2022年第30號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于支持居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅政策有關(guān)征管事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2022年第21號(hào)），2022年10月1日—2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅。

本文刊發(fā)于《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》2023年8月4日B2版。

來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)報(bào)

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