珠江房產-珠江房產董事長

珠江新城是廣州真正的CBD，地位無可取代。呂穎雅/攝

目前的房價回撤對大部分投資者來說是可控的。

呂穎雅/發自廣州

市場的冷風吹過，豪宅也未能幸免。

曾經成交價遍地超10萬元/平方米的廣州市珠江新城板塊，今年以來價格明顯回落，10萬元/平方米以內成交的二手房數量正在不斷增加。

01 價格較高峰期下跌10%~15%

根據珠城橙蕉的數據，今年3月至4月28日，珠江新城共成交了113套二手房，其中成交單價超過10萬元/平方米的只有44套。去年同期，像星匯云錦、碧海灣、星匯園、廣弘天琪等樓盤的成交價還在10萬元/平方米左右，但現在都已跌至8萬元/平方米左右。

“珠江新城幾個網紅盤的價格過去一直相對堅挺，但今年價格下跌的趨勢十分明顯。一些樓齡較長的單體樓，跌幅更大?！敝性禺a珠江新城區域經理邱宏偉指出。

他舉例稱，中?；ǔ菫车膬r格同比下跌了10%~15%，現在兩房單位約14萬元/平方米，三房約17萬元/平方米。保利心語花園跌幅達到20%~30%，其中三房單位的跌幅相對較小，但兩房單位的價格已經跌至10萬元/平方米以下。

貝殼APP成交數據顯示，在2023年一季度，保利心語花園三房成交價還在16萬元/平方米以上，但今年3月，成交價已跌至12.7萬元/平方米。

某珠江新城投資客表示，珠江新城房價從2020年10月開始上漲，到2023年上半年達到頂峰，近期回落了10%~15%。一些綜合質素較差的樓盤，價格跌幅甚至超過20%。

某銀行貸款部人士也透露，今年一季度，珠江新城的不少樓盤評估價較2022年底至2023年初下降了約15%。

“雖然整體價格在下跌，但板塊內分化非常明顯?！鄙鲜鐾顿Y客表示，價格在10萬元/平方米以內的樓盤主要集中在西區。因為西區開發最早，比如南天廣場、麗晶華庭、名門大廈等，這些20世紀90年代的房子，價值成長性較差，成交價已跌至5萬元/平方米以下。

而星匯園、保利香檳花園，雖然是小區管理，但樓齡已超過20年，資產屬性正在減弱。另一類樓齡較新的樓盤，如星匯云錦、廣弘天琪、珠江都薈，要么靠近主干道，要么樓盤規模小。在市場行情好的時候，這些樓盤售價都在10萬元/平方米以上，但如今紛紛在“擠水分”，成交價已跌至8萬~9萬元/平方米。

中區方面，保利心語花園、中海花城灣、嘉裕公館三大網紅盤，好戶型、好樓層朝向的單位價格雖然相對穩定，但不再像過去那樣一放盤就能迅速成交，買家的議價空間也在增大。而東區的一些頂級豪宅項目，如僑鑫匯悅臺、凱旋新世界廣粵尊府，由于放盤量少，價格波動較小。

02 高杠桿投資客“割肉”離場？

有分析指出，珠江新城房價下跌的背后，是部分投資者過分依賴高杠桿操作，由于房屋評估價下降，抵押經營貸續貸額度也隨之降低，部分資金缺口較大的客戶可能不得不在市場低迷時“割肉”離場。

但邱宏偉認為，目前珠江新城尚未出現大規模拋盤，即使是用經營貸購房的投資者，也多具備相當的經濟實力。在缺乏更好投資渠道的情況下，仍會選擇繼續持有優質物業。

上述投資客透露，廣州經營貸買房的操作主要集中在2022年至2023年，銀行的經營貸授信通常為3至5年，歸本期限未到。同時，珠江新城的購房者大多是企業主或改善置換客戶，他們手上的現金流相對充裕，經營貸只是他們融資的一種方式，以便保留部分現金用于企業運營或多元化投資。

“目前的房價回撤對大部分投資者來說是可控的，2022年至今，珠江新城被拍賣的住宅數量不多。只有極少數高價入場，且購買了質素較差樓盤的外地投資者可能會面臨資金壓力?！痹撏顿Y客補充道。

03 一手豪宅正在分流客戶

價格回落，成交量更是大幅下滑，數據顯示，今年一季度珠江新城成交了127套二手房，而去年同期這一數字是311套。

邱宏偉認為，需求量減少是主要因素，經濟環境的不確定性讓購房者更加謹慎，持觀望態度。同時，天河區和海珠區的一手豪宅項目增多，分流了一部分自住購房者。

事實上，天河區其他板塊在售的一手豪宅并不遜色于珠江新城。對于自住買家而言，珠江新城絕大部分樓盤的樓齡已經超過10年，戶型相對過時，設計不盡合理，如90多平方米只做兩房，150多平方米做三房。在當前的豪宅市場上，如果購房預算在2000萬元左右，基本上可以覆蓋大部分一手豪宅項目，且多為四房及以上戶型。

例如與珠江新城僅一路之隔的保利華創都薈天珺，走高端路線，產品包括157~257平方米四房，售價9萬元/平方米起。此外，天河區的保利天瑞、越秀觀樾、西派天河序等豪宅定位的樓盤，價格都在“7”、“8”字頭。雖然地段不如珠江新城，但產品力、裝修標準、價格等，都比珠江新城大部分樓盤有優勢。

“盡管如此，珠江新城作為廣州真正的CBD，價值共識已形成，其他板塊難以取代?！鄙鲜鐾顿Y客認為，珠江新城房價再出現大幅度下跌的可能性較小。