本文來源：時代財經(jīng) 作者：呂澤強(qiáng)

4月15日晚間，九鼎投資（600053.SH）2023年年報出爐。與其此前的業(yè)績預(yù)告無二，九鼎投資2023年全年營收利潤雙雙下滑，歸母凈利潤同比減少91.19%。

即使業(yè)績在預(yù)期中，4月16日，九鼎投資股價還是被打到跌停板，收于13.34元/股。

具體來看，九鼎投資絕對主業(yè)私募股權(quán)投資管理業(yè)務(wù)凈利潤同比下滑73.66%，但仍為正數(shù)，為0.50億元；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)則表現(xiàn)較差，凈利潤同比增虧114.62%。

2023年，在樓市銷售景氣下滑之際，九鼎投資仍持續(xù)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行投入，這或許也“蠶食”著主營業(yè)務(wù)的資源和利潤。

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私募股權(quán)業(yè)務(wù)收入下滑超三成

據(jù)年報，2023 年，九鼎投資實(shí)現(xiàn)營收2.81億元，同比下滑35.07%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤 0.15 億元，同比減少 91.19%。

分業(yè)務(wù)來看，九鼎投資的主營業(yè)務(wù)包括私募股權(quán)投資管理和房地產(chǎn)兩塊業(yè)務(wù)。其中，私募股權(quán)投資管理收入為2.70億元，同比下滑32.33%，占總收入的比重為96.09%，為九鼎投資最主要的業(yè)務(wù)；實(shí)現(xiàn)凈利潤 0.50 億元，同比減少 73.66%。

就其私募股權(quán)投資管理業(yè)務(wù)來看，九鼎投資在財報中表示，私募股權(quán)投資管理業(yè)務(wù)存量基金進(jìn)入退出期導(dǎo)致管理費(fèi)減少，同時，項(xiàng)目退出數(shù)量和項(xiàng)目投資收益率較上年同期下降導(dǎo)致公司收取的管理報酬及公司自有資金投資收益減少。

2023年全年，九鼎投資管理的股權(quán)基金無新增實(shí)繳及投資，已投企業(yè)有15家實(shí)現(xiàn)完全退出，較上年減少18家。截至2023年年末，九鼎投資管理的基金回報倍數(shù)為2.36，較上年減少0.03；綜合IRR為21.17%，較上年減少0.9個百分點(diǎn)。在此情況下，2023年，九鼎投資獲得管理費(fèi)收入0.05億元，同比下滑83.87%；管理報酬收入2.09億元，同比下滑33.65%。

九鼎投資歸母凈利潤的大幅度下滑，與收入下滑相關(guān)，也與其公允價值變動收益有關(guān)。2023年，九鼎投資的交易性金融資產(chǎn)帶來的公允價值變動收益為-1.05億元，而上年同期為-0.23億元。對于交易性金融資產(chǎn)公允價值變動收益虧損的原因，時代財經(jīng)試圖聯(lián)系九鼎投資方面，但截至發(fā)稿對方未予回復(fù)。

持續(xù)投入的房地產(chǎn)拖累業(yè)績

九鼎投資的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的表現(xiàn)，比私募股權(quán)投資管理業(yè)務(wù)更糟糕。

據(jù)年報信息，2023年，九鼎投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)確認(rèn)收入596.76萬元，同比下滑78.43%；凈利潤-0.35億元，同比增虧114.62%。九鼎投資在年報中解釋稱，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤同比虧損擴(kuò)大主要系本期可結(jié)轉(zhuǎn)收入較上年同期減少及本期融資成本較上年同期增加所致。

房地產(chǎn)項(xiàng)目銷量的下滑和停滯，給九鼎投資帶來一定壓力。九鼎投資的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦在江西省南昌市的“紫金城”項(xiàng)目。2023年全年，九鼎投資的“紫金城”項(xiàng)目銷售面積 1681.47 平方米；實(shí)現(xiàn)銷售總回款為 4516.67 萬元，同比下滑43.21%。截至2023年年底，“紫金城”項(xiàng)目可供出售的面積為1.53萬平方米。而據(jù)九鼎投資2024年第一季度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營情況簡報，“紫金城”項(xiàng)目住宅（包括底商）以及車位一季度的簽約面積均為0。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目不好賣且虧損的情況下，九鼎投資仍在對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行持續(xù)的投入。九鼎投資在2023年的財報中表示，將繼續(xù)推進(jìn)“紫金城”項(xiàng)目剩余地塊的開發(fā)及銷售，包括推動一期一號樓的開發(fā)及預(yù)售、項(xiàng)目五期的整體規(guī)劃設(shè)計。

截至2023年年末，“紫金城”項(xiàng)目中住宅部分的開發(fā)成本余額從2020年年末的2.32億元，上升至2023年年末的4.61億元（較2022年增加1.48億元）。對于“紫金城”住宅來說，目前仍有大量可供出售面積，在銷售放緩的情況下，九鼎投資仍在持續(xù)投入資金進(jìn)行開發(fā)。

另外，開發(fā)成本中來源于紫金城商鋪的余額為6.17億元，自2020年以來未變動過，這部分開發(fā)成本遲遲未轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品中進(jìn)行變現(xiàn)。

近些年，九鼎投資的業(yè)務(wù)投入在向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)側(cè)重。截至2023年年末，九鼎投資的凈資產(chǎn)按照業(yè)務(wù)板塊簡要劃分，則約7億元用于投資PE類項(xiàng)目，較上年減少2億元；約1億元投資于九泰基金的股權(quán)，較上年增加0.2億元；其余約21億元用于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及流動資金，較上年增加1.5億元，與紫金城住宅開發(fā)成本1.48億元的增長相近。

值得注意的是，2023年全年，九鼎投資管理的股權(quán)基金無新增實(shí)繳及投資，2024年一季度也是如此，PE業(yè)務(wù)擴(kuò)張?zhí)幱谕A段。與此同時，獲得更多投入的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)正在“蠶食”著九鼎投資微薄的凈利潤。