煙臺市中級人民法院

民事判決書

（2018）魯06民終982號

上訴人（原審原告）：范永元，男，1963年11月4日出生，漢族，無固定職業(yè)，住煙臺市芝罘區(qū)。

委托訴訟代理人：徐學(xué)春，山東星河泰律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：煙臺合創(chuàng)投資置業(yè)有限公司，住所地?zé)熍_市萊山區(qū)軫大路18號。

法定代表人：李建元，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：王東，山東齊魯（煙臺）律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：金瑩，山東齊魯（煙臺）律師事務(wù)所律師。

上訴人范永元因與被上訴人煙臺合創(chuàng)投資置業(yè)有限公司（以下簡稱合創(chuàng)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服煙臺市芝罘區(qū)人民法院（2017）魯0602民初8025號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年3月8日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人范永元的委托訴訟代理人徐學(xué)春與被上訴人合創(chuàng)公司的委托訴訟代理人金瑩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

范永元上訴請求：一、請求依法撤銷煙臺市芝罘區(qū)人民法院（2017）魯0602民初8025號民事判決書，發(fā)回重審或依法改判；二、本案訴訟費用由被上訴人承擔(dān)。

事實和理由：一、本案涉及的延期違約金的約定為格式條款，該約定無效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。第四十條規(guī)定，格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情???的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

本案中，被上訴人簽訂合同時并未提示及告知關(guān)于延期違約金只為已交總房款的0.1%，關(guān)于延期被上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任，如果按照合同約定，不論是違約一天還是十年，還是永久的違約下去，被上訴人只需承擔(dān)已付房款0.1%，即二、三百元的違約金，如此約定顯然不公平，最終也不符合法律的規(guī)定。被上訴人擬定的格式條款減輕自己的責(zé)任，加重上訴人的責(zé)任，嚴(yán)重違反《消費者權(quán)益保護(hù)法》的公平原則，該約定顯然是無效的，依法應(yīng)予以調(diào)整。

二、本案應(yīng)參照金融機(jī)構(gòu)同期同類貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計算被上訴人應(yīng)承擔(dān)的逾期違約金。對辦理產(chǎn)權(quán)證書，雙方約定被上訴人應(yīng)在2014年12月31日前，將辦理權(quán)屬登記需由被上訴人提供的資料報房產(chǎn)權(quán)屬登記部門備案并辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記證書手續(xù)。但時過一年多，被上訴人仍不能履行其義務(wù)。但合同約定的違約金卻明顯過低，不足以彌補(bǔ)上訴人損失并督促被上訴人積極履行合同義務(wù)，不利于上訴人合法權(quán)益的保障，應(yīng)予以增加。

上訴人從買房到現(xiàn)在幾年來實體權(quán)利未得到任何保障，而造成的損失卻又樁樁可數(shù)，沒有產(chǎn)權(quán)無法交易（開發(fā)商不允許更名買賣、無產(chǎn)權(quán)無法自主交易）、沒有產(chǎn)權(quán)證無法入戶（孩子由于沒有產(chǎn)權(quán)證無法入戶，導(dǎo)致入學(xué)困難、不能辦理本地社保、醫(yī)療報銷等），沒有產(chǎn)權(quán)證，上訴人不能將商業(yè)貸款換成公積金貸款，給上訴人造成利息等損失。上訴人的損失有的可用金錢來衡量，有的則無法用金錢來具體確定，該損失具有不確定性。若按雙方約定的已付房價款的0.1%為標(biāo)準(zhǔn)計算違約金，而該標(biāo)準(zhǔn)約定的違約金數(shù)額是確定的，將不能更好地促使被上訴人履行義務(wù)，不利于上訴人實現(xiàn)其對涉案房地產(chǎn)所享有的完整權(quán)益。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條及《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》第二十八條之規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失，當(dāng)事人可以請求人民法院予以增加，增加的違約金數(shù)額以不超過實際損失額為限。根據(jù)上述法律規(guī)定，違約金主要是補(bǔ)償性的，但也可以兼具一定的懲罰性。如當(dāng)事人約定的違約金過低，不足以彌補(bǔ)守約方損失的，或不足以促使違約方繼續(xù)履行其義務(wù)的，經(jīng)一方當(dāng)事人（守約方）提出請求，法院可對雙方約定的違約金予以調(diào)整。

具體到本案中，對于逾期辦理房產(chǎn)證導(dǎo)致上訴人的實際損失數(shù)額難以確定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款“合??沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算”的規(guī)定和合同對等原則，結(jié)合本案的實際情況，上訴人認(rèn)為宜參照金融機(jī)構(gòu)同期同類貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)來確定上訴人的實際損失數(shù)額。一審法院未考慮上述情況，機(jī)械地適用約定的條款，侵害了上訴人合法權(quán)益，是明顯錯誤的。綜上，一審判決認(rèn)定事實不清，適用法律錯誤，請二審法院糾正。

合創(chuàng)公司辯稱：一審法院適用法律正確，判決并無不當(dāng)，請求駁回上訴人的上訴請求，維持原判。

一、涉案商品房買賣合同中所約定的違約金條款不屬于格式條款，該條款中違約金計算方式屬于雙方自行約定，合法有效。涉案合同系采用房產(chǎn)管理部門示范文本在雙方平等協(xié)商、自愿基礎(chǔ)上簽訂的，該合同正文前附有使用“說明”，且合同文???中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。涉案合同第十五條約定違約金內(nèi)容清楚明確，屬于在簽訂合同時可以協(xié)商的條款，并非由被上訴人單方確定的不可協(xié)商條款，上訴人在簽訂合同時對違約金標(biāo)準(zhǔn)時明知的，該條款不屬于格式條款。

二、上訴人主張違約金過低，要求參照銀行同期貸款利率計算，沒有任何事實和法律依據(jù)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條明確規(guī)定了可以參照銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)的前提是“合同沒有約定違約金”，本案雙方合同中對違約金的標(biāo)準(zhǔn)有明確約定，應(yīng)依照約定執(zhí)行。

范永元向一審法院起訴請求：被告向原告支付自2015年1月1日至2015年10月27日間以總房款256,781元為基數(shù)按照中國1-5年貸款利率計算的逾期違約金10,000元，并自2015年10月28日起至被告協(xié)助???告之日止仍按上述標(biāo)準(zhǔn)計付違約金。

一審法院認(rèn)定事實：2012年2月21日，原告與被告在簽訂的《商品房買賣合同》及附件中約定：原告購買被告開發(fā)建設(shè)的、建筑面積為51.05平方米的涉案房屋，總價款為256,781元；被告應(yīng)在2014年10月30日前將符合合同約定的涉案房屋交付給原告；被告應(yīng)按相關(guān)規(guī)定在涉案房屋交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報房產(chǎn)管理部門備案并辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記證書手續(xù)；原告應(yīng)按相關(guān)規(guī)定在被告商品房交付使用后90日內(nèi)持有關(guān)憑證到房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記證書手續(xù)；如因原告的責(zé)任，導(dǎo)致不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理權(quán)屬登記手續(xù)的，由有關(guān)部門按相關(guān)規(guī)定予以處理；如因被告的責(zé)任，原告不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房產(chǎn)權(quán)屬證書的，若原告選擇不退房，則被告按已付房價款的0.1%向原告支付違約金。

合同簽訂后，原告依約向被告支付了涉案房屋的全部房款，被告亦依約于2014年10月30日前向原告交付了涉案房屋。

2016年8月18日，原告向相關(guān)部門繳納了住宅專項維修基金。2016年9月12日，被告辦理了涉案房屋的商品房屋所有權(quán)證明。2017年5月，原告取得了涉案房屋的不動產(chǎn)權(quán)登記證書。

庭審中，原、被告一致認(rèn)可：被告未能在2014年12月30日前將應(yīng)由被告提供的資料提交房產(chǎn)管理部門備案。

上述事實，有《商品房買賣合同》、發(fā)票、商品房預(yù)售許可證、土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、竣工驗收備案表、商品房屋所有權(quán)證明等為憑，還有原、被告的當(dāng)庭陳述為證，上述證據(jù)均經(jīng)開庭審查認(rèn)證，可以采信。

一審法院認(rèn)為：原、被告于2012年2月21日簽訂的《商品房買賣合同》及??件系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，未違反國家法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，系有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)恪守履行。履約中，原告向被告支付了全部購房款，但被告未依約在2014年12月30日前將應(yīng)由被告提交的涉案房屋資料提交產(chǎn)權(quán)登記部門的事實清楚，被告應(yīng)按《商品房買賣合同》的約定即總房款的0.1%向原告承擔(dān)逾期違約責(zé)任。現(xiàn)原告請求被告支付自2015年1月1日起至被告協(xié)助原告之日止以總房款256,781元為基數(shù)按照中國1-5年貸款利率計算的逾期違約金的主張，僅能支持其中的256.78元（256,781元×0.1%）；原告訴請超出的部分與約不符，原告也未能舉證證明其因被告逾期行為所受到的實際損失，故依法不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、限被告煙臺合創(chuàng)投資置業(yè)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向原告范永元支付逾期違約金256.78元；二、駁回原告范永元的其他訴訟請求。如被告煙臺合創(chuàng)投資置業(yè)有限公司未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費50元，減半收取為25元，由被告煙臺合創(chuàng)投資置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。二審審理查明的事實與一審一致。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點問題在于：一、涉案《商品房買賣合同》第十五條關(guān)于延期違約金規(guī)定的條款是否為格式條款。二、違約金的數(shù)額應(yīng)否調(diào)整為同期貸款利率。

關(guān)于焦點一：涉案《商品房買賣合同》第十五條關(guān)于延期違約金規(guī)定的條款是否為格式條款。根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》中的商品房買賣合同說明第6條“對合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。”之規(guī)定，涉案《商品房買賣合同》第十五條中關(guān)于延期違約金為0.1%的約定屬于買賣雙方可以自行協(xié)商確定的內(nèi)容。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。”之規(guī)定，格式條款具有不可協(xié)商性。綜上，涉案《商品房買賣合同》第十五條關(guān)于延期違約金規(guī)定并不屬于格式條款，本院予以確認(rèn)。

關(guān)于焦點二：違約金的數(shù)額應(yīng)否調(diào)整為同期貸款利率。涉案《商品房買賣合同》第十五條已就逾期違約金作出了相關(guān)約定，因此《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算”并不適用于本案，故對于上訴人將違約金數(shù)額調(diào)整為同期貸款利率的主張，本院不予支持。

綜上所述，一審法院所作判決認(rèn)定事實清楚，證據(jù)確實充分，適用法律正確，依法應(yīng)予維持。上訴人上訴主張不成立，本院依法不予采納。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費50元，由上訴人范永元負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長 曲振濤

審判員 魯曉輝

審判員 李安

二〇一八年六月四日

來源：煙語法萌?

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