2024年開年，深圳又有一個(gè)法拍房火出圈。位于深圳市南山區(qū)香山中街香山美墅花園一區(qū)的一套法拍別墅近期開拍，經(jīng)過(guò)778次出價(jià)，最終以7857萬(wàn)成交，成交單價(jià)約21萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)1814萬(wàn)！

據(jù)京東拍賣網(wǎng)，該房源2024年1月30日10時(shí)開拍，直到當(dāng)日傍晚17：02才迎來(lái)首次出價(jià)，最終在1月31日18：07拍賣結(jié)束。共出價(jià)778次，平均每?jī)煞昼姵鰞r(jià)1次，競(jìng)價(jià)膠著。

事實(shí)上，深圳不止一次出現(xiàn)溢價(jià)千萬(wàn)成交的法拍房，2023年，深圳多套法拍房源因高溢價(jià)、高熱度被大眾所熟知，包括半島城邦、恒裕濱城等知名豪宅的法拍也屢次引起市場(chǎng)熱議。

“法拍房源逐步被大眾所接受。”根據(jù)中指法拍數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)，2023年，法拍房掛拍套數(shù)79.6萬(wàn)套，較上一年增加36.7%，掛拍絕對(duì)量大幅增加21.4萬(wàn)套，法拍房市場(chǎng)供給端升溫顯著，需求端的熱度也在逐步提升。

法拍房再次爆火，出價(jià)次數(shù)刷新紀(jì)錄

從阿里法拍網(wǎng)展示的房源來(lái)看，今年深圳已有超30套住宅房源被法拍，其中有多套房源拍賣熱度非常高，甚至部分房源的成交價(jià)高于起拍價(jià)溢價(jià)成交。

1月26日，深圳市南山區(qū)東角頭半島城邦花園三期一套法拍房源經(jīng)過(guò)99次出價(jià)，最終以2414.38萬(wàn)元成交，該房源評(píng)估價(jià)為2274.23萬(wàn)元，起拍價(jià)為1819.38萬(wàn)元，該房源最終成交價(jià)相比起拍價(jià)溢價(jià)595萬(wàn)，折合成交單價(jià)17.14萬(wàn)元/㎡。

1月20日，深圳市南山區(qū)濱海大道紅樹灣紅樹西岸花園一套法拍房經(jīng)過(guò)83次出價(jià)，最終以1893.72萬(wàn)元成交，該房源評(píng)估價(jià)為1839.6萬(wàn)元，起拍價(jià)為1287.72萬(wàn)元，該房源最終成交價(jià)相比起拍價(jià)溢價(jià)606萬(wàn)，折合成交單價(jià)10.95萬(wàn)元/㎡，該房源的拍賣引起超兩萬(wàn)人次的圍觀。

而在京東拍賣網(wǎng)，今年深圳已經(jīng)有超兩百套房源被掛上法拍，其中更有超三十套房源的價(jià)格逾千萬(wàn)，同樣有不少房源被搶拍。

1月3日，深圳市南山區(qū)蛇口街道鴻威海怡灣畔花園一套法拍房經(jīng)過(guò)98次出價(jià)后成交，該房源最終成交價(jià)為6111.05萬(wàn)元，該房源評(píng)估價(jià)為3735.06萬(wàn)元，起拍價(jià)為2988.05萬(wàn)元，該房源最終成交價(jià)相比起拍價(jià)溢價(jià)3132萬(wàn)，折合成交單價(jià)為23.62萬(wàn)元/㎡。

1月31日，深圳市南山區(qū)香山中街香山美墅花園一區(qū)的法拍房源以7857萬(wàn)成交。灣財(cái)社記者注意到，該法拍房源的出價(jià)次數(shù)刷新了京東法拍上深圳住宅法拍房源的出價(jià)次數(shù)紀(jì)錄。

據(jù)了解，該法拍房源建筑面積374.69㎡，共1-4層。截至2023年11月該標(biāo)的物尚拖欠費(fèi)用約14.84萬(wàn)元（包括但不限于物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)等，具體以實(shí)際欠費(fèi)項(xiàng)目、金額為準(zhǔn)）；房源被拍賣原因系債務(wù)問(wèn)題。

全國(guó)法拍掛牌量激增

事實(shí)上，因房?jī)r(jià)下跌、經(jīng)濟(jì)預(yù)期下行導(dǎo)致的債務(wù)問(wèn)題或其他等各種因素，使得法拍市場(chǎng)在過(guò)去一年異常的火熱。

從法拍市場(chǎng)的歷程來(lái)看，2015年，線上法拍交易起步，法拍房逐步進(jìn)入大眾視野，由于早期法拍房不受限購(gòu)政策約束，其成交價(jià)格通常低于市場(chǎng)價(jià)，部分投資者在法拍房市場(chǎng)成功“撿漏”，一時(shí)間法拍房市場(chǎng)關(guān)注度走高。2020年以來(lái)，法拍房掛拍量出現(xiàn)增多趨勢(shì)，但受政策收緊、市場(chǎng)觀望情緒等因素影響，2023年以來(lái)法拍房市場(chǎng)不降反升。

中指研究院數(shù)據(jù)指出，2023年各物業(yè)類型法拍房掛拍量79.6萬(wàn)套，較上一年同期增長(zhǎng)36.7%，掛拍絕對(duì)量大幅增加21.4萬(wàn)套。

從掛拍物業(yè)類型來(lái)看，住宅、商業(yè)為法拍房主流，二者合計(jì)占總拍賣套數(shù)超過(guò)77%。其中，住宅2023年掛拍量38.9萬(wàn)套，占總體48.9%，絕對(duì)量增加11.7萬(wàn)套，法拍住宅掛拍市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大。

需求方面，2023年法拍房整體成交率較上一年收窄，2022年掛拍58.3萬(wàn)套，成交12.6萬(wàn)套，總成交金額3004.6億元，按套數(shù)計(jì)算成交率為21.7%。2023年全國(guó)掛拍各類型法拍房源79.6萬(wàn)套，共成交14.7萬(wàn)套，按套計(jì)算成交率下降至18.47%。

整體而言，法拍市場(chǎng)2023年成交絕對(duì)總量較上一年增漲，但成交率不增反降，成交量整體增長(zhǎng)基于掛拍量增加。

深圳法拍房過(guò)半溢價(jià)成交

那么，深圳過(guò)去一年法拍市場(chǎng)情況又如何？

根據(jù)深圳同致誠(chéng)評(píng)估數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳法拍房一共掛拍5533套，成交1934套，其中有1116套溢價(jià)成交，溢價(jià)率為57.70%。

在法拍市場(chǎng)，深圳最火熱的還是住宅用房。過(guò)去一年，深圳住宅用房掛拍3163套，成交1487套，占總成交套數(shù)的76.89%，成交率47.01%。

具體來(lái)看，住宅用房參拍率6人/套，成交價(jià)為評(píng)估價(jià)的56%至310%，成交價(jià)為指導(dǎo)價(jià)的20%至237%（其中成交價(jià)為指導(dǎo)價(jià)的20%是因?yàn)閮H拍賣該房產(chǎn)二分之一產(chǎn)權(quán)份額），溢價(jià)率最高210%。

這也意味著，深圳去年有3599套房源遭到流拍，流拍率約65.05%，流拍率仍處于高位水平。其中，住宅用房流拍1676套，流拍率為52.99%。深圳同致誠(chéng)評(píng)估數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，住宅流拍的主要原因包括建筑老舊；起拍價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)、利潤(rùn)空間不大；雙拼房、無(wú)法物理分割使用；有租約；僅拍賣該房產(chǎn)50%權(quán)利份額；欠繳管理費(fèi)等費(fèi)用金額較高；拍賣標(biāo)的為在建工程，尚未完工等。

多數(shù)房源溢價(jià)成交是否意味著深圳法拍市場(chǎng)“撿漏”機(jī)會(huì)較小？事實(shí)上，2023年全年深圳有近八成住宅法拍房低于指導(dǎo)價(jià)成交，而2023年上半年深圳僅有七成住宅法拍房低于指導(dǎo)價(jià)成交；相比可見(jiàn)越來(lái)越多的住宅法拍房低于指導(dǎo)價(jià)成交。

“從市場(chǎng)供求關(guān)系角度分析，如果市場(chǎng)上供應(yīng)的法拍房數(shù)量超過(guò)需求，價(jià)格就可能會(huì)下降。”業(yè)內(nèi)分析人士指出，法拍房源的價(jià)格和供應(yīng)量有一定關(guān)系。

值得一提的是，2月2日，阿里法拍網(wǎng)還有5套半島城邦花園的法拍房正在拍賣，起拍價(jià)均為評(píng)估價(jià)的8折左右，實(shí)際起拍價(jià)約是市場(chǎng)掛牌價(jià)的五折左右，被網(wǎng)友直指“房?jī)r(jià)回到五年前”。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來(lái)還會(huì)有更多法拍房源上架，對(duì)于有實(shí)際需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，關(guān)注法拍市場(chǎng)或許有一定可能“撿漏”到優(yōu)質(zhì)房源。“查清房屋的抵押情況，以及后期收樓是否方便。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹此前在接受記者采訪時(shí)曾指出，購(gòu)買法拍房時(shí)需要關(guān)注房源本身的同時(shí)，更重要的是不要追漲。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 孫陽(yáng)