學(xué)不良資產(chǎn)，上米多課堂！

學(xué)不良資產(chǎn)，上米多課堂

不良資產(chǎn)形成的原因

房地產(chǎn)項(xiàng)目形成不良的原因很多，表象千奇百怪、紛繁復(fù)雜。我們要了解一個(gè)正常的房地產(chǎn)是如何變成不良的，不良的生成模式也就決定了最終的處置模式，根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)，我國房地產(chǎn)形成不良的原因主要有6類:

1、涉及違規(guī)、違建、超建的房產(chǎn)

這種房產(chǎn)在一線城市比較常見，政府批復(fù)的是10萬㎡，結(jié)果開發(fā)商建了11萬㎡，在如今規(guī)范的市場背景下，此類房產(chǎn)會(huì)面臨拿不到批文與銷售證的局面，由此造成開發(fā)商無法實(shí)現(xiàn)銷售、無法支付工程款和銀行貸款，變成不良。在面臨此類不良房產(chǎn)時(shí)，其資產(chǎn)的估值核心就是判斷項(xiàng)目能否通過合法合規(guī)的程序獲得合法的政府批文和手續(xù)。

其實(shí)在不良資產(chǎn)市場上是有一群專業(yè)人士，他們不僅對(duì)城市規(guī)劃、房地產(chǎn)等相關(guān)領(lǐng)域的法律、法規(guī)特別熟悉，而且還知道如何與當(dāng)?shù)卣芎玫販贤ǎ瑓f(xié)調(diào)上上下下十多個(gè)部門，他們能夠在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)找到一個(gè)很好地解決方案，我們稱之為咨詢公司，遇到這樣的項(xiàng)目，我們會(huì)選擇與此類咨詢公司合作，讓他們辦理好了政府批文和手續(xù)后再收購。

2、由于政府政策變更、政府領(lǐng)導(dǎo)換屆、城市規(guī)劃調(diào)整而導(dǎo)致的不良

比如招商引資優(yōu)惠政策被取消、城市片區(qū)控規(guī)調(diào)整等。這種風(fēng)險(xiǎn)主要發(fā)生在商業(yè)環(huán)境并不是很友好或者商業(yè)政策不穩(wěn)定的地區(qū)，項(xiàng)目以大的城市綜合體為主，且十分考驗(yàn)投資機(jī)構(gòu)與政府溝通協(xié)調(diào)能力和應(yīng)對(duì)政策變化的能力，不確定性高，定價(jià)難。對(duì)于這樣的項(xiàng)目，除非低成本的長線大資金，否則難以撼動(dòng)，處置模式也以慢慢消化為主。

3、由于復(fù)雜的債權(quán)、債務(wù)糾紛進(jìn)而形成的不良房地產(chǎn)

這種以民營企業(yè)投資的地產(chǎn)項(xiàng)目居多。比如說有位民企老板，早前拿了一塊地，項(xiàng)目估值10億，他從銀行借了5億，信托搞了3億，又以股權(quán)質(zhì)押的形式從民間融資了1億，相當(dāng)于10億的項(xiàng)目借了9億，后來，由于項(xiàng)目設(shè)計(jì)不好，銷量上不去，資金無法回籠，現(xiàn)金流斷裂，所有債權(quán)人一擁而上，將其訴之法律，法院將整個(gè)項(xiàng)目查封，導(dǎo)致項(xiàng)目無法動(dòng)工和銷售，債權(quán)債務(wù)人都凍在里面出不來，進(jìn)而形成利滾利的局面。

這種不良房產(chǎn)項(xiàng)目目前在強(qiáng)二線城市比較常見，比如杭州、蘇州、青島等，早年在上海、北京也有類似的案例。在這種情況下，通常有兩種辦法可以解套：一是一個(gè)強(qiáng)大的信用主體介入( 比如央企、國企、四大資產(chǎn)管理公司等)作為擔(dān)保方，出具保函，將所有償付責(zé)任都承攬下來，與所有債權(quán)人達(dá)成一致后債權(quán)人解除查封，項(xiàng)目從而可以重新啟動(dòng)，重新開發(fā)或者盤整后再銷售，資金逐漸回籠，按比例償還債務(wù)；第二是債務(wù)重組，投資方打折收購所有債權(quán)，再由投資方與債務(wù)人談判，給債務(wù)人一定的期限，如果債務(wù)人能夠盤活項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流，則投資方獲得債權(quán)投資的收益，如果債務(wù)人無法盤活項(xiàng)目，投資方可以通過債轉(zhuǎn)股或者司法程序，進(jìn)而成為項(xiàng)目所有人，再尋找對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營熟悉的操盤手來盤活項(xiàng)目。此類不良房產(chǎn)的處置關(guān)鍵在于解決復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)糾紛，資產(chǎn)定價(jià)更加容易，操作更加市場化，起碼不用和規(guī)劃等相關(guān)部門打交道。

4、由于市場定位不準(zhǔn)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力差、開發(fā)商操盤水平差進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目陷入困境的。

比如我們在蘇州看過一個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)南通的包工頭因?yàn)楦晒こ痰脑蚋?dāng)?shù)卣P(guān)系不錯(cuò)，在蘇州太湖邊上弄了一塊地，這個(gè)業(yè)主很有情懷和理性，想做個(gè)好的樓盤和作品出來，于是規(guī)劃建成了豪宅，產(chǎn)品基本都是500-800平米一棟的別墅，里面裝修也很土豪（比如用的都是從西班牙、意大利進(jìn)口的大理石和材料），但客戶看完后的總體感覺就是很俗氣（裝修的感覺像羅馬或者法式風(fēng)格的大浴場，類似于洗澡的大浴場或者KTV的風(fēng)格），500-800平米的大房子每套別墅的價(jià)格基本就是1000-1600萬，在蘇州這個(gè)市場能買得起這么貴的房子的人要求都是特別高的、也是比較挑剔的，不但要看房子的品質(zhì)、還要看開發(fā)商的品牌、物業(yè)管理服務(wù)、小區(qū)園林等綜合因素，可能融創(chuàng)或者綠城來做還有市場，但這個(gè)做包工頭起價(jià)的開發(fā)商沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，品牌和經(jīng)驗(yàn)都支撐不了這個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)，面積太大總價(jià)高導(dǎo)致銷售很慢，一年就賣幾套，也沒錢付工程款、支付銀行利息和繳納稅費(fèi)，結(jié)果變成不良資產(chǎn)。

5、基于市場原因?qū)е碌牟涣?/p>

如果一個(gè)地區(qū)的市場供應(yīng)量過大，可能未來十年都處于去庫存階段，那么，房產(chǎn)項(xiàng)目變?yōu)椴涣家簿筒蛔銥槠妗＿@樣的不良房產(chǎn)，關(guān)鍵就是看資產(chǎn)價(jià)格有多便宜，只要收購的成本夠低，慢慢賣，也總是能消化完的。

6、特殊事件發(fā)生導(dǎo)致的不良

比如涉及腐敗違法事件項(xiàng)目被查封，集團(tuán)其他業(yè)務(wù)違約觸發(fā)的連環(huán)違約，比如股東打架造成的不良等。對(duì)于這六種狀態(tài)下的不良房產(chǎn)，從風(fēng)險(xiǎn)程度來看，前兩類不良的形成由于和政府相關(guān)，所以，相對(duì)來說比較難處置，不確定性更高，第三、四類不良在操作上可以更加市場化，定價(jià)更容易，風(fēng)險(xiǎn)程度較小。

但這六種情況時(shí)常疊加，產(chǎn)生更加復(fù)雜棘手的不良模式，總體來說，處置難度越大的項(xiàng)目，處置成功后的收益也就越高。不良房地產(chǎn)或者爛尾樓最終呈現(xiàn)出來給大家的感覺差不多，比如停工、爛尾、債權(quán)債務(wù)糾紛、訴訟、民間借貸、高利貸等復(fù)雜事情都存在，但是究竟觸發(fā)或者導(dǎo)致不良的起初和根本因數(shù)是什么都不一樣，可能是六類情況的任何一種，有可能多種因數(shù)交叉在一起，那就更復(fù)雜了。

不良資產(chǎn)的處置

不良房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資和處置需要綜合的、跨界的能力，要打通“法律+金融+地產(chǎn)”三個(gè)維度，投資人需要判斷自己的能力范圍是否能處理這些復(fù)雜的問題。

1、法律維度

基本上每個(gè)不良地產(chǎn)項(xiàng)目都涉及很多復(fù)雜的法律關(guān)系和訴訟問題，能否理解這些法律關(guān)系，對(duì)于處置是否成功至關(guān)重要。比如了解法院里訴訟的程序，基層法院到中等法院到高院，從立案到審查到執(zhí)行，破產(chǎn)和解、破產(chǎn)重組、破產(chǎn)清算、究竟每個(gè)程序是怎么樣的？需要多長時(shí)間？你才能判斷你的資金流進(jìn)去以后大概要放多長時(shí)間，然后這個(gè)案子什么時(shí)候會(huì)結(jié)，這個(gè)就是很多法律的問題。

2、金融維度

項(xiàng)目里面的涉及的債權(quán)債務(wù)究竟怎樣，隱形負(fù)債和或有負(fù)債怎樣？哪個(gè)債權(quán)是優(yōu)先償還的的，哪個(gè)是第二順位的，哪個(gè)是最后償還的，有多少償還清償率，你是要判斷的。比如工程欠款債權(quán)在竣工報(bào)告后的6個(gè)月內(nèi)是有優(yōu)先受償權(quán)的，是優(yōu)先于銀行的抵押債權(quán)的，很多人以為銀行有抵押的債權(quán)是最優(yōu)先償還的，還有包括拖欠員工工資、社保，拖欠政府的稅款，這些債權(quán)的清償順序都需要了解。又比如項(xiàng)目里的每筆融資或者投資究竟是股權(quán)還是債權(quán)，是固定還是浮動(dòng)，是明股實(shí)債還是本質(zhì)上是股，需要了解后才知道處置的方法。債權(quán)債務(wù)的重組需要清楚金融產(chǎn)品和交易結(jié)構(gòu)。

3、房地產(chǎn)維度

就像前面說的順義那個(gè)項(xiàng)目一樣，四大AMC陷在里面形成不良，雖然四大AMC很懂法律、也懂金融，但因?yàn)椴欢康禺a(chǎn)的政策和開發(fā)流程及政府的立場，導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目的流動(dòng)性和估值產(chǎn)生力誤判，形成了不良。

在不良資產(chǎn)這個(gè)行業(yè)里，早期做的比較好的人都是律師背景出身，因?yàn)槁蓭熌艽蚬偎荆私夥ㄔ旱年P(guān)系又熟悉訴訟流程。比如一個(gè)項(xiàng)目正常價(jià)10億，涉及比較復(fù)雜的法律和訴訟問題，但只要把法律和官司搞定、6億就能拿下來，那么就不用懂房地產(chǎn)，也不用懂金融，只要能拿下來就肯定賺，因?yàn)闃?biāo)的物的利潤足夠多，大部分風(fēng)險(xiǎn)都可以通過利潤里面化解，所以這個(gè)項(xiàng)目的獲取法律知識(shí)和技能成為了最重要的競爭力。

但如果這個(gè)項(xiàng)目10億但需要9億才能拿下來，只有1億利潤的話，可能光懂法律和官司還不行，還得做房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營，把抵押物的價(jià)值從10億提升到12億才有更多的利潤空間。

這一輪不良資產(chǎn)的投資邏輯就是需要跨界整合的能力，光懂法律不行，需要懂金融、懂法律，有的案例還需要懂資本市場和PE投資的邏輯。比如說樂視的案例，樂視有電視業(yè)務(wù)、有汽車業(yè)務(wù)、有生態(tài)鏈、還有房地產(chǎn)資產(chǎn)，投資和重組樂視這樣一個(gè)公司需要的能力就更跨界、更復(fù)雜了，首先樂視在北京有幾個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目和土地，這些資產(chǎn)剝離出來值多少錢，處置后能否清償負(fù)債？第二，它的主營業(yè)務(wù)，樂視的電視、汽車、能源，這種究竟怎么樣去估值，這就涉及到PE的投資和估值邏輯，比如需要分析行業(yè)未來增長空間怎么樣，業(yè)績增長是通過并購重組還是通過自然生長、內(nèi)在生長？第三，債權(quán)債務(wù)情況怎樣買那些是緊急債務(wù)，哪些是傳統(tǒng)融資？哪些是資本市場融資？等等，所以對(duì)這個(gè)公司進(jìn)行估值的時(shí)候，既要對(duì)資產(chǎn)和土地進(jìn)行估值，還要按照PE的邏輯對(duì)它的主營業(yè)務(wù)進(jìn)行估值，還需要了解債務(wù)重組的可能性和突破點(diǎn)。投資像樂視這樣的困境企業(yè)需要系統(tǒng)的知識(shí)和高超的技術(shù)，可能跨了法律、金融、房地產(chǎn)，還有資本市場等維度。

重組類的不良房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資和處置需要全盤的思維和綜合的重組能力，此類項(xiàng)目的重組成功包括了三個(gè)方面的重組：即“利益重組、信任重組和預(yù)期重組”。

1、利益重組

每一個(gè)不良資產(chǎn)的利益關(guān)系都是很復(fù)雜的，我個(gè)人覺得是資產(chǎn)本身沒有良或者不良之分，資產(chǎn)本身是中性的，我們看到不少爛尾樓都是在黃金地段，變成不良的原因可能是因?yàn)椤耙恍┎涣嫉娜恕⒂兄涣嫉睦妫昧艘恍┎涣嫉氖侄伟阉闪瞬涣肌埃晕覀冋f“不良資產(chǎn)要善良的人，專業(yè)的人去做“，不然你本身就不是一個(gè)善良的人話，你可能把它變成二次不良、三次不良。重組的成功就是要對(duì)這些不良的人或者事進(jìn)行重組，重組完了的大家的利益達(dá)成一致，大家才能形成合力，把困難化解，共同把項(xiàng)目盤活。

2、信任重組

很多不良資產(chǎn)其實(shí)都是信任危機(jī)，即債權(quán)人不信債務(wù)人，債務(wù)不信債權(quán)人，債權(quán)人之間互相也不信任，債權(quán)人不相信法院和地方政府，大家互相不信任的話很難達(dá)成一致，把扣給解開，所以重組方進(jìn)場一定要取得各方的信任，從而達(dá)成一個(gè)友好的重組。

3、預(yù)期重組

管理利益各方的預(yù)期很重要，債權(quán)人也好、債務(wù)人也好，如果預(yù)期太高就很難達(dá)成重組成功。當(dāng)然，各個(gè)利益方的的預(yù)期是不斷發(fā)生調(diào)整的，有可能是市場的原因，有可能是人的原因，也可能是談判方法的原因。在整個(gè)重組過程中，對(duì)地方政府的預(yù)期、對(duì)法院的預(yù)期、對(duì)債權(quán)債務(wù)人的預(yù)期，得做一個(gè)重組，達(dá)到一個(gè)比較平衡的利益點(diǎn)，才能最終完成上述的利益重組、信任重組。

這三個(gè)重組如果達(dá)不成的話，一個(gè)項(xiàng)目的盤活是很困難的。比如說我們之前做的一個(gè)項(xiàng)目，30多起訴訟在里面，看起來錯(cuò)綜復(fù)雜，各種亂七八糟的糾紛，假的真的都有。首先要透過復(fù)雜的現(xiàn)象看到事情的本質(zhì)，并且找到一個(gè)單點(diǎn)突破口來啟動(dòng)重組。重組方不但要有很強(qiáng)的判斷力，還要有很強(qiáng)的執(zhí)行力，很多人判斷力不錯(cuò)，覺得這個(gè)項(xiàng)目能做，但“做不做”與“做的成”是兩碼事。判斷能做后，如何做就涉及到很多執(zhí)行的問題。究竟是從哪個(gè)人、哪件事、哪個(gè)端口去切入，從而化解整個(gè)冰山一角，這是一個(gè)非常復(fù)雜的執(zhí)行事宜，稍微有些環(huán)節(jié)考慮不周全或者忽略了，就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)重組失敗或者無從推進(jìn)。

比如說電視劇《人民的名義》，在我看來就是一個(gè)不良資產(chǎn)的盤活案例。整個(gè)大風(fēng)廠變成不良資產(chǎn)中涉及到非法拆遷、員工鬧事、開發(fā)商介入、銀行被騙貸、社會(huì)維穩(wěn)、政府介入等復(fù)雜的事宜，但解決這個(gè)不良資產(chǎn)困局的辦法不是給土地變性、強(qiáng)制拆遷，也不是給項(xiàng)目注入流動(dòng)性資金，因?yàn)檫@些都沒有涉及到項(xiàng)目的根本，這個(gè)不良資產(chǎn)盤活的案例的切入點(diǎn)是從腐敗入手，這個(gè)項(xiàng)目變成不良的根源是因?yàn)楦瘮。ㄔ骸z察官、地方政府、開發(fā)商、省里領(lǐng)導(dǎo)都有腐敗在里面，重組或者盤活這個(gè)資產(chǎn)需要從腐敗入手，解決了某幾個(gè)腐敗的官員，這個(gè)事情就解決了。故事中展現(xiàn)出來很多復(fù)雜的利益方，蔡成功、銀行行長，市委書記李達(dá)康、高小鳳、還有省委書記的故事，里邊的人特別多，特別復(fù)雜，但本質(zhì)就是某幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)突破，事情就解決了。在這個(gè)復(fù)雜項(xiàng)目的重組里，單點(diǎn)突破能力很重要，這就是高手跟低手的區(qū)別。《人民的名義》里面大風(fēng)廠的故事突破點(diǎn)在哪里呢？找那個(gè)檢察院的院長，還是找侯亮平呢？用到合適的人，找到合適的突破點(diǎn)才能破局，才能盤活不良資產(chǎn)。

總之，一個(gè)復(fù)雜不良資產(chǎn)項(xiàng)目的盤活，需要打通法律、金融、地產(chǎn)、資本市場等各個(gè)維度，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深度的信任重組、利益重組和預(yù)期重組，并找到合適的單點(diǎn)突破口才可能成功。

米多課堂|不良資產(chǎn)知識(shí)星球，每天一起漲知識(shí)！