領地房產_領地房產質量怎么樣

本文為“房地產帶鹽人”的第231篇文章。

說實話今年這行情下，連TOP50強地產企業都在分化，更何況TOP100強；即使是同為上市公司，各家成色究竟怎樣也面臨市場試金石的考驗。

究竟誰是青銅、誰是王者，誰是收購方，誰會成為被收購的未來一年說不定每天都有新瓜可吃。無論是內部員工理財集資延期暴雷的（這個我回頭會專門寫），還是公司治理結構，業務發展方面，地產從業者接下來謀職得做好充分的前期調查了解，避免入坑。

從未實現目標的領地

今天說的這家企業也算是比較有特點的一個樣本?？偛课挥谒拇ǖ陌購姺科螅侯I地，最近地產圈大事不少，可能關注這家房企的人沒有之前那么多，但領地近幾年擴張招人也讓很多地產同行通過獵頭電話了解了這家企業。很多人知道這家企業是兩點：1、已經上市；2、要沖千億規模。

領地的千億之路是沖了幾年，發家于四川樂山之后，后將地產業務的大本營定在成都；但千億的目標對領地而言更像一個段子：今年還在努力完成前年制定的去年的目標。我們來看下領地的發展脈絡和實際情況：

2014年領地喊出的目標是破百億，說實話最初這個節奏跟當時一眾地產后起之秀實際上差不多；

2015年才勉強破百億，之后目標是2018年干到300億，2019年要破千億，如果當初能達成這個目標，領地將是中梁第二；

然后實際情況是2019年領地的銷售額大約247億，尚未達成2018年的指標，根據克爾瑞的統計數據，領地2019年勉強進入百強。我想說如果連買榜單的情況下都只是勉強進入百強最后幾位，這種節奏就不要提沖千億了，因為后面的時間不允許，2019年之后房地產領域資金、政策的調控不斷收緊，實質上已經斷掉了中小房企通過高周轉快速沖千億銷售規模的可能性，到了2020年更是釜底抽薪。

得益于領地如今居然是一家上市房企，去年底剛剛在香港上市，因此我們可以看到2020年它的財報，公司合約銷售金額221.34億元。

勉強，太勉強。

我從三個層面來分析領地的勉強之處，在此之前先說一句這家企業還蠻有趣，我會在最后分析。

第一層面：土儲和進入的城市有限，領地幾大主要進入區域京津冀地區、華中地區、成渝經濟帶及四川省、粵港澳大灣區分別貢獻了2020年合約銷售總額的1.7%、8.5%、74.2%和5.4%，可以看得出是四川作為大本營一地獨大，而其他區域完全不能支撐規模擴張。除了四川，合約銷售額甚至沒有達到20億的區域。

同時領地的土儲和在開發項目布局多為三四線城市，這種市場好處是你深耕可以做當地口碑，而且地價便宜，甚至開發利潤可控；然而問題就是市場潛力非常有限，每一波需求釋放后需要很久才能恢復，一個供需都不可能很大的市場層面；

第二層面：這是一家家族式制衡的企業，可以說有點家族內部三權分立的意思。屬于家族企業2.0版本。領地集團三兄弟劉玉輝、劉玉奇、劉山分管企業，三人占據企業股份的絕對大頭，同時三兄弟的妻子也在企業內部任職，三妯娌據稱分管財務、審計和招采，再加上三人的孩子也已經開始逐步進入公司接班。另據對業內人士的訪談，領地內部旁系親屬也不在少數。這種情況下，想要用職業經理人來改變企業就會阻力重重，即使是業內明星經理人照業很難去突破。

可以看下上圖領地主要高管，領地控股的股權掌握在劉玉輝、劉策、劉浩威、龍一勤、王濤和侯三利手中，其中劉玉輝、劉策、劉浩威分別持股領地控股32.83%、32.83％、32.84％。

接班的二代劉策和劉浩威為堂兄堂弟關系，侯三利為劉策之母，王濤為劉浩威之母，龍一勤為劉玉輝配偶。

例如在去年末領地上市之后即離職的許曉軍，曾經在恒大做到天津區域董事長，后任啟迪協信執行總裁；在領地做總裁的時間并不長，有種說法是企業為了上市需要有經驗的明星經理人站臺，不過許的優勢在于三四線城市的高周轉，而不是企業IPO，不過明星光環肯定對企業也有好處。當然許曉軍走也是挺體面的，公告稱擔任外部合伙人和平臺公司董事長，不再擔任領地總裁，在上市不到一個月即離開，這種職級應該并不是突然事件。

上了市，但仍然在家族管理的企業治理結構，而且領地的三兄弟和各自的家庭已經分別嵌入了企業管理層，那就不是一方能隨意改變的了的了。一家人是按血緣長幼尊卑還是按照工作職責職級，又是否有對應的管理水準就不得而知了，這種情況下的企業往往是職業經理人的大坑，這里要提醒一句找工作的業內同仁。

另外多說幾句八卦，家族治理之外還有其他裙帶關系，例如領地的營銷條線存在的裙帶關聯，而真正的有實際決策權的人還是老板安排的，這些就不太方便展開。

第三層面：資金指標和債務問題。這個是幾乎所有房企的老大難，截止去年領地的現金約為59.25億，其中有16.03億為受限資金；而當前領地一年內的現金短債40.9億，總債務142億左右。這個還款壓力在2021年可以說剛上市就迎來大挑戰，說實話接下來領地的動作值得關注，無論是融資還是團隊的調整，畢竟總裁許曉軍離開后有多少崗位會變化，上市對地產打工人來說可能是雙刃劍。

同時另一個值得關注的是：領地還不錯的利潤數據。2020年領地以兩百多億的銷售額，卻實現了的全年營收達到131.58億元，同時毛利率達到35.56億元，毛利率27%，歸屬于公司所有者的利潤達到8.6億元。在總銷售額增速乏力的情況下，上述損益數據居然還都是持續大幅增長，而且絕對數值不低啊。

這時候我想說的是，其實領地所進入的城市，尤其是四川大本營地區，看來對利潤的控制能力還是挺強的，這個也對應了小房企在老板一家人親自抓的情況下，管控半徑不大的時候，實際上比大房企可能還要好。再加上融資途徑有限，貸款沒有那么多的情況下，利息吃掉利潤的情況沒有那么尖銳。這恰恰是中小房企的特點，客觀上也不是因為管理的好，而僅僅是規模有限導致的，說白了沒趕上高增速的規模擴張，因此利潤還有保障。

所以說為什么規模有限的領地反而能完成上市，我想跟企業對利潤的追求有關系，那么如此戰略側重下，其實領地沖規模和保利潤之間是有矛盾的，這也反映出為什么它在過去數年一直沒有如期達成規模目標的原因之一吧。

不信你去看縣城那種只有一兩個項目慢慢開發的小老板，日子過得悠哉的很，甚至是多年積累拿一塊地開發一塊，幾乎沒有什么負債；但并不代表這樣的小房企比規模大的全國性房企管理有優勢，僅僅是沒到那個地步而已。

最后我提醒一句所有獵頭，我知道你們生意不好做，我知道你們是地產圈特別弱勢的一批乙方，但是，你們的工作不僅僅服務甲方，也是對很多人職業生涯有很大影響的，對所服務的企業一定要盡量搞清楚情況，也有助于你們判斷一個候選人與企業匹配的程度。