不論什么原因，公司將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給個(gè)人，雙方都會(huì)遇到涉稅問(wèn)題。過(guò)戶(hù)手續(xù)怎么辦理？有哪些涉稅問(wèn)題？怎么節(jié)稅呢？小編在共享會(huì)計(jì)師“一對(duì)一清單”欄目里找到張小勤會(huì)計(jì)師回答的一個(gè)相關(guān)案例問(wèn)答，供大家借鑒參考。

問(wèn)：

我們是海南的一家一般納稅人公司，海南公司在廣州番禺區(qū)有一棟別墅，是在2003年買(mǎi)入的，在廣州有一個(gè)辦事處，別墅作為廣州辦事處的辦公地點(diǎn)?，F(xiàn)在廣州辦事處已注銷(xiāo)了，想把別墅更名到A股東名下，A股東在廣州沒(méi)房產(chǎn)，是個(gè)香港人。請(qǐng)問(wèn)涉及的稅有哪些？具體的手續(xù)怎么辦理？能否海南公司以房產(chǎn)進(jìn)行新設(shè)分立一家新公司，這樣子是不是就可以少交稅費(fèi)？還有其他更好的節(jié)稅辦法嗎?

答：

中級(jí)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師張小勤回答道：

第一問(wèn)，將別墅變更至A股東名下，屬于公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，有哪些涉稅？

1.增值稅：一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

2.企業(yè)所得稅：財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得（轉(zhuǎn)讓價(jià)-賬面凈值）需要并入企業(yè)所得一起按照企業(yè)所得稅稅率繳納企業(yè)所得稅。

3.印花稅：不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，納稅人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納印花稅。按照轉(zhuǎn)讓合同不含增值稅稅款金額×萬(wàn)分之五。

4.土地增值稅：公司轉(zhuǎn)讓名下住宅、商業(yè)房產(chǎn)需要繳納土地增值稅，具體計(jì)算方式為：增值額=收入-扣除項(xiàng)目金合計(jì)，根據(jù)增值額/扣除項(xiàng)目金額計(jì)算出增值率區(qū)間之后，對(duì)應(yīng)計(jì)算土地增值稅應(yīng)繳納金額。

扣除項(xiàng)目分為三種情形：第一種情況、能提供舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格的情況，；第二種，不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的情況；第三種以上兩種都難以取得，核定征收（第三種基本不用）。

5.契稅：個(gè)人股東需要繳納契稅。

第二問(wèn)：具體手續(xù)怎么辦理？

一般要要去主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅，納稅后再去產(chǎn)權(quán)局辦理產(chǎn)權(quán)變更，未拿到完稅憑證產(chǎn)權(quán)變更無(wú)法辦理。手續(xù)辦理建議咨詢(xún)房管局。

第三問(wèn)：能否海南公司以房產(chǎn)進(jìn)行新設(shè)分立一家新公司，這樣子是不是就可以少交稅費(fèi)？還有其他更好的節(jié)稅辦法嗎？

可以直接使用海南公司進(jìn)行公司分立，公司分立可以不繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和契稅。但是公司分立不能只是分立房產(chǎn)，需要連帶一部分人員整體可以獨(dú)立出來(lái)的業(yè)務(wù)進(jìn)行分立，更具有商業(yè)合理性與商業(yè)實(shí)質(zhì)才不會(huì)被稅局質(zhì)疑。

公司分立目前就是較好的節(jié)稅辦法。

上述的觀(guān)點(diǎn)代表張小勤會(huì)計(jì)師的個(gè)人意見(jiàn)，僅供參考。

小編：公司分立可以節(jié)稅，但是別墅在分立的公司名下，不能更名到股東名下，不影響股東的使用。

原創(chuàng)：共享會(huì)計(jì)師，專(zhuān)注于財(cái)稅問(wèn)題咨詢(xún)解答。