最近，朋友C君公司辦公室合約到期，加上經(jīng)營壓力增大，所以想另覓性價比高的地方辦公，這些天，鳳凰君陪著C君頂著烈日在市區(qū)繞了幾個圈。

寫字樓類別，在房地產(chǎn)大家族里屬于小眾產(chǎn)品，在房地產(chǎn)市場上占比較小，但是，寫字樓往往是城市的形象地標(biāo)，畢竟，在高大上的地方辦公才能顯示出企業(yè)的。

萬萬沒想到的是，現(xiàn)在，江門市區(qū)的寫字樓竟然多了不少。

新寫字樓扎堆涌現(xiàn)，濱江成主戰(zhàn)場

現(xiàn)階段，蓬江區(qū)的寫字樓主要集中在北新區(qū)，濱江新區(qū)都有寫字樓整裝待發(fā)。

比如，濱江總部中心，位于越秀濱江盛悅旁，總建面約5萬㎡，其中寫字樓約4.2萬㎡，出租單元建面約100-2200㎡，有毛坯有精裝。

濱江總部中心，來源項目視頻

其中精裝樓層為5/10樓兩層，10樓已基本租滿，5樓僅余少量單元，租金約38元/㎡·月，管理費約8元/月·㎡。毛坯租金會有折扣優(yōu)惠，不過具體根據(jù)樓層和位置不同而上下浮動。

濱江總部中心，來源項目視頻

光合大廈，位于濱江新區(qū)昌盛二路，是南方光合創(chuàng)意園區(qū)內(nèi)的寫字樓，共21層，層高約4-6米，面積約100㎡起，租金約28元/㎡·月。

而江門鐵建城和保利中心的寫字樓仍在建設(shè)中，江門鐵建城規(guī)劃建設(shè)5A寫字樓，現(xiàn)時已封頂。

保利中心

另外保利中心寫字樓亦是籌劃中，有消息透露，該寫字樓將進行定制化建設(shè)，或會根據(jù)客戶需求再進行續(xù)建。

北新區(qū)也有寫字樓新面孔，位于篁莊大道1號的永信大廈正式開始租售，項目17層高，3梯5戶，4-16層為寫字樓，層高約4米，面積約126-248㎡，整層面積約1080㎡。

永信大廈，圖源項目公眾號

目前永信大廈已是現(xiàn)房，可選擇精裝或毛坯，出售價格8988元/㎡起，租金約40-50元/㎡·月，另管理費6元/㎡·月，簽約期限是3-5年。根據(jù)官方海報，現(xiàn)時江門超級廚房已簽約進駐。

永信大廈分布

從70跌到40元/㎡，北新寫字樓供過于求！

其實，多幢全新寫字樓面世的背后，還有很多老牌寫字樓面臨著空置率高企的問題。

先說說江門寫字樓界的老大——萬達(dá)寫字樓，現(xiàn)時AB座空置率超25%，在市區(qū)寫字樓來說，已經(jīng)算低。

據(jù)中介透露，萬達(dá)寫字樓面積由40-600㎡不等，高層租金約40元/㎡·月，低層租金約30元/㎡·月，另外管理費約16元/㎡·月，包含空調(diào)費，但不包含電費。

現(xiàn)時，萬達(dá)寫字樓的高層比較滿，特別是大面積的戶型，租客穩(wěn)定，亦有不少是自買自用的大企。相反，低層的空置率就較高，流動性也大，租兩三個月就撤場的也不少。

萬達(dá)寫字樓內(nèi)部

要知道，早3年前萬達(dá)租金最高可以去到70元/㎡·月，如今大都下降至30-40元/㎡·月才能迎來租客。

再看看健威廣場寫字樓，整層面積約500㎡，有部分樓層有間隔，面積約65㎡—170㎡，層高4.5米。

健威廣場

租金方面就比較高了，現(xiàn)有業(yè)主放租50元/㎡·月，另外物管費是14元/㎡·月，目前寫字樓A座進駐公司有平安保險、新華人壽等，其他樓層都還在招租中。

健威中心寫字樓

總的來說，在北新區(qū)大融城一帶的寫字樓租金（未含管理費）大概是30-50元/㎡·月，在老蓬城的寫字樓大概是10-30元/㎡·月左右，但基本都沒有租滿。

而江海區(qū)和新會區(qū)的辦公場所，主要以產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意園、商業(yè)大廈的形式，比如江海的粵灣云谷、高新創(chuàng)智城、火炬大廈，新會的雙碳實驗室等。

可惜的是，在新會樞紐新城中，原本計劃建設(shè)的70層寫字樓，如今進展不如預(yù)期。

辦公不限于寫字樓，公寓商鋪加入混戰(zhàn)

受口罩事件影響，經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化，企業(yè)主為壓縮成本，大部分都會選擇在人力、辦公成本上動刀。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的中國寫字樓租金指數(shù)，2022年，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金連續(xù)四個季度下跌，且跌幅持續(xù)擴大。2022年，寫字樓租賃市場整體呈下行趨勢，部分城市空置率高企，樓宇間競爭激烈，面臨市場寒冬。

圖：2021年一季度—2022年一季度代表城市甲級寫字樓空置率

來源中指數(shù)據(jù)

此前有報道稱，全國寫字樓空置率已創(chuàng)下近年來新高，同時，租金下跌也成為普遍現(xiàn)象。

而且，如今企業(yè)辦公地點也不僅限于寫字樓了，公寓、社區(qū)地鋪、產(chǎn)業(yè)園等都成為了企業(yè)主的選擇。

像是北新區(qū)周邊的智薈城、科創(chuàng)公園等等產(chǎn)業(yè)園，租金更便宜，對于初創(chuàng)公司和小微企業(yè)來說更友好。

科創(chuàng)公園宣傳手冊

不過產(chǎn)業(yè)園多是工改商，類似于工業(yè)大廈，商業(yè)氛圍和地段較一般。

想要地段好，公寓、街鋪就成為寫字樓的搶客對手。

有租客表示，同樣地段面積，公寓租金比寫字樓要便宜接近30%-40%，而且寫字樓多采用中央空調(diào)，使用時間不夠靈活，而公寓就沒有這方面的煩惱。

萬達(dá)寫字樓與公寓價格對比，來源58同城

另外，在部分舊社區(qū)內(nèi)，例如育德、美景、江華，街頭巷尾的社區(qū)鋪租金性價比相當(dāng)高，部分還有二層，面積更大。

老蓬城商鋪租金，來源58同城

這些商鋪以往多出租給教培行業(yè)、餐飲業(yè)、網(wǎng)吧、室、健身室等，但受雙減和口罩事件影響，這些行業(yè)都遇上寒潮，房東不得不降價或分割出租，門檻降低后，租客受眾自然更廣。

而鳳凰君朋友C君在對比一輪后，也決定搬到育德某二層商鋪辦公，租金和使用成本預(yù)計每個月能節(jié)省30%。

最后一點小結(jié)

其實，江門寫字樓空置率提升，一來是由于供應(yīng)量太大，在老牌寫字樓圈未飽和的情況下，新的寫字樓接二連三涌現(xiàn)，供過于求的情況加劇。

二來受疫情影響，經(jīng)濟環(huán)境還在緩慢回暖，企業(yè)在不斷洗牌，辦公面積的退租與新租都會發(fā)生，在這情況下，寫字樓空置率的變化波動也會比較大。

而且，江門目前以制造業(yè)為主力，廠企居多，對于寫字樓的需求自然不及一二線城市。

圖源網(wǎng)絡(luò)

不過，也有企業(yè)主想趁著這波空窗期置業(yè)寫字樓，可以自用之余也能投資，對于這類朋友，鳳凰君還建議：

1.地段一定要好，一個好的寫字樓應(yīng)該是交通四通八達(dá)，員工上班方便、給老板節(jié)約時間、周邊配套齊全方便宴請客戶。

2.產(chǎn)品質(zhì)量夠好，對于寫字樓的品質(zhì)大致的考量方面包括：電梯配比、車位配比、員工餐廳、單層面積、大堂形象、中央空調(diào)等等

3.要找到好鄰居，優(yōu)秀的人總是喜歡聚集在一起，優(yōu)秀的企業(yè)也是喜歡聚在一起。大家在一起就組成了一個生意圈，往往不經(jīng)意之間就會達(dá)成一筆生意。

4.要有好物業(yè)支撐，如果說前期規(guī)劃是寫字樓的第一生命，那么物業(yè)就是寫字樓的第二生命，好的物業(yè)對寫字樓的后期至關(guān)重要。