說一說我們都關(guān)心的房產(chǎn)稅吧！

很多人開始關(guān)心房產(chǎn)稅什么時候開始征收，很多人認為房產(chǎn)稅不會很快征收，稅率不會太高（遞進稅），有一定的免征面積，也有人認為房產(chǎn)稅推出后房價會大跌等。

[圖片]

1.有沒有免征面積？

房產(chǎn)稅最終是對所有擁有房屋的人統(tǒng)一征收的稅種，最終征收時，大概率是沒有免征面積的。首先，不同人的房子的價值是不一樣的，不同的城市房價不一樣，同一個城市房價差別也很大，一個在城市核心地段的房價、別墅，海景房的價格和郊區(qū)的價格差別可能好幾倍。如果有免征面積很多人都愿意在核心地段買房，反倒加劇房價不理性漲價。房產(chǎn)稅會根據(jù)房屋價格征收，對于那些收入低的人可以有稅收減免。這樣征收和退稅環(huán)節(jié)分開起到調(diào)節(jié)收入的作用。

2.稅率是多少？

國外發(fā)達國家的標準是0.5%-2%之間，房產(chǎn)稅過高過低都不能起到穩(wěn)定房價的作用。很可能國家規(guī)定一個比例范圍，地方政府自己擬定稅率。

3.征收對象是誰？

房產(chǎn)稅應(yīng)該是一個基礎(chǔ)稅種，對所有的人都征收。有人認為：房產(chǎn)稅有免征面積（比如人均40m2）或?qū)Φ谝惶鬃》坎徽魇?，這個應(yīng)該不會的。比如很多人在全國各地都有房子，比如北、上、廣、深每一個城市都要一套住房，怎么征收？又有人說：戶籍所在地或社保繳納所在地的房子可以享受稅收優(yōu)惠。那么這樣也會出現(xiàn)一定征收難度，很多人的戶籍和社保不在同一個地方，那么哪個房子享受稅收優(yōu)惠？另外一個很重的問題，有一些當(dāng)?shù)鼐用瘢茉缰熬驮谶@居住房子是父母給的，但他們的收入有限，交不起房產(chǎn)稅怎么辦？上面已經(jīng)講過，房產(chǎn)稅是基礎(chǔ)稅，對所有人征收，對所有人征收，現(xiàn)在絕對大多人的收入來源的經(jīng)過銀行系統(tǒng)，想要不交稅這個很難，但對于低收入家庭國家會有一定的稅收減免，但對于多套住房的老住戶還是會征收房產(chǎn)稅的。遺產(chǎn)稅、贈與稅等的財產(chǎn)稅很可能也會和房產(chǎn)稅一起推出。通過繼承遺產(chǎn)或者無償贈與逃稅是行不通的。

4.征收后的市場變化怎樣？

（1）租金增加

現(xiàn)在我國房屋租賃市場的收益率在1%-1.5%之間，一套200萬的房子年租金大概2-3萬，距離國外5%左右的租售比差距很大。如果房產(chǎn)稅按1%征收即200W的房子房產(chǎn)稅大概2萬，房產(chǎn)稅一般會加到房租里，那么租金相應(yīng)增加60%-100%左右。對于現(xiàn)在的租金對于很多租房者來說已經(jīng)很高了，如果再增加60-100%,很多年輕人恐怕承受不起，到時會有很多年輕人離開大城市。這也是房產(chǎn)稅不敢這么快推出的一個重要原因。

[圖片]

（2）房價會趨于穩(wěn)定

房產(chǎn)稅立法出來后不會馬上實施，應(yīng)該會像地產(chǎn)公司3道紅線一樣有3年的過渡期。這期間擁有多套住房的人會出現(xiàn)集中出售期，這段時間也是房價下跌期，這也是政府最擔(dān)心的，擔(dān)心多套住房者集中拋售對房價有較大沖擊。怎樣控制房價劇烈波動是關(guān)鍵（我國政府錯過了2008金融危機房價最好的調(diào)控期，2009年還把房地產(chǎn)列為國家支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在來看房價過高對實體經(jīng)濟產(chǎn)生副作用了），在房產(chǎn)稅實施前，擠泡沫是防止房價劇烈波動的關(guān)鍵。如果房價未來5-10年每年增長控制在3%以內(nèi)，而收入的增長快于名義GDP的增長率可以消化房地產(chǎn)泡沫（比如收入增長5%，GDP實際增長5%，通貨膨脹率3%，實際收入增長了2%，只有收入增長8%以上才能保證收入增長快于名義GDP增長）。

[圖片]

5.什么時候開始征收？

首先，征收房產(chǎn)稅的技術(shù)條件已經(jīng)允許了，早在2018年全國不動產(chǎn)等級已經(jīng)聯(lián)網(wǎng)，技術(shù)上不存在問題。那為什么還沒有征收？有人會說，房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，牽一發(fā)而動全身，大多說老百姓的核心資產(chǎn)是房子。征收房產(chǎn)稅一定是先立法再執(zhí)行。立法出臺有幾個先行條件：

（1）地方政府對土地財政的依存度降低

目前地方政府對土地財政依存度過高，致使多數(shù)地方政府不希望房價下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)捆綁地方財政的現(xiàn)象。

（2）地方政府的廉租房可以滿足多數(shù)低收入人群的租房需求。

前面講到房產(chǎn)稅，會提高租房價格，如果沒有完善的廉租房體系，會增加年輕人的租房壓力，對城市的發(fā)展極為不利。過高的房租，會逼迫年輕人離開所在的城市，一個沒有年輕人來的城市，支撐它房價的人口基礎(chǔ)就不存在了，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也面臨較大的風(fēng)險，很多高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)需要年輕人。

（3）人民幣M2的增量趨于穩(wěn)定。穩(wěn)定的M2是房價穩(wěn)定的主要因素之一。房地產(chǎn)的過去幾年一直承擔(dān)著貨幣超發(fā)的蓄水池，中國M2的存量已經(jīng)是GDP的兩倍。

[圖片]

6.征收的目的是什么？

（1）增加政府稅收

房產(chǎn)稅在西方國家是國家重要的稅收來源，美國房產(chǎn)稅占到政府稅收70%,這是一個很大的比值。我國企業(yè)的稅收負擔(dān)35%左右，比美國等西方國家23%的成本明顯高出不說。隨著我國人力成本的上升，企業(yè)的運營成本也在上升。那么我國企業(yè)與國外企業(yè)的競爭力是在下降的。未來我國政府大概率會降低企業(yè)的稅收負擔(dān)。那么政府的財政收入在一個地方減少的同時已定位增加其他的收入來源。房產(chǎn)稅是一個很大的收入來源。

（2）平衡居民財富收入

前面提到，房產(chǎn)稅是很大概率是對所有有房者都要征收，而且稅收比重較高，在家庭稅收的比重也較大，對于有多套房，住豪宅的人的稅收負擔(dān)更大。但同時對收入較低的人群進行稅收減免。通過征收和稅收減免可以調(diào)節(jié)居民貧富差距，有利于維持社會穩(wěn)定。

（2）穩(wěn)定房價

房產(chǎn)稅對穩(wěn)定房價起到巨大作用，對于炒房客來說，炒房的資金成本很大，但同時持有成本增加，房價上漲速度如果小于資金成本和持有成本之和。那么炒房客就無利可圖，進而就不會大肆炒房。對于普通的老百姓來說，房價穩(wěn)定，對購房者理性買房也有很大的指導(dǎo)意義。

（3）引導(dǎo)資金進入實體經(jīng)濟

2018年中美貿(mào)易戰(zhàn)讓我們認識到，地產(chǎn)和金融是不能保證國家的經(jīng)濟安全的。我們在過去20年的經(jīng)濟快速發(fā)展的過程中，房價吸收了大量的增量資金。最近幾年M2每年的增量幾乎和每年房地產(chǎn)的成交額一樣，說明了，房地產(chǎn)吸收很大比例的貨幣增量。為甚么，過去幾年政府允許房價上漲？

①過去20年，高房價對經(jīng)濟的促進作用大于它的負面作用。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈較長，對產(chǎn)業(yè)的帶動作用較大。房價的上漲，會刺激房地產(chǎn)的投資，對經(jīng)濟的刺激作用較大。

②我國的外匯政策，我國實行的是釘住美元的一攬子貨幣政策，我的匯率一直比較穩(wěn)定。但美國從2008金融危機開始大量印制美元，造成的全球性的通貨膨脹。再加上我國常年的貿(mào)易順差，大量的美元流入中國，由于我國的外匯政策，有多少美元流入，就要按當(dāng)時的外匯匯率印發(fā)同樣的人民幣，這么多的人民幣流入市場，定會造成國內(nèi)嚴重的通貨膨脹，那么為什么我們沒有感覺到那么嚴重的通貨膨脹哪？原因就是有那么一個資金蓄水池，把這么多的人民幣都吸收掉了。這個蓄水池就是房地產(chǎn)，一是因為房地產(chǎn)的體量大，可以吸收掉這么多的資金，二是因為老百姓對其他比如食品價格比較敏感，對房價的上漲反倒容忍度較大。三是，房價沒有列入CPI,沒有直接反映居民的物價水平。

③房地產(chǎn)投資增加，加快我國城鎮(zhèn)化進程，推動我國快速實現(xiàn)工業(yè)化起到了重要的作用。

此外，高房價刺激年輕人更加努力工作，對經(jīng)濟也有間接的促進作用。

哪為什么，現(xiàn)在國家開始打壓房價了哪？

一句話現(xiàn)在的高房價對經(jīng)濟的刺激作用，開始小于它對經(jīng)濟的傷害作用了。銀行大量的資金流入房地產(chǎn)，實體經(jīng)濟得不到充足的資金，實體經(jīng)濟得不到發(fā)展。（這里說一下，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，房地產(chǎn)和金融業(yè)都是虛擬經(jīng)濟，不直接產(chǎn)生價值）。只有房地產(chǎn)價格穩(wěn)定了，社會上的資本才愿意將資金流入實體經(jīng)濟。