21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道2024年5月6日，山西省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。一季度山西商品房銷售同比下降，銷售面積和銷售額分別下降9.6%和10.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降1.1%。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對(duì)各地統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)行梳理，經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到5月10日，北京、天津、上海、重慶、河北、山西、遼寧、江蘇、浙江、安徽、福建、山東、河南、湖北、廣東、海南、四川、貴州、云南、陜西、甘肅、青海、內(nèi)蒙古、寧夏和新疆這25個(gè)省份已公布一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)。

其中北京、上海、山西、遼寧、江蘇、浙江、安徽、福建、河南、湖北、廣東、海南、四川、云南、甘肅、青海、寧夏和新疆這18個(gè)省份也公布了一季度房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)。

從數(shù)據(jù)來看，一季度各地房地產(chǎn)市場仍面臨調(diào)整壓力，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)同比以降為主。

面對(duì)行業(yè)下行壓力和市場需求不足，GDP排名前十的城市成為房企布局重點(diǎn)。記者梳理這些城市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截止到5月10日，北京、上海、廣州、重慶、蘇州、成都、杭州和武漢這8個(gè)城市已發(fā)布一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州、重慶、蘇州、杭州和武漢這7個(gè)城市一季度房地產(chǎn)投資同比增幅表現(xiàn)好于全國，其中北京、上海和杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資表現(xiàn)好于去年同期。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22082億元，同比下降9.5%，其中住宅投資16585億元，下降10.5%。

在已公布一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的25個(gè)省份中，北京、天津、上海、重慶、山西、江蘇、浙江、河南、湖北、海南、貴州、陜西、內(nèi)蒙古和新疆這14個(gè)省份一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速好于全國，其中天津、山西、浙江、陜西、內(nèi)蒙古和新疆降幅在5%以內(nèi)。

對(duì)比去年全年房地產(chǎn)開發(fā)情況，今年一季度北京、天津、重慶、河北、遼寧、安徽、河南、四川、貴州、陜西、甘肅這11個(gè)省份房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)邊際改善，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅從去年全年的0.4%，擴(kuò)大到一季度的2%，其余10個(gè)省份降幅不同程度收窄。

如一季度貴州房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降4.2%，降幅比上年全年收窄15.6個(gè)百分點(diǎn)；同期陜西房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降0.9%，降幅較去年全年收窄13.9個(gè)百分點(diǎn)，較今年1-2月收窄2.7個(gè)百分點(diǎn)。

“房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，與區(qū)域房地產(chǎn)市場供需、宏觀政策及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況等方面相關(guān)。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，整體看，目前房地產(chǎn)市場仍處于企穩(wěn)復(fù)蘇階段，各區(qū)域房地產(chǎn)市場存在明顯差異，這使得不同省份樓市復(fù)蘇進(jìn)度有所區(qū)別。

一季度商品房銷售維持降勢，全國新建商品房銷售面積和銷售額同比分別下降19.4%和27.6%，降幅較去年全年略有收窄。

從已公布一季度房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的18個(gè)省份來看，北京、上海、山西、遼寧、江蘇、浙江、福建、湖北、海南、甘肅、青海這11個(gè)省份的房地產(chǎn)銷售面積同比增速好于全國。但大部分省份一季度房地產(chǎn)銷售面積同比仍有不同程度下滑，僅北京和上海分別增長6.5%和0.7%。

在銷售額方面，山西、遼寧、浙江、安徽、福建、河南、湖北、海南、云南、青海、寧夏和新疆等10余個(gè)省份公布了一季度房地產(chǎn)銷售額，各地房地產(chǎn)銷售額均有不同程度下降，其中浙江、安徽和云南同比下跌逾3成。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，今年購房政策環(huán)境持續(xù)寬松，但新房存在潛在交付風(fēng)險(xiǎn)、居民消費(fèi)意愿不足、房價(jià)尚未止跌等持續(xù)影響成交周期，使得一季度各地房地產(chǎn)交易成色不佳。

需要注意的是，除了上海之外，其余省份一季度商品房銷售同比增幅均弱于去年全年，出現(xiàn)由增轉(zhuǎn)降或降幅擴(kuò)大情況。

以海南為例，今年一季度海南房屋銷售面積164.67萬平方米，同比下降7.8%；銷售額260.7億元，下降16.7%。去年全年，海南房屋銷售面積899.69萬平方米，比上年增長39.7%；銷售額1493.80億元，比上年增長36.0%。

周茂華表示，一季度商品房銷售增速弱于去年全年背后，主要是國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整階段，疊加去年一季度商品房銷售基數(shù)明顯抬升。

GDP前十城市多是人口凈流入城市，房地產(chǎn)市場活躍度相對(duì)更高。在行業(yè)調(diào)整大背景下，GDP前十城市是購房需求相對(duì)多的代表性城市，也是房企布局重點(diǎn)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截止到5月10日，在GDP前10城市中，北京、上海、廣州、重慶、蘇州、成都、杭州和武漢這8個(gè)城市發(fā)布了一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，主要是房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)。

從各地情況來看，一季度北京、上海、杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資保持一定增勢，其余5個(gè)城市一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比均有不同程度下降。

但除了成都之外，北京、上海、廣州、重慶、蘇州、杭州和武漢這7個(gè)城市一季度房地產(chǎn)投資同比表現(xiàn)均好于全國同期。

與去年全年情況相比，今年一季度北京、廣州、重慶、蘇州、成都房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速有所改善。如今年一季度蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資721.8億元，同比下降1.1%，降幅較去年全年收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)，較1—2月收窄2.7個(gè)百分點(diǎn)。

關(guān)榮雪表示，部分城市今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)降幅收窄或增幅擴(kuò)大趨勢，或透露出一定邊際改善跡象，市場信心快速下滑的情緒已過。究其原因，不排除與“三大工程”持續(xù)落地、土拍熱度逐漸恢復(fù)，土地購置等指標(biāo)改善有關(guān)。

關(guān)榮雪提醒，雖然一些城市整體房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅有所改善，但當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資仍處于歷史低位，市場預(yù)期還有待加強(qiáng)。

在關(guān)榮雪看來，目前房地產(chǎn)開發(fā)投資還面臨一定壓力。一方面，房企拿地更加聚焦，核心優(yōu)質(zhì)地塊才能調(diào)動(dòng)房企購置意愿，土拍整體表現(xiàn)仍較平平，僅靠部分優(yōu)質(zhì)地塊并不能完全帶動(dòng)拿地投資指標(biāo)的全面回暖；另一方面，市場購房觀望情緒仍然較重，房企銷售回款承壓、資金流動(dòng)性不足等持續(xù)影響著住宅、基本設(shè)施等建設(shè)投資。

目前北京、上海和成都公布了一季度商品房銷售面積。受保障房集中簽約帶動(dòng)，一季度北京商品房銷售面積232.8萬平方米，同比增長6.5%，其中住宅銷售面積160.3萬平方米，增長8.8%。一季度上海商品房銷售面積同比微增0.7%，成都商品房銷售面積下降30.7%。另外，北京和成都一季度商品房銷售面積同比增速弱于去年全年。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一季度成都商品房銷售同比明顯下降，或受去年同期高基數(shù)因素影響，這也反映出一季度成都樓市仍在調(diào)整的現(xiàn)實(shí)。

周茂華表示，一般來說，房地產(chǎn)復(fù)蘇從終端逐步向房企開發(fā)端傳導(dǎo)，目前看，房企仍面臨樓市終端需求偏弱、融資壓力和向新模式轉(zhuǎn)型等挑戰(zhàn)。

在政策效應(yīng)釋放和季節(jié)性因素雙重帶動(dòng)下，3月部分重點(diǎn)城市樓市出現(xiàn)成交回暖跡象。但從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來看，4月市場供求又有所回落。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，4月北京、上海、廣州、深圳、成都、西安、天津、杭州、佛山、長沙、武漢、青島等30個(gè)重點(diǎn)城市新增商品住宅供應(yīng)930萬平方米，環(huán)比下降20%，同比下降43%，仍然是2019年以來同期最低值。同期30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅整體成交978萬平方米，環(huán)比下降17%，同比下降43%。

周茂華表示，目前房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整，各地房地產(chǎn)復(fù)蘇進(jìn)度差異大，預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)市場政策仍偏寬松取向，但各地仍將堅(jiān)持“房住不炒”基本原則，因城施策，精準(zhǔn)調(diào)控。

4月底中央政治局會(huì)議召開，明確要統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，中央政治局會(huì)議為樓市定調(diào)，釋放了更加積極的信號(hào)，隨后北京、深圳優(yōu)化限購政策，杭州、西安同日取消限購，政策優(yōu)化節(jié)奏加快，力度也明顯增強(qiáng)。

限購政策調(diào)整是近期樓市政策優(yōu)化的重點(diǎn)。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截止到5月9日，全國共有50個(gè)城市限購政策進(jìn)行放松，調(diào)控頻次約150次，其中成都、杭州、佛山、東莞、廈門、南京、蘇州、西安等23個(gè)城市全面取消限購。至此，目前全國僅剩海南省、北京、上海、廣州、深圳、天津以及珠海橫琴7地仍保留住房限購。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，限購等購房政策的放松，能夠?yàn)樯唐贩拷灰讕矸e極作用，但受換房家庭拋售二手房情況影響，短期內(nèi)能否改善房價(jià)還有待觀察。

陳文靜調(diào)研發(fā)現(xiàn)，核心城市優(yōu)化限購政策后，市場情緒有所提升，“五一”假期期間，北京五環(huán)外新房項(xiàng)目到訪量明顯增加，深圳、杭州、西安政策優(yōu)化后項(xiàng)目到訪量亦有回升。與此同時(shí)，當(dāng)前多地開展住房“收舊換新”“以舊換新”活動(dòng)，力促暢通一二手住房鏈條。

從供給端來看，陳文靜表示，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加快建立，項(xiàng)目“白名單”深入推進(jìn)，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程也有望加速，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的支撐作用預(yù)計(jì)將進(jìn)一步顯現(xiàn)。

周茂華表示，在政策調(diào)控方面，后續(xù)各地還將從供需兩端發(fā)力，落實(shí)好此前出臺(tái)穩(wěn)樓市政策組合拳，加快“三大工程”落地，從合理加大剛需與改善型需求支持力度，一視同仁支持房企合理融資需求等出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。

“短期來看，房地產(chǎn)市場供需兩端政策或?qū)⒗^續(xù)發(fā)力，預(yù)計(jì)核心城市市場活躍度將逐漸提升，帶動(dòng)市場情緒進(jìn)一步修復(fù)，疊加二季度高基數(shù)效應(yīng)逐漸減弱，全國新房市場銷售規(guī)模同比降幅或?qū)⒅饾u收窄。”陳文靜表示，在新房銷售市場情緒好轉(zhuǎn)、項(xiàng)目“白名單”持續(xù)落地見效等因素影響下，房地產(chǎn)開發(fā)投資也有望出現(xiàn)邊際改善。各區(qū)域中，政策優(yōu)化力度較大、基本面較強(qiáng)的地區(qū)房地產(chǎn)市場修復(fù)預(yù)期也將更強(qiáng)。

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