方城房產(方城房產中心)

蘇永通/發自深圳

政策預期高漲、價格探底、基本面優秀，寶中行情回來了。一線中介：頻頻收到成交數據，線上大V也在帶客成交。

2023年9月3日，深圳“認房不認貸”落地后的第一個周末，“蘇拉”走了，天氣轉晴。

那一天，重壓下的深圳樓市，擔子松開了一些，售樓部再現看房潮。更讓人心潮澎湃的是，核心區的市場氛圍，被調動起來了。

“如果你們上午過來，我們就沒空接待了?！鄙罡麑氈幸痪€的中介老鐘微笑著說。“其實，這個政策大家都有預期。從8月底開始，寶中這邊的標桿盤，筍盤房源已經在加速成交了。甚至出現了久違的場面，比如遲疑一下，房子就被買走了，我這邊就有這樣的客戶?！币慌裕觊L老李補充道。

筍盤賣得快，也就意味著市場反價不遠了，而寶中正在邁出這一步。這種感覺，當我站在壹方中心約488㎡大平層俯視整個板塊時，尤為強烈。

寶中片區一角景觀 中房君實拍

時間來到2023年9月11日，這一天，深圳關于“離婚追溯”的政策落地了。前一天晚上，老鐘跟我說，“政策預期高漲，改善客出動了。那天我們聊完后，寶中又成交了4套，而且這還是不完全的數據，還有好多是線上大V成交的。”

深圳樓市第一梯隊的寶中，正在走出調整期。

01

降價之后的成交

寶中價格已探底

寶中板塊，標桿樓盤是非?！坝矚狻钡?。

2021年2月8日，深圳推行二手房指導價。但根據中介數據，當年寶中標桿盤壹方中心，整體成交價格依然維持在高位，不乏單價超18萬元/㎡的，單價超20萬元/㎡的也不缺。

壹方中心實景圖 中房君實拍

但價格向來是極為敏感的。

市場下行期，房子想要成交，降價幾乎是唯一的出路。而其中，核心區域價格能迅速調整過來的，成交量還是可觀的，比如華潤城，比如寶中的宏發領域。這就是市場共識。

“今年3、4月份，市場有過一段高潮。宏發領域與壹方中心一路之隔，但宏發的價格，因為下探到了11萬~13萬元/㎡區間，所以成交非常好?！辈缺P過程中，上述老鐘講到。“據統計，這兩個月宏發的成交量，已經完成了過去一年的大半了?！?/span>他進一步說道。

相較之下，壹方中心是落寞的。

根據小鹿選房平臺數據，今年3、4月份，壹方中心有記錄成交的，只有1套房源；1~6月，成交也僅有10套房源。當然，這或許與深圳目前數據透視不全面有關系。但中房君從多方獲悉，壹方中心的成交量確實不多。

而最近一段時間，壹方中心一些房源價格經過快速調整，單價14萬元/㎡左右有得選。14萬元/㎡對比高峰時期的20萬元/㎡，價差巨大，成交量也就立竿見影。“8月底到9月初，短短一周多時間，我們統計到的數據，壹方中心就成交了8套?！?/span>上述中介店長老李表示。

目前，壹方中心熱度持續上升，尤其是筍盤，走量可觀。一位深圳資深從業人員表示，“筍盤消化完了，其實也是業主反價的一種表現。因為，那時候你想買，只有另一個價格段可以選擇了?！?/span>

壹方中心內部實景圖 中房君實拍

市場從來都是動態的、多維度的。降價之后的壹方中心成交量上升，意味著價格探底要進入尾聲了。而其作為寶中的標桿盤，具有風向標的作用，所以板塊的調整期，也該進入尾聲了。

02

寶中的基本面優秀

走在市場一線是應該的

時代的一粒沙落在一個人頭上，就是一座山。

寶中降價，是市場驅使的結果。但如今價格到了可以接受的程度，熱度自然就上來了。而寶中優秀的基本面，也足以支撐起這個熱度。

首先，作為前海旁的大型純住宅片區，寶中沒有城中村，城市界面整潔，天然拉近與購房者的心理距離。這一點，與南山中心的“老舊”對比，尤為強烈。

其次，寶中是寶安區府所在地，配套無需擔心。

比如，穿梭寶中的地鐵有1號、11號線以及5號線（環中線），去哪里都方便，寶安、寶安中心、寶體等站點辨識度也高。又比如，學校配置有海韻、海旺、寶安實驗，以及海天學校，都是寶安有口皆碑的。

但更出色的是，寶中眾多配套都是城市名片級別的。

歡樂港灣摩天輪實景圖 中房君實拍

熱鬧的壹方城 中房君實拍

大型商業體壹方城、大型文旅歡樂港灣，業態豐富，人氣旺盛；寶安體育館經常承接活動演出，同時正在擴建，完善籃球館、游泳館等各種功能場館；區府對開的海濱廣場，也在改造，打造地下空間。

值得一提的是，寶中的文化配套是一流的，除了已經投入使用的圖書館，灣區書城正在火熱施工中。根據規劃，灣區書城建筑面積約13.1萬㎡，將成為全國最大書城。

寶安體育館正在擴建 中房君實拍

此外，寶中還有高標準的寫字樓、酒店公寓，其中包括超五星級標準的瑞吉酒店，對于提升片區知名度，有重要的推動作用。

在中房君看來，如果將寶中當作正在玩一款養成系游戲，那么其不是剛開荒的新手，而是數一數二的公會大佬了。

有空的話，用腳實際丈量一遍，大家就會有明顯的感觸了。

03

寶中樓盤分化劇烈

選盤需“一戶一品”

作為連片的大型住宅區，寶中以創業路為界。創業路以北為老寶中，創業路以南則是新寶中。

整體來說，新寶中由于樓盤整體樓齡較新，以及集中了壹方城、歡樂港灣、灣區書城等名片配套，所以優勢明顯，價格梯度領先老寶中。

中房君也從一線中介獲取了，寶中各樓盤的梯隊分布，如下圖所示。

需要注意的是，這份排名只是供大家參考。

從大方向來說，新寶中與老寶中存在區隔。但同時，因為寶中樓盤，大多是大花園社區，因此樓盤自身也存在分化。

“而且，寶中有很多樓盤，雖然有一定年份了，但也有一定的好處，那就是‘贈送面積’很大。比如鴻榮源尚都、龍光天悅龍庭、宏發領域，各個戶型要具體看待。有的戶型使用率，不是簡單的超100%，而是超越你的想象。例如，約130㎡的單位，實際能去到約150㎡左右。”踩盤過程中，老鐘說道。

宏發領域約130㎡尺度堪比豪宅 中房君實拍

他還表示，這種情況下，價格就要“一戶一品”了。畢竟，超高的實用率下，單價、總價需要具體分析。

同時，如果是大花園社區的樓盤，由于景觀面的不同，價格也會有差距。此外，樓盤物業的維護，也是重要影響因素。

新錦安壹號公館實景圖 中房君實拍

第五大道社區實景圖 中房君實拍

另外，在這里有兩種樓盤需要拎出來講講。

一種是新盤越秀瑞樾府。這個雖然是新盤，但因為只有3棟樓，體量太小，同時大部分樓層單位，都被旁邊的福中福幸福海岸阻擋了。因此，樓盤評價褒貶不一。

有購房者就表示，樓盤硬傷明顯，擔心后期進入二手市場支撐不起熱度。

左邊是福中福幸福海岸；右邊是越秀瑞樾府 中房君實拍

另一種樓盤則需要大家謹慎選擇，那就是以花樣年花鄉郡為標志的“炒作盤”。

花樣年因為是小戶型容易操作，同時有海韻學校加持，再加上過去樓市行情好，因此20多㎡的戶型，被炒到了400多萬元。但隨著市場下行，樓盤的價格已經腰斬。

最近曝出的一套約28㎡的房源，售價更是降至186萬元。

為什么會跌得如此厲害？

核心原因便是，缺乏居住價值的樓盤，容易成為一顆“定時”。市場好，炒作高潮便一發不可收拾，但我們都知道：

高潮是不可持續的。