麓房產(成都房產麓鳴九天)

標題的答案其實很簡單，小冰作為濟南樓市資深研究員，給出的答案就三個字：

不！可！能！

買在最低點是不可能的，因為全濟南同期或者同個樓盤，只有一個最低點，濟南成千上萬名購房者，注定只有一位幸運兒。賣在最高點難度也是極大，二手房的偶然因素太多，誰也不知道啥時候會遇到一位人傻錢多的買家，到時又會創下本小區二手房歷史最高成交價。

所以說，買房不可能買到最低，賣房也很難賣到最高。但買房可以買在較低點，賣房也可以賣到較高點，這是一門技術活，下面請聽小冰慢慢胡謅。

一、新房價格較低點的四個節點

如果不考慮特殊年份，把2016年、2017年那種瘋狂年份排除在外，在房價相對平穩的年代，新房價格較低有四個節點：新樓盤首開、年底3個月、清盤狀態、特殊情況（比如去年疫情）。

為啥新樓盤首開是較低點？

那種比較專業的開發商，新樓盤首開和加推的節奏大致如下：一是宣傳期間價格略高，提高潛在購房者的心理預期；等首開時，價格大概率較低，會明顯低于宣傳價格，讓潛在購房者有一種撿了小便宜的感覺；后期慢慢漲價，然后順銷。這就是低開高走的銷售模式。

這種模式對于開發商非常重要。低開高走，一方面是給首開入手的購房者看的，自己剛買的房子漲錢了，沒幾天就漲了好幾萬甚至十幾萬，心里倍高興。有些過度興奮的購房者，可能逢人便說，俺買的房子，沒幾天就漲了半年工資，你還不趕緊買。再者是給前期觀望還沒下手的購房者看的，你下手晚了了吧，再買得多花好幾萬。如果二次加推再不買，那就又是好幾個好幾萬。

廣大購房者都是買漲不買跌，而新房的價格開發商是可以操縱的，所以多數專業的開發商會選擇低開高走。低開高走，開發商給自己開個好頭，后期好繼續引流。盛福片區的越秀麓端府就是明顯例子，第一次來濟南獨立操盤，在很多改善群體并不太認可的盛福，而且大行情不咋好的10月份，首開能取得8成去化的亮眼戰績，跟低開的關系很大，（2萬買歷下，品質看著還不錯，初中簽約甸柳，樓盤除了南邊萬科城擋視野外沒啥明顯硬傷，價格真不貴）。

越秀麓端府

還有就是中建蔚藍城，去年中旬首開單價1萬2、1萬3，價格真香一房難求，拔得開門紅。后來幾次加推后，價格逐漸上漲到1萬4、1萬5。營銷和產品糙哥—中建，因為把低開高走運用得當，一甩過去中新錦繡天地片區只靠低價攬客的苦日子，過起了我居然也能賣溢價的好日子。

雪山萬科城、綠城春來曉園、濟高梧桐郡、濟高瓏悅府、仁恒奧體公園世紀等等，好多懂營銷的開發商都是低開高走。當然了，也有高開低走的樓盤，結局通常都很慘，比如中鐵城、中鐵逸都閱山、奧體鉑悅府、萬科金域華府等，這幾個樓盤最后都賣到了現房。

年底3個月，也就是10月份、11月份、12月份（請注意是陽歷年，不是陰歷年），也是新房價格較低點。第四季度，房企面臨極大的回款任務，上市房企要業績，工程方面要付款，海量債務要償還，各方面壓力山大。而此時市場上的韭菜相對較少（大部分韭菜都在上半年上車了呀），市場上粥少僧多。各大開發商們不得不使出渾身解數來搶客戶。而降價，是最直接有效的搶客利器。

小冰最近帶看了不少樓盤，像文旅城D9、D12地塊部分矮樓層單價13499，好樓層14000多點；萬科城18層小高好樓層單價15800；綠城春來小高新開的18層小高單價14500等等，這三個都是有代表性的流量大盤，相比今年的歷史最高點，都有所降價。為啥，這哥仨年底都缺錢，客戶重合度又高，除了打價格戰別無他法。

但等到元旦過后，又是一個新周期。各大樓盤會取消促銷優惠，變相漲價。然后等到春節過后，春意盎然，三月冰化雨潤，一大片綠油油的韭菜又到了收割的季節。各大樓盤又玩起了低開高走的把戲，很多購房者買漲不買跌，爭先恐后入場，開發商則在一旁笑呵呵的收割。

清盤狀態的樓盤價格便宜，這個好理解。沒幾套房子了，開發商趕緊賣了好去忙活別的樓盤，營銷費用一月也不老少呢，關鍵是耽誤精力。集團老總每次會議上都問，那啥尾盤咋還沒賣完，負責這個項目的小張，你干啥吃的。當然了，有些有國企背景的樓盤就比較牛逼，越是尾盤賣的越慢價格還越貴，因為賣完自己就得去其他樓盤忙活了，在一個樓盤慢慢養老，他不香嘛。

神武片區的魯商金茂悅府是前者，尾盤真心便宜，162㎡戶型單價才1萬5左右。而濟高梧桐郡就是后者，據說4號樓可能開到2萬8，這是嚇退購房者準備賣三年的節奏。大佬們可以在一個項目上養老，多好。一舉多得，豈不妙哉。

魯商金茂悅府單價真不貴

特殊時期新房價格便宜就比較好理解了，比如去年初疫情期間。那會售樓處都閉門歇業，開發商是真慌，只要購房者敢出價，開發商就敢賣。去年初，華潤公園九里1.35萬起，綠城玉蘭花園四期2萬出頭，現在回頭看是真香，但這種價格再也回不去了。

短期內有些房價低點的機會稍縱即逝，短則幾天，長則數月。如果這次錯過，只能在未來的某天拍大腿了。后悔當初為啥不入手呢，那會為啥不下狠下心來上車呢？但即使把大腿拍腫了又有啥用，價格回不到曾經轉瞬即逝的低點了。

新樓盤首開、年底3個月、清盤狀態、特殊情況（比如去年疫情），是小冰總結的新盤價格較低的四個時間節點。現在臨近年底，還有2個月就元旦，還沒置業的朋友，是時候考慮上車了。如果疊加樓盤清盤或者低價首開，就更要珍惜了。

當然了，也有年底首開但價格虛高的樓盤，比如濟高云棲府。

濟高出品、大高層、還敢賣3萬，肯定是梁詠琪給的勇氣。但是，殘酷的現實是，明年云棲府的價格可能會更高。因為他是濟高，可能有人還想指望一個項目耗到養老呢。

二、如何把握二手房較佳節點

二手房和新房是兩個邏輯完全不同的市場。想順利買到高性價比的二手房很難，現在網絡這么透明，很多業主都知道市場價，而且很多房東都有種心理，賣房子跟賣孩子似得，尤其生活過多年的房子，倍有感情，不想便宜賣，價格使勁往高了掛。

有些價格看似很低的房子，要么有硬傷，比如頂樓一樓，或者3樓但造型遮光；要么是房主特別著急用錢，或者房子有抵押的房子。小冰就接觸過華皓英倫聯邦的一套二手房，總房款不到400萬，抵押了200多萬，這就得需要買方至少有200多萬的首付，還要承擔前期的風險。這種抵押給銀行的情況還好，有些二手房還有民間抵押，這種就更麻煩了。

有些單價明顯低于市場價的二手房，并不很值得追求，反倒需要特別警惕。所以，買二手房的邏輯，小冰反倒覺得從交易安全性、樓棟位置、性價比等方面綜合考慮，不要只盯著單價看。

至于如何賣在最高點，也是有規律可循的。二手房交易肯定離不開中介，所以，廣撒網是必須的，最好多登記幾家不同品牌的中介門店。而且還得跟中介處好關系，如果每次中介帶客戶看房，房主懟中介都跟熊孫子似得，還有哪個中介小伙子推薦你家房子。

順利賣出二手房，有幾個必備條件。首先是最好房子空置，尤其不能有租客，如果可能，最好把房子的鑰匙留給附近中介，他們最喜歡賣這種看房方便的房子。其次房子要有賣相，稍微捯飭一下，雖說做不到新房售樓處樣板間那么豪華，起碼得說的過去。二手房是講究眼緣的，稍微收拾一下，起碼讓人看起來很舒服，這點非常重要。

這種老破小的受眾越來越少了

再者就是可以考慮付一定金額的辛苦費或者說中介費。這個錢不一定是房款的1%或0.5%，也可以是幾千塊。別小看這點小恩小惠，這相當于給中介釋放了某種信息：房主誠心售房，不是那種掛出來賣著玩的。再者還能多收點中介費，何樂而不為呢。

現在二手房整體是買方市場，尤其那些房齡超過15年的還沒學區加持的二手房，非常難賣。如果這時候業主心態還高高在上，那結果只能是剩下。

再者就是節點問題。二手房最佳的出售時間節點是在年初的3-5月份，這時候只能說成交周期快一點，價格不一定見得高。這時候非常不建議業主趁勢漲價，反倒要趁勢賣出。這時候只要能賣出去，就是贏家。那些漲價想多賣幾萬塊錢的，大概率會被市場狠狠打臉。

現在銀行已經在某種程度上放棄二手房了，二手房動不動就3、5個月不放款，房齡較老的直接拒貸款，這個信號已經很明顯了。新房放款快是因為牽扯到土地財政，打死開發商也會誤傷地方ZF，將來還怎么賣地啊。二手房就這么僵持著挺好，資金跑不出去，高價橫盤，正好留著將來收房地產稅。

建議現在很多誠心售房的業主，就先把二手房先掛出來，試試水，順便也讓附近中介知道你家有房子要賣，這就對接下廣大中介推薦你家房子很有幫助。如果明年再掛，時間上可能稍微晚點了。

三、一定不要想著賣到最高、買到最低

小冰有一個不成熟的預感，今年上半年順利售出二手房的業主，可能是近幾年來的二手房市場的最大贏家。這里指的是大多數業主，而不是全部，有些優質房產，依然值得長期擁有。

未來二手房的售出難度，可能會比今年大得多。尤其濟南如果成為房地產稅試點城市，那肯定會有一波業主拋售潮和購房者觀望潮，到時再疊加銀行對二手房收緊，出售難度就更大了。濟南現在二手房市場已經5萬多套了，將來可能會更多，到時供需比會更加失衡?，F在很多買房群體都是95后，他們要求高品質，喜歡新房，忍受不了很多二手房的奇葩戶型和停車不方便，甚至有些購房者，連小區有地上車位都無法忍受。

所以，真心建議很多誠心售房的業主，差不多就賣吧，賣到手里才是錢。如果房子賣不掉，那只是賬面財富，沒啥意義的。

對于購房者，小冰的建議也是，不要想著買到最低點。否則大概率會受到市場教訓，下面小冰舉兩個例子。

去年12月，中新錦繡天地房價一度降到10300。因為價格太過便宜，幾天就賣了上百套，中建瞬間就膨脹了，價格一下漲了好幾百。后來有群友去看房，價格漲到10600左右了，一套房子貴了好幾萬。群友心里特不平衡，一度不想買。后來小冰再三相勸，入手了一套好樓層。

今年雪山哪還有單價1萬零幾的房子，全部都13000+了，萬科城甚至都賣到1萬7了。

今年1月份，濟高梧桐郡請退出兩套113㎡和一套125平米小戶型。有位群友看過梧桐郡，但因為沒有小戶型了，也就沒買。群友預算不高，之前一度看過孫村郭店的樓盤，后來砸鍋賣鐵才把預算提高到200萬左右。

在群友考慮的間隙，兩套113小戶型瞬間被搶，都是沒來售樓處直接線上轉定金，最后只剩下那套125的了，總價在230萬左右。而且因為是清退房源，無法享受研究生減免10萬的優惠（之前的買家，應該是研究生學歷以下），比之前其他研究生買的同戶型貴10萬。

10萬塊錢，很多人一年也攢不下，想想真是不甘心。這時，他的小女朋友、還有小冰，力勸群友“高價”買下了這套房。當時小冰就說，不可能買到最低點，買到較低點就很不錯了。這次損失的這10萬，未來肯定會找補回來。

那會梧桐郡7號樓已經是清盤狀態，只剩頂底，這次再不買，以后很難再上漢峪片區小三室的車，年后漢峪房價大概率是看漲的，這是小冰勸說群友貴10萬塊入手最根本的原因。如果這位群友當初抱著“我就得買在最低點，否則寧肯不買”的心態，可能真的就跟漢峪片區無緣了。

梧桐郡125是邊戶，還是好樓層，現在保守來看，至少增值了幾十萬。雖說群友這套房子為了自住，也不賣，但起碼少花了幾十萬。最主要趕上了漢峪片區的新房末班車，現在漢峪片區的新房，已經木有低于300萬的了。

漢峪片區即將是二手房市場了

在普通購房者對樓市不怎么了解的情況下，多看一些靠譜房產文章，去售樓處前，喊著一位專業且相對客觀的房產人做參謀，真的非常重要。

未來的1-2月是比較合適的入手時機，建議購房者不要非得等到12月下旬，很多開發商從11月份甚至10月份就搞活動了，因為12月份再搞活動就太晚了，到時候開發商只有業績，但沒有回款。而開發商是想業績、回款都想要。等開發商搞完活動，價格優惠就收回了，就只能明年底再戰了。

對于明年新樓盤供應量較少的片區，比如CBD、漢峪、賢文、神武，更要重點關注下片區樓盤的促銷活動，明年這幾個片區供少需多，價格方面可能對購房者不太友好。

神武片區200萬以下，只有融創未來壹號了

希望小冰這篇文章對大家置業和賣房有所幫助，還沒有關注小冰頭條號的朋友，一定記得關注下。今天就先跟大家聊這么多，全文完。