所謂“國(guó)五條”的細(xì)化規(guī)則出臺(tái)了，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)包括：

1、提高二套房首付比例和貸款利率；

2、二手房按20%增值額收取所得稅；

3、提高購(gòu)房資格門檻；

4、增加保障房供應(yīng)；

5、三年內(nèi)住房信息聯(lián)網(wǎng)。

這些措施會(huì)對(duì)一二線城市和三四線城市在買房和租房方面分別產(chǎn)生什么樣的影響？

個(gè)人分析如下：

1、二手房按20%增值額收取所得稅；

二手房按20%增值額收稅，即收取了炒房者20%的炒房收益。

表明政府希望住房回歸到居住功能而非當(dāng)前的投資功能。試想股市收取20%的收益印花稅，還有多少人會(huì)炒股呢？因此該條政策必然打壓大量以投資為目的炒房客的購(gòu)房需求，從供需角度說(shuō)，即購(gòu)房需求下降，對(duì)房?jī)r(jià)有下降影響。

當(dāng)然對(duì)于已經(jīng)持有二手房的炒房者來(lái)說(shuō)，政策預(yù)期已經(jīng)很明確了：不要想通過(guò)炒房獲取收益。

有了這樣的政策預(yù)期，聰明的炒房者應(yīng)該會(huì)逐漸退出樓市轉(zhuǎn)移到股市等其他投資市場(chǎng)，當(dāng)然二手房的供應(yīng)應(yīng)該會(huì)逐步上升，即供給增大。

當(dāng)然這條政策有個(gè)前提：政府能夠明確知道二手房出售的增值額，不然白搭。

上面有人提到，賣房者會(huì)將20%增值額稅通過(guò)房?jī)r(jià)上漲的方式轉(zhuǎn)移到買房者手中，但是當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)奇高。以一套成本300w，賣出400w房屋來(lái)說(shuō)，收益100w，上稅20w。賣房者要想收益不變?yōu)?00w，要么上購(gòu)房者直接給其20w，總購(gòu)房?jī)r(jià)420w，即房?jī)r(jià)相對(duì)原來(lái)上漲（20/400）% = 5%；要么提高房屋總價(jià)25w，總購(gòu)房?jī)r(jià)425，即房?jī)r(jià)相對(duì)原來(lái)上漲（25/400）% = 6.25%。

個(gè)人感覺(jué)，購(gòu)房者是不可能接受房?jī)r(jià)已經(jīng)如此之高情況下的還要暴漲。因此賣家想推廣將稅收成本轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上可能性較低。

2、提高二套房首付比例和貸款利率；

該條主要是減少了購(gòu)房需求，對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲有作用。

但是這里面存在情況是：

對(duì)二套房有剛需用戶來(lái)說(shuō)，其購(gòu)房難度增大。

對(duì)炒房客來(lái)說(shuō)，購(gòu)房成本增大，減少了購(gòu)房需求，有用。

結(jié)合第1條，由于房屋投資功能會(huì)逐漸消失，那么這條政策越往后對(duì)于抑制炒房者購(gòu)房需求的效果越來(lái)越明顯，因?yàn)榇罅砍捶靠蜁?huì)隨著房屋投資屬性消失轉(zhuǎn)移到其他投資市場(chǎng)（股市、債券等），那么二套房需求方中剛需用戶的比例越來(lái)越大，因此后期這條政策效果應(yīng)該不是很好。

3、提高購(gòu)房資格門檻；

這條跟1、2條本質(zhì)一樣是抑制炒房客的購(gòu)房需求，對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲有效。

4、增加保障房供應(yīng)；

該條是增加住房供給，對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲是有效的。

總的來(lái)說(shuō)新國(guó)五條應(yīng)該對(duì)房?jī)r(jià)抑制作用應(yīng)該有效果，可能存在短期房?jī)r(jià)波動(dòng)，但是房屋投資功能被抑制的預(yù)期已經(jīng)很明顯，必然導(dǎo)致大量炒房者被驅(qū)趕到其他投資市場(chǎng)，如股市，因此對(duì)樓市應(yīng)該是長(zhǎng)期利空，對(duì)股市是長(zhǎng)期利好。