伍房產—伍島房產

華哥的老家在廣東茂名的農村，8年前，他來到中山跑快遞。

2015年，他將多年的積蓄掏出來，在中山市大涌鎮一個叫御景豪庭的樓盤，買了一套房。

“以為是好日子的開始，沒想到卻陷入沒完沒了的煩惱?！比A哥說，原計劃2016年底收樓，當時售樓小姐也說得好好的，但到現在，大家都還在為房產證焦慮不安，甚至樓也沒收成。

忍無可忍，業主找到開發商。自知承諾沒能準時兌現的開發商，感到理虧，便在沒完成收樓手續前，默認業主入住裝修。

開發商這一做法隨即遭到施工單位的反對。

施工單位——江蘇省華建建設股份有限公司相關負責人殷禮軍給紅星新聞發來了公司對開發商伍國群的正告聲明，指責伍國群方面在沒有完成相應工程款的支付，也沒有與施工方辦理工程移交的情況下，默許業主違規擅自裝修并入住使用，“極大侵害我司的合法權益”。

而核心問題，就在于該樓盤的“規劃驗收”上——2018年4月13日，規劃局作出不予受理通知書，決定不予受理伍國群提出的辦理建筑工程規劃條件核實，原因是申請的資料不齊全，欠缺建設工程規劃許可證及附件原件、批準的報建施工圖原件（建設工程規劃許可證附圖）。

到目前為止，開發商和規劃局已進行兩輪官司。

樓盤建成 開發商與規劃局僵起了

5月29日至30日，紅星新聞來到中山市大涌鎮實地探看華哥購房的樓盤——御景豪庭。這是一排商住樓，地下1層車庫，地上18層，共3個單元，每單元都是雙電梯，每層4-5戶不等。

案涉樓盤御景豪庭

樓盤距離大涌鎮政府約5分鐘的步行，樓盤面朝石歧河。華哥2015年底買的是一套130平方米的房子，每平方米4500元，付了三成首付，約18萬元，剩下的，打算月供。當時，售樓小姐告訴他，“2016年底收樓。”

但變局漸生。

開發商伍國群已77歲了，御景豪庭等項目的開發運營，主要由項目經理林贊中來完成。

在林贊中辦公室，他拿出一疊厚厚的文件和復印件給紅星新聞記者參閱和拍照。林贊中說：“我們不是違建，土地證，建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證，建設工程施工許可證，我們都有。我們也得到變更用地的許可，問題就卡在規劃局不作為?！?/p>

記者拍照取證期間，林贊中還痛訴這些年的不容易，“從地方到省里，在一些部門，我們跑了十多趟，想跳樓的心都有了?！?/p>

跑來跑去，就因交樓時需要規劃局“規劃驗收”的訴求不能滿足。畢竟，沒有規劃局的“規劃驗收”，交樓、辦房產證等環節，是不可能完成的。

中山市城鄉規劃局為何沒給這個樓盤規劃驗收？

5月29日下午，中山市城鄉規劃局副局長何俊文在接受紅星新聞采訪時表示，“他們（伍國群方面）偽造我們的批文，辦了消防等手續，因為他們沒繳費，我們不可能給他們發放建設工程規劃許可證?！?/p>

此外，何俊文還說，伍國群的商住樓本身還存在容積率過高、綠化不足等諸多問題。

“規劃局撒謊、不講誠信?！绷仲澲懈嬖V紅星新聞，作為“三舊改造”的配套政策，容積率超標等問題，當時也得到了相關部門的許可。

雙方不服，官司就打起來了。

伍國群起訴中山市城鄉規劃局，要求法院判決認定：中山市城鄉規劃局不受理規劃驗收申請的行政行為違法。

2018年8月29日，中山市第一人民法院作出的行政判決書顯示，確認被告中山市城鄉規劃局不予受理規劃驗收申請的行政行為違法，并責令規劃局重新作出行政行為。

但規劃局不服，提起上訴。

3個月后，2018年11月29日，中山市中級人民法院作出二審判決。中山市中級人民院出具的這份判決書上，紅星新聞看到：中山中院撤銷中山第一人民法院此前作出的行政判決，駁回伍國群要求規劃驗收的訴訟請求。

樓盤未經驗收 開發商發鑰匙給業主

自知理虧，開發商迫于業主的壓力，開始給他們發放了鑰匙——而事實上，這個環節理應在獲得規劃局的規劃驗收后才能進行。

5月29日，紅星新聞進入御景豪庭發現，一些樓層已開始有業主入住。有的房間正在裝修，但大部分都是簡裝，因為“擔心房子無證或手續不全被拆，裝修費又要打水漂。”幾位業主表達了一樣的隱憂。

部分業主在做防水裝修

隨著業主裝修入住增多，當地消防和施工單位也緊張了。樓盤的墻壁上，至今還貼有今年5月7日中山消防部門的警告：“在對御景豪庭的消防檢查中發現，該樓盤未經驗收，但業主已經入住?！?/p>

消防部門提醒，“1、未驗收不能入住。2、消防方面存在隱患?！毕啦块T還指出：“（御景豪庭）人防、物防、技防均未達要求?！?/p>

消防提醒

此外，施工單位江蘇省華建建設股份有限公司（下簡稱華建公司）的提醒，也隨之到來。

今年4月25日，施工單位在小內墻壁上也貼出《通告》提醒伍國群和業主。《通告》稱，伍國群欠施工單位約8000萬元（含逾期付款的違約金），所以施工單位還沒有將工程移交給伍國群，但一些業主“擅自裝修入住，給施工方帶來極大的損失?！?/p>

《通告》要求，“4月30日前，所有已入住或正在裝修的業主，必須停止一切裝修活動并退出占據的物業，搬出可移動家具、家電及其他生活用品、用具，并將擅自換鎖的鑰匙上交我項目部登記備案，否則，對存放在物業內的一切物品作無主處理?！?/p>

措辭嚴厲的文件和通告，終究抵擋不住業主入住的決心。華哥說，他現在也準備找人簡裝一下入住，至于后續房款，“等房產證辦下來再說”。

二審判決：開發商未繳相應費用，程序違規

在開發商和規劃局的兩輪官司中，有一點很引人注目，那就是：規劃局是否已向開發商發放案涉項目的建設工程規劃許可證？

判決書上，伍國群稱，2011年12月6日，中山市城鄉規劃局已向她頒發建設工程規劃許可證原件，但后來，規劃局收回這份原件。如今規劃局拒絕承認曾發放此證。伍國群認為，這是規劃局“不尊重客觀事實，不講究誠信的表現”。

一審法院通過調取和查閱消防、住建等部門的備案檔案后認定：伍國群曾取得建設工程規劃許可證原件及附件。一審法院指出，規劃局曾向伍國群發放建設工程規劃許可證原件并收回，之后又讓伍拿出原件給規劃局核驗，這是“于法無據的主張”。

據此，中山市第一人民法院一審判令規劃局敗訴，并責令規劃局重新作出規劃驗收的行政行為。

一審判決

二審審理時，焦點轉移，是否先繳費后動工成為關鍵。

作出二審的中山市中院表示，根據《土地管理法》第五十五條第一款有“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地”的規定，據此，伍國群涉案用地未繳納相應費用，尚不滿足作為商住用地開發使用的條件。

中山市規劃局副局長何俊文向紅星新聞打了一個比喻，他說，“你去買車，你沒給錢就把車先提走，這不違法嗎？”

二審判決

對此，樓盤項目經理林贊中感覺很冤。他提供給紅星新聞的資料顯示，由于資金周轉困難，伍國群當時向大涌鎮政府、中山市城鄉規劃局大涌分局提出申請延遲繳納共建費和超容費的申請，并承諾“在單項綜合驗收前繳清相關項目款項”。林贊中說，“申請得到大涌鎮政府的蓋章核準后，我們才進行商住樓項目的開發和建設。”

對此，何俊文說，“大涌鎮政府的這一做法屬越權行為，因為鎮政府根本沒有這個審批和同意的權力?！彪S后，記者來到大涌鎮政府，鎮政府沒有就此進行回應。

中山市中院二審判決書也指出，“大涌鎮政府無權批復同意其（伍國群）屬于上級市政府收取的土地有償使用費?！贝送?，中山市中院指出，除上述問題，伍國群的商住樓項目還存在超容積率、超高和低綠化率等問題。

“問題比較嚴重。”何俊文說，“法律是保護合法者的利益，而不是相反?！?/p>

林贊中承認，他們首次開發地產，在職能部門的權限劃分中，他們并不了解，“以為鎮政府同意就行了”?！叭绻敵跽f不行，我們即便出現資金周轉的困難，也會想其他辦法，不至于把這個風險辦成既成事實，這不僅給業主，也給我們自身埋下了一個很大的雷。”

二審法院認為，伍國群開發建設的商住樓不具備辦理規劃條件核實、竣工驗收、繼而獲得不動產權屬、使違法建設的項目合法化的實質條件。

因此，二審法院認定，中山市城鄉規劃局此前作出不受理規劃驗收的行為，合法有據。

不過，伍國群沒有就此放棄，林贊中向紅星新聞出示的受理通知書顯示，他們已向廣東省高院提請再審，并已獲受理。

最終結果如何，還有待法院的最終判決。

紅星新聞記者 韋星 發自廣東中山

編輯 汪垠濤