前一陣子，大家都在對(duì)重慶某高檔小區(qū)物管經(jīng)理毆打業(yè)主的事口誅筆伐。巧的是，筆者幾年前在重慶工作時(shí)租住的就是這個(gè)小區(qū)，印象里小區(qū)物管的服務(wù)還是很細(xì)致用心的，沒(méi)想到短短幾年已經(jīng)物是人非。

不過(guò)中國(guó)物管最多也就是和業(yè)主鬧點(diǎn)糾紛，為了多收點(diǎn)物管費(fèi)不擇手段，這與美國(guó)的物管公司完全不在一個(gè)層面，美國(guó)物管的霸道絕對(duì)讓業(yè)主不寒而栗。

一個(gè)在中國(guó)某房地產(chǎn)公司上班的朋友告訴我，他們公司正在和美國(guó)的一家物管公司打官司。

原來(lái)，這家房地產(chǎn)公司多年前曾在美國(guó)開發(fā)了一個(gè)公寓項(xiàng)目，總共也就六百多套，對(duì)這家當(dāng)時(shí)年銷售額超千億的房企來(lái)說(shuō)，這項(xiàng)目也就是個(gè)小盤，當(dāng)年只是為了所謂進(jìn)軍全球市場(chǎng)做的試水。

不曾想，這個(gè)項(xiàng)目自打啟動(dòng)就風(fēng)波不斷，這和開發(fā)商不熟悉美國(guó)地方法律法規(guī)，不熟悉消費(fèi)市場(chǎng)，更沒(méi)有國(guó)內(nèi)的上下游供應(yīng)鏈支持有關(guān)。房子建好多年，只賣掉了六分之一。

按照當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)，不管房子有沒(méi)有賣出去，都要給物管公司繳物管費(fèi)，當(dāng)然，沒(méi)賣出去的房子物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商繳。

從去年開始，朋友供職的房產(chǎn)公司遇到嚴(yán)重的現(xiàn)金流問(wèn)題，開始頻繁進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整，降低運(yùn)營(yíng)成本，那些海外公司和項(xiàng)目也就開始頻繁更換管理部門與領(lǐng)導(dǎo)，直接造成的結(jié)果就是很多項(xiàng)目沒(méi)有具體負(fù)責(zé)人，那個(gè)美國(guó)項(xiàng)目也就成了被遺忘的項(xiàng)目之一。

就在幾個(gè)月前，房產(chǎn)公司收到了美國(guó)來(lái)的律師函，要求支付拖欠的物管費(fèi)。老實(shí)說(shuō)這點(diǎn)兒欠款在動(dòng)輒幾億、幾十億的海外到期債比起來(lái)，根本就不叫事，自然也沒(méi)人搭理。

于是兩個(gè)月前，房產(chǎn)公司收到地方政府的信函，告知他們因?yàn)殚L(zhǎng)期拖欠物管費(fèi)用，已經(jīng)有多套房產(chǎn)被物管公司拍賣，用以沖抵欠款。

房產(chǎn)公司高層這才意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性，連忙安排人去美國(guó)調(diào)查和協(xié)商。去了方知，市價(jià)近百萬(wàn)的房子，拍賣價(jià)格還不到十萬(wàn)，以至去的人都懷疑，這些房子是不是全讓物業(yè)公司內(nèi)部的人買走了。

對(duì)這個(gè)情況，一個(gè)美國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)告訴我，美中物業(yè)管理公司的主要差別就在于獨(dú)立性上，中國(guó)很多物管公司屬于開發(fā)企業(yè)投資設(shè)立，甚至本身就是開發(fā)商的職能部門，這種從屬關(guān)系在美國(guó)是不可想象的。

美國(guó)的物管公司與開發(fā)商完全分開，甚至大部分州都禁止開發(fā)商涉足物業(yè)管理行業(yè)，而二者的管理機(jī)構(gòu)、協(xié)會(huì)組織也完全不同，這使得物業(yè)公司與開發(fā)企業(yè)有著天然的制約關(guān)系。

但如果認(rèn)為物業(yè)公司完全站在業(yè)主一邊，那也是大錯(cuò)特錯(cuò)。如果房主不繳納物業(yè)管理費(fèi)用，其后果極其嚴(yán)重，物業(yè)公司是有權(quán)收回房屋所有權(quán)的。換言之，物業(yè)公司把開發(fā)商的房子進(jìn)行拍賣，沖抵拖欠的物業(yè)管理費(fèi)用在美國(guó)是完全合法的。

為什么零八年美國(guó)次貸危機(jī)，很多白領(lǐng)失去房子變成流浪漢？還不起銀行貸款，房子被銀行收回的不少，還有很多是因?yàn)橥锨肺锕苜M(fèi)用，房子最后被物管公司處置的。

另外，美國(guó)的物管公司還有很多特殊的權(quán)利，比如可以決定小區(qū)內(nèi)房屋出租的比例，甚至裁決業(yè)主的房屋是否可以外租。同樣，業(yè)主在自家房頂架個(gè)衛(wèi)星天線，也要物管公司同意；砍自家院子里的樹，不修剪草坪都可能被物管公司罰款等等。

在這一點(diǎn)上，美國(guó)的物管公司更像是社區(qū)警察，業(yè)主哪敢惹？中國(guó)的物管公司沒(méi)法比。