一天，兩座城市接連取消限購(gòu)，全面放開(kāi)樓市。5月9日，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知，全面取消住房限購(gòu)。在杭州市范圍內(nèi)購(gòu)買住房，不再審核購(gòu)房資格。

同日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等部門(mén)發(fā)布通知，全面取消住房限購(gòu)措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購(gòu)買新建商品住房、二手住房不再審核購(gòu)房資格。

杭州市宣布全面取消住房限購(gòu)，為后續(xù)一二線熱點(diǎn)城市限購(gòu)政策的進(jìn)一步放開(kāi)打開(kāi)了想象空間。

中新財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，目前全國(guó)仍保留住房限購(gòu)的省份或城市，除了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，僅剩海南省、天津市仍處于部分放開(kāi)限購(gòu)的狀態(tài)。

A 松綁

杭州、西安同日宣布取消限購(gòu)

此次杭州市樓市調(diào)控政策，提出科學(xué)編制住房發(fā)展規(guī)劃、優(yōu)化住宅用地供應(yīng)、全面取消住房限購(gòu)、優(yōu)化公證搖號(hào)銷售、加強(qiáng)住房信貸支持、優(yōu)化積分落戶政策、推動(dòng)高品質(zhì)住宅供應(yīng)七條措施。

杭州取消限購(gòu) 購(gòu)房可落戶

其中最受關(guān)注的內(nèi)容是:全面取消住房限購(gòu)，全市范圍內(nèi)購(gòu)買住房，不再審核購(gòu)房資格。

優(yōu)化公證搖號(hào)銷售，對(duì)于購(gòu)房意向登記家庭數(shù)量小于或等于準(zhǔn)售房源數(shù)量的新建商品住房項(xiàng)目，取消公證搖號(hào)銷售要求，由開(kāi)發(fā)企業(yè)自主銷售。

首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)放松，降低購(gòu)房成本。購(gòu)房者在購(gòu)房區(qū)域內(nèi)無(wú)房或僅有一套住房且正在掛牌出售的情形，新購(gòu)住房的按揭貸款可按首套住房認(rèn)定。

降低了落戶門(mén)檻，購(gòu)房即可落戶。只要在杭州取得合法產(chǎn)權(quán)住房即可申請(qǐng)落戶，不再受學(xué)歷等限制。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生對(duì)此解讀稱，本次“杭七條”新政是繼“3.14”杭五條新政之后又一重磅新政。全面取消限購(gòu)的背后，主要源于新房市場(chǎng)的相對(duì)低迷表現(xiàn)。

據(jù)了解，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下行，跌幅并未收窄，成交規(guī)模創(chuàng)階段性新低，行業(yè)面臨失速下行的局面，且可能會(huì)危及到系統(tǒng)重要性房企的償債能力。

據(jù)杭州貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，4月份杭州十個(gè)行政區(qū)二手房均價(jià)全部下跌。跌得最慘的是臨安區(qū)，從新政前的15415元/㎡跌至12199元/㎡，跌幅高達(dá)21%。此外，濱江區(qū)、錢(qián)塘區(qū)、西湖區(qū)以及余杭區(qū)的跌幅均超過(guò)了10%；最為堅(jiān)挺的是上城區(qū)，跌幅為2%。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)下跌。

二是成交疲態(tài)。二手房退出限購(gòu)新政后，新增客源和新增帶看對(duì)比去年同期都超過(guò)50%，成交同比上漲了35%。但從4月中下旬起，成交量出現(xiàn)明顯回落。

“除了房?jī)r(jià)下跌，杭州最大的問(wèn)題是二手房庫(kù)存的積壓，以及待開(kāi)發(fā)的巨大土地規(guī)模”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，杭州目前二手住房掛牌出售量，公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示是超過(guò)20萬(wàn)套，實(shí)際數(shù)量可能在25萬(wàn)套左右。這一規(guī)模應(yīng)該是全國(guó)最高之一。從2018年開(kāi)始，杭州賣地?cái)?shù)量是全國(guó)最大或排在上海后面位居第二。這幾年，杭州樓市火熱，基本靠新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛，刺激了一波又一波的打新和做多的行情。

西安不再審核購(gòu)房資格

昨日，杭州政策出臺(tái)不久，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站出臺(tái)通知，全面取消住房限購(gòu)措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購(gòu)買新建商品住房、二手住房不再審核購(gòu)房資格。

提出結(jié)合不同區(qū)位、不同住房產(chǎn)品調(diào)整優(yōu)化商品住房項(xiàng)目停車位規(guī)劃配比。商品住房項(xiàng)目可銷售的產(chǎn)權(quán)車位與商品住房同步辦理商品房預(yù)售許可，同步公示車位銷售價(jià)格、銷售方案。商品住房項(xiàng)目銷售時(shí)，登記家庭數(shù)量與住房房源數(shù)量比例低于1.5:1的，不再實(shí)施公證搖號(hào)。建筑面積大于144平方米的住房在搖號(hào)選房時(shí)不再實(shí)施“剛需優(yōu)先”。搖號(hào)銷售項(xiàng)目的搖號(hào)名單公示、搖號(hào)結(jié)果公示、選房結(jié)果公示時(shí)間由3天縮短為1天。

支持房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)合作建立“以舊換新”購(gòu)房模式，對(duì)房產(chǎn)交易流程開(kāi)展全鏈條優(yōu)化。鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)分類合理降低經(jīng)紀(jì)費(fèi)用，積極引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

B 意義

消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房

中央政治局4月30日召開(kāi)會(huì)議，針對(duì)房地產(chǎn)，首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，也正是今年以來(lái)各地房地產(chǎn)政策的發(fā)力要點(diǎn)。

“此次政策優(yōu)化調(diào)整意義重大，也意味著5月份開(kāi)始各地將迎來(lái)一波空前大的政策放松潮”，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

全面取消限購(gòu)。回顧杭州最近兩年限購(gòu)放松的路徑，先是針對(duì)近郊區(qū)市場(chǎng)進(jìn)行放松，而后針對(duì)核心區(qū)的二手房進(jìn)行放松。此次明確不再限購(gòu)，也就意味著市區(qū)或上城、西湖、拱墅和濱江不再限購(gòu)，意味著到此類區(qū)域認(rèn)購(gòu)新房也不需要社保繳納條件。杭州此次新政屬于中央政治局4月底會(huì)議后全國(guó)首個(gè)全面取消限購(gòu)的城市例子，對(duì)于其他一些還有限購(gòu)的城市而言也具有非常大的啟發(fā)。

“未來(lái)一段時(shí)間，杭州將進(jìn)入消化庫(kù)存、去化泡沫和需求相對(duì)低迷的階段。畢竟，杭州樓市熱了很多年，其他城市低迷的時(shí)候，杭州也非常堅(jiān)挺，現(xiàn)在到了回調(diào)的時(shí)候”，李宇嘉認(rèn)為。

“杭州此次政策應(yīng)該打滿分，是今年放松力度大、市場(chǎng)反饋好、提振效果好的政策，具有非常好的標(biāo)桿性和啟發(fā)性?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，杭州落實(shí)了中央政治局的會(huì)議精神，全面落實(shí)供地政策和住房政策優(yōu)化導(dǎo)向，也持續(xù)推進(jìn)存量房產(chǎn)和增量住房?jī)蓚€(gè)領(lǐng)域的政策銜接和打通。更為關(guān)鍵的是，基于一城一策的政策導(dǎo)向和市場(chǎng)形勢(shì)，率先全面取消限購(gòu)政策，具有非常好的及時(shí)性和務(wù)實(shí)性。

C 盤(pán)點(diǎn)

全國(guó)已有23城取消限購(gòu) 包括佛山、東莞、蘇州等

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，近一年多時(shí)間里，全國(guó)各地發(fā)布松綁限購(gòu)政策超過(guò)80次，目前除海南及四個(gè)一線城市外，二線城市僅剩天津還保持核心區(qū)限購(gòu)。

一、二線熱點(diǎn)城市密集優(yōu)化限購(gòu)政策

除杭州外，近日，北京、深圳、天津、成都、杭州等一、二線熱點(diǎn)城市密集優(yōu)化了住房限購(gòu)政策。

5月6日，深圳分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)政策，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)(不含新安街道、西鄉(xiāng)街道)、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)，非深圳戶籍居民家庭及成年單身人士(含離異)購(gòu)房資格從3年社保收縮至1年。

通知還進(jìn)一步明確，有兩個(gè)及以上未成年子女的本市戶籍居民家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)(不含新安街道、西鄉(xiāng)街道)、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)再購(gòu)買1套住房。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，2023年末，深圳市常住人口為1779.01萬(wàn)，比上年末增加12.83萬(wàn)，增量居一線城市之首。深圳人口保持較快增長(zhǎng)，且非戶籍居民較多，優(yōu)化限購(gòu)政策有助于進(jìn)一步釋放購(gòu)房需求。

4月30日，北京松綁了執(zhí)行13年的限購(gòu)政策，允許三類居民家庭或成年單身人士，在五環(huán)外新購(gòu)買1套商品住房:一是已在京有2套房的京籍家庭；二是已在京有1套房的京籍單身人士；三是已在京有1套房、在京有連續(xù)5年(含)以上社?；騻€(gè)稅的非京籍居民家庭或單身人士。

同日，天津優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，取消天津市戶籍居民購(gòu)買120平方米以上新房大戶型的限購(gòu)，同時(shí)，實(shí)行按區(qū)認(rèn)定住房套數(shù)，對(duì)多子女家庭和養(yǎng)老家庭認(rèn)定套數(shù)時(shí)還核減1套。另外，放開(kāi)北京、河北在津購(gòu)房門(mén)檻。

4月28日，成都優(yōu)化房地產(chǎn)政策，其中提出，從4月29日起全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購(gòu)房資格，同時(shí)，全市商品住房項(xiàng)目不再實(shí)施公證搖號(hào)選房，由企業(yè)自主銷售。

更早前的1月份，廣州、上海已接連松綁限購(gòu)。廣州提出，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求，新購(gòu)買建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房(包括新建住房和二手住房)，不納入限購(gòu)范圍。

上海取消了購(gòu)房需已婚的條件，放開(kāi)了非上海戶籍單身人士購(gòu)房的限制，只要連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅滿5年及以上，非本市戶籍居民可在外環(huán)以外區(qū)域(崇明區(qū)除外)限購(gòu)1套住房。

全面取消限購(gòu)或進(jìn)一步加劇市場(chǎng)分化

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生介紹，截至目前，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍較為嚴(yán)格，廣州(120平米以下)、天津(120平米以下新房等)等城市部分核心區(qū)仍有限購(gòu)政策。

高院生告訴南都記者，預(yù)計(jì)新房限購(gòu)的全面取消，或進(jìn)一步加劇市場(chǎng)分化，核心或優(yōu)質(zhì)板塊的搖號(hào)難度將越來(lái)越大。在利好政策的催化下，杭州新房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)緩慢的溫和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但受限于供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，成交規(guī)模難以實(shí)現(xiàn)大幅回調(diào)。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜預(yù)計(jì)，接下來(lái)這些城市將繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策，特別是二線城市，限購(gòu)政策調(diào)整節(jié)奏或?qū)⒓涌欤瑫r(shí)核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等政策也具備調(diào)整預(yù)期。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月9日，全國(guó)共計(jì)50多個(gè)城市對(duì)限購(gòu)政策松綁，其中包含成都、杭州、佛山、東莞、廈門(mén)、南京、蘇州、西安等20多個(gè)城市全面取消限購(gòu)。一線城市局部放松限購(gòu)，如北京放松五環(huán)外限購(gòu)，深圳縮短非戶籍人群的社保繳納年限，廣州放開(kāi)120㎡以上的限購(gòu)。

中新財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，目前全國(guó)仍保留住房限購(gòu)的省份或城市，除了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，僅剩海南省、天津市仍處于部分放開(kāi)限購(gòu)的狀態(tài)。

“杭州全面取消住房限購(gòu)，意味著除了京滬深，剩余幾個(gè)其他城市均或取消限購(gòu)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉直言。

走訪

深圳多區(qū)放開(kāi)限購(gòu) 改善型客戶意向更強(qiáng)

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，5月6日晚，深圳分區(qū)調(diào)整限購(gòu)政策，部分中介人士“奔走相告”，立馬向客戶群發(fā)送消息，并宣稱現(xiàn)在是購(gòu)房好時(shí)機(jī)。5月7日下午，記者走訪了寶安區(qū)部分樓盤(pán)，或許是工作日的緣故，售樓處到訪量暫未出現(xiàn)明顯變化。

寶安區(qū)福海街道一待售新盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)表示，深圳多區(qū)放開(kāi)限購(gòu)后，主要釋放了一些之前沒(méi)有名額的客戶，不過(guò)當(dāng)下多數(shù)客戶仍以咨詢?yōu)橹?，且改善型客戶的?gòu)買力更為強(qiáng)勁?！拔覀冇锌蛻?，屬于多孩家庭，在南山、龍華都有房，但面積不大，政策松綁后就開(kāi)始主動(dòng)跟我們聯(lián)系看房，這類客戶屬于有購(gòu)買力且成交意向較強(qiáng)的?！?

據(jù)了解，相比去年同期，如今的購(gòu)房成本已明顯下降。

這主要體現(xiàn)在兩方面，一是部分樓盤(pán)折扣力度加大；二是購(gòu)房利率上，去年同期購(gòu)房者的房貸利率基本是4.6%，現(xiàn)在則降到了3.85%。

以位于寶安區(qū)11號(hào)線塘尾站附近的珈譽(yù)府項(xiàng)目為例，目前在售的二期一套面積為75.63平方米房源，原價(jià)405萬(wàn)元，現(xiàn)折合總價(jià)為381萬(wàn)元，折合單價(jià)約5.03萬(wàn)元/平方米，而該項(xiàng)目的備案價(jià)是54555元/平方米。

去年一期開(kāi)盤(pán)時(shí)，盡管也有折扣，但整體銷售均價(jià)達(dá)5.13萬(wàn)元/平方米。

不少樓盤(pán)通過(guò)推出特價(jià)房的方式吸引客源。位于寶安福海街道的云上潤(rùn)府，96-138平方米戶型特惠總價(jià)約393萬(wàn)-573萬(wàn)元，折合單價(jià)約4.09萬(wàn)-5.97萬(wàn)元。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹提到，今年以來(lái)，深圳新房均價(jià)與去年相比下跌了4%左右，二手房?jī)r(jià)格與去年同期相比下跌9%；同時(shí)隨著房貸利率和首付比例的下調(diào)，如今的購(gòu)房成本確實(shí)下降許多。另外，短期內(nèi)(1-3個(gè)月)價(jià)格下降的趨勢(shì)仍然存在，稅費(fèi)也有向下調(diào)整的可能，房貸利率也有下降機(jī)會(huì)，所以整體購(gòu)房成本仍有下降空間，但幅度會(huì)比此前小。

北京松綁限購(gòu) 典型樓盤(pán)到訪量增20%左右

作為一線城市風(fēng)向標(biāo)，此前，北京、深圳已松綁限購(gòu)政策。

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，“最近一個(gè)月都沒(méi)休息，‘五一’假期特別忙，新政對(duì)我們確實(shí)是個(gè)很大利好?！?月6日，北京市大興區(qū)五環(huán)外某新盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)表示。4月30日晚，北京市住建委官宣調(diào)整限購(gòu)政策，2套房京籍家庭可在五環(huán)外新購(gòu)一套房。政策發(fā)布后，多家開(kāi)發(fā)商火速打出類似“今夜不打烊”海報(bào)，全員加班等待客戶。

過(guò)去這兩天，北京多家開(kāi)發(fā)商都發(fā)布了大紅色成交喜報(bào)。

比如中建玖合北京區(qū)域“五一”銷售額突破2.1億元，保利北京公司銷售8.4億元；招商元璽假期銷售3.17億元，綠城·曉月和風(fēng)項(xiàng)目5天實(shí)現(xiàn)2.8億元銷售額，香山樾實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)5.28億元等。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，近幾年，北京五環(huán)外新房成交套數(shù)占全市總成交量八成左右，新政有望帶動(dòng)新房市場(chǎng)活躍度提升。此次限購(gòu)政策調(diào)整適逢“五一”假期，從市場(chǎng)反饋來(lái)看，五環(huán)外多個(gè)新房項(xiàng)目售樓處到訪量明顯增多，典型樓盤(pán)整體到訪量增加20%左右。

從區(qū)域和項(xiàng)目來(lái)看，整體分化依然比較明顯，順義、昌平等具備一定客戶支撐度的區(qū)域，市場(chǎng)活躍度相對(duì)更高，客戶到訪量增加更為明顯。

劃重點(diǎn)

●據(jù)中新財(cái)經(jīng)梳理，目前全國(guó)仍保留住房限購(gòu)的省份或城市，除了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，僅剩海南省、天津市仍處于部分放開(kāi)限購(gòu)的狀態(tài)。

●諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月9日，全國(guó)共計(jì)50多個(gè)城市對(duì)限購(gòu)政策松綁，其中包含成都、杭州、佛山、東莞、廈門(mén)、南京、蘇州、西安等20多個(gè)城市全面取消限購(gòu)。一線城市局部放松限購(gòu)，如北京放松五環(huán)外限購(gòu)，深圳縮短非戶籍人群的社保繳納年限，廣州放開(kāi)120㎡以上的限購(gòu)。

聲音

●中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生:預(yù)計(jì)新房限購(gòu)的全面取消，或進(jìn)一步加劇市場(chǎng)分化，核心或優(yōu)質(zhì)板塊的搖號(hào)難度將越來(lái)越大。在利好政策的催化下，杭州新房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)緩慢的溫和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但受限于供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，成交規(guī)模難以實(shí)現(xiàn)大幅回調(diào)。

●中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜:預(yù)計(jì)核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等政策也具備調(diào)整預(yù)期。

延伸

深圳、上海全面啟動(dòng)房產(chǎn)“以舊換新”

近期，多地房地產(chǎn)優(yōu)化政策頻出，在一城一策的個(gè)性上體現(xiàn)了去庫(kù)存、提信心的政策共性。

5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合倡議，在上海全市發(fā)起商品住房以舊換新活動(dòng)，將通過(guò)以舊換新模式，方便居民置換住房，更好地支持居民合理的梯度置業(yè)需求。

值得一提的是，上海是繼深圳之后，第二個(gè)公開(kāi)加入商品房以舊換新的一線城市。4月23日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于《開(kāi)展深圳市商品住房“換馨家”活動(dòng)》的通知，官宣在全市推行房產(chǎn)以舊換新，活動(dòng)自5月1日開(kāi)啟，為期一年。

對(duì)于住宅以舊換新，嚴(yán)躍進(jìn)表示，去年以來(lái)，二手房掛牌房源難消化的問(wèn)題受到行業(yè)關(guān)注。而通過(guò)以舊換新，對(duì)于此類大城市一、二手房聯(lián)動(dòng)，新房項(xiàng)目積極去庫(kù)存，房企和中介公司業(yè)務(wù)量增加等都有積極作用。

整合:易福紅

采寫(xiě):南都灣財(cái)社記者 王艷玲 趙唯佳

來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 第一財(cái)經(jīng) 證券時(shí)報(bào) 紅星新聞 中新網(wǎng)等